Цивільне_право_Книга_на_всі_теми

належним йому майном обмежений лише загальними межами закону, а правомочності інших користувачів з користування майном мають ще й спеціальні обмеження — або встановлені власником, або такі, що випливають з призначення майна чи статутних завдань користувача.

Право розпорядження в об'єктивному розумінні є сукупністю правових норм, з допомогою яких закріплюється можливість визначити юридичну чи фактичну долю речі (майна).

Право розпорядження у суб'єктивному розумінні — це закріплена у нормах права можливість визначити юридичну чи фактичну долю майна.

Якщо вищевикладені правомочності володіння і користування можуть належати не лише власникові, а й іншим особам, то право розпорядження належить, як правило, лише власнику. Винятки становлять випадки примусового вилучення майна у власника (націоналізація, конфіскація, реквізиція, примусовий продаж тощо).

Право розпорядження власник реалізує через можливість припинити або обмежити належне йому право власності. Наприклад, укладаючи договір оренди, власник на встановлений строк передає право володіння і користування своїм майном, його окремою частиною чи певною річчю іншій особі — орендареві. Тим самим власник на цей час обмежує своє право власності, немов би розподіляючи правомочність з володіння, користування і розпорядження майном між різними особами.

Інший приклад. Власник майна може припинити своє право власності шляхом укладення певних цивільних договорів: купівлі-продажу, поставки, міни, дарування, позики. Тим самим припиняються одні правовідносини власності і встановлюються інші, де новим власником стає його контрагент за договором: покупець — при договорі купівлі-продажу, поставці, міні, обдарований — при даруванні, позичальник — при позиці.

Наведені приклади свідчать про засоби визначення юридичної долі речі, коли власник з допомогою угод впливає на юридичний стан належного йому майна.

Улітературі справедливо зазначається, що акт розпорядження майном, який здійснюється власником щодо належної йому речі, завжди є юридичним актом. Навіть знищення або викидання майна власником є розпорядженням юридичного характеру, оскільки це односторонній правочин, відповідно до якого власник навмисно припиняє своє право власності на певну річ. Навмисно знищуючи річ або викидаючи її, власник здійснює односторонню угоду у формі конклюдентних дій — саме з цими діями пов'язано припинення права власності.

Удеяких випадках розпорядження майном обмежено законом. Наприклад, відповідно до ст. 136 ЦК України у громадянина, який не забезпечує схоронності належного йому майна, яке є пам'яткою історії і культури, це майно може бути викуплено державою. Якщо цей громадянин не дає згоди на викуп, то за позовом відповідних органів суд може вилучити його

увласника.

Отже, право вільного розпорядження майном може бути у випадках, встановлених законом, обмежено в інтересах суспільства.

Як і право володіння та користування, право розпорядження може належати не лише власникові, а й передаватися за договором іншій особі. Наприклад, на підставі договору комісії комісіонер набуває права володіння і розпорядження майном, переданим йому власником з метою здійснення з ним однієї чи кількох угод. Таким чином, сама конструкція цього договору передбачає, що можливість розпорядження переданим майном має перейти до комісіонера. Але у цьому випадку всі три правомочності у комісіонера не виникають:

він може лише володіти і розпоряджатися майном відповідно до умов договору з власником майна (комітентом), але використовувати майно комісіонер не має права.

Правомочності з володіння, користування та розпорядження тісно пов'язані одна з одною, але разом вони виникають тільки у власника майна і в узагальненому вигляді визначають всі численні дії, які може здійснити з належним йому майном власник. Тобто "тріада" правомочностей з володіння, користування та розпорядження у сукупності є універсаль-, ною юридичною формою, яка охоплює всі можливі дії, дозволені законом щодо майна, і у повному обсязі розкриває зміст права власності.

Масштаби роздержавлення зумовлені передусім метою ліквідувати монополію державної власності, а також обсягами державного майна.

Паралельно з процесом роздержавлення майна у межах самої державної власності мають відбуватися суттєві зміни, пов'язані з децентралізацією.

Процес роздержавлення — це подолання монополії державної власності, забезпечення громадянам можливості бути власником засобів і продуктів виробництва.

Земля і її надра, води, рослинний і тваринний світ є невід'ємним надбанням усіх громадян, народів, які проживають на території України, володіють ними, користуються і розпоряджаються (ст. 1 Закону України "Про власність"). Щодо майна окремих державних підприємств, то воно може належати до загальнодержавної власності або до комунальної відповідно до встановленої підпорядкованості. Державне підприємство на надане йому майно має право повного господарського відання, відповідно до якого воно володіє,

користується та розпоряджається цим майном і на свій розсуд учиняє з ним будь-які дії, що не суперечать закону і цілям діяльності підприємства в цілому.

Державні установи, які утримуються за рахунок бюджету, та державні казенні підприємства на закріплене за ними майно мають право оперативного управління, яке за своїм обсягом значно вужче, ніж право повного господарського відання, і обмежує володіння, користування та розпорядження майном встановленими цілями діяльності установи, завданнями і призначенням майна.

Отже, право власності як інститут сучасного цивільного права встановлює різноманітність форм власності і відповідно рівні умови господарювання, не передбачаючи будь-яких привілеїв для жодної з цих форм.

Такий підхід має закріпити модель власності, яка відповідатиме рівневі розвитку виробничих сил у країні, забезпечуватиме належні темпи дальшого розвитку з урахуванням необхідності перебудови структури виробництва і стимулюватиме максимальне задоволення соціально-економічних потреб суспільства в цілому і кожного громадянина зокрема.

§ 4. Способи набуття і припинення права власності

Як і будь-яке суб'єктивне цивільне право, право власності може виникати за наявності певних юридичних фактів, зазначених у ЦК України.

Всі юридичні факти, які утворюють правовідносини власності (і відповідно суб'єктивне право власності), можна поділити на первісні і похідні.

За первісних фактів право власності виникає на річ вперше або незалежно від попередніх власників, за похідних — право власності виникає у суб'єкта внаслідок волевиявлення попереднього власника.

До первісних способів набуття права власності належать:

створення нової речі внаслідок виробничої діяльності (виробництва), переробки речі (специфікації), володіння плодами і доходами, націоналізація, реквізиція, конфіскація, вилучення безгосподарно утримуваного будинку, вилучення безгосподарно утримуваних пам'яток історії і культури, безхазяйне майно, знахідка, скарб, бездоглядна худоба.

Деякі способи характерні для виникнення будь-яких форм власності, зокрема виробництво, переробка речей, плоди і доходи. Але є й способи, притаманні лише державній власності:

націоналізація, реквізиція, конфіскація, вилучення безгосподарно утримуваного будинку або пам'яток історії і культури, знахідка, скарб.

Похідними способами набуття права власності визнаються численні цивільні угоди, а також спадкування за законом і заповітом.

Виробництво — один з найпоширеніших способів набуття права власності. Створення нової речі як у промислових масштабах, так і в одиничному екземплярі, незалежно від форми власності, характеризує процес розширеного відтворення. Таким чином, виробнича діяльність виступає підставою (способом) набуття як колективної чи державної (майно виробляють колективи громадян), так і індивідуальної власності (суб'єктом виступає окремий громадянин).

Специфікація. Цей спосіб набуття права власності охоплює переробку чужої речі, внаслідок чого створюється нова, або виготовлення нової речі з чужих матеріалів. Якщо переробка здійснюється із матеріалів власника, який сам і здійснює виробничий процес, то питання про власника нової речі не викликає труднощів. Коли ж річ виготовляється з чужих матеріалів або переробляється чужа річ, виникають певні труднощі у визначенні власника, хто ним буде — той, кому належали матеріали (або стара річ), чи той, хто вклав свою працю.

Специфікатор (особа, яка переробляє річ) може стати власником нової речі за наявності двох умов одночасно:

а) вартість виготовлення речі перевищує вартість матеріалів (або вартість старої речі); б) специфікатор не знав і не повинен був знати, що виготовляє речі з чужих матеріалів, які належать іншій особі.

Якщо специфікатор визнається власником речі, він має повернути цій особі вартість належних їй матеріалів або компенсувати вартість старої речі. Коли ж вартість матеріалів перевищує вартість речі, власником речі визнається власник матеріалів. Він може залишити річ за собою, сплативши витрати на її виготовлення, або відмовитися від неї на користь специфікатора.

Але у цивільному законодавстві питання про специфікацію розв'язане лише у ст. 155 ЦК Литви. Інші держави, зокрема Україна, це питання вирішують за аналогією.

Плоди і доходи. За загальним правилом, встановленим ст. 133. ЦК України, одержання плодів і доходів є одним із способів набуття права на річ, яка приносить плоди, приплід тварин, доходи її власникам, якщо інше не встановлено законом або договором власника з іншою особою.

Але закон у деяких випадках вирішує це питання інакше. Так, ст. 22 Закону України "Про власність" передбачає, що продукція, вироблена орендарем з використанням орендованого майна, та одержані від неї доходи є його власністю. Диспозитивний характер ст. 133 ЦК України дає змогу визначити долю плодів і доходів також угодою між власником речі та іншою особою.

Похідні способи набуття права власності пов'язані з переходом права власності, як правило, з актом розпорядження майном, яке має місце з боку попереднього власника.

У науці цивільного права питання похідних способів набуття права власності пов'язується з проблемою правонаступ-ництва.

Припинення права власності у відчужувача і виникнення цього права у набувача відбуваються, як правило, водночас на основі того самого юридичного факту, зокрема договору купівлі-продажу, передачі речі за договором позики тощо.

Отже, при переході права власності виникає правонаступ-ництво. Деякі автори, використовуючи правонаступництво як універсальний критерій для розмежування первісних і похідних способів набуття права власності, до похідних відносять і такі підстави виникнення права власності, як націоналізація, конфіскація, реквізиція, але більшість авторів схиляється до того, що похідними слід визнавати підстави, які залежать від вол/попереднього власника'.

Похідними способами набуття права власності визнаються договори купівлі-продажу, поставки, дарування, міни, позики. Внаслідок укладення відповідного договору набувач речі стає її власником. Крім договорів, похідним визнається і такий спосіб набуття права власності, як спадкування, незалежно від того, чи є підставою спадкування заповіт або закон.

Зауважимо, що при похідних способах набуття права власності на нового власника переходять усі обов'язки, які мав попередній власник майна. Наприклад, якще за договором купівлі-продажу, дарування або внаслідок спадкування майна, з приводу якого раніше було укладено договір найму, майно переходить до іншої особи, то за ст. 268 ЦК України при переході права власності на здане у найом майно від най-модавця до іншої особи договір найму зберігає чинність для нового власника.

Способи припинення права власності, як і підстави для його набуття, являють собою юридичні факти, визначені законом. Оскільки виникнення права власності на річ однієї особи здебільшого означає припинення права власності на ту саму річ у іншої особи, підстави виникнення права власності водночас розглядаються і як підстави для припинення його.

Разом з тим не завжди припинення права власності пов'язано з правонаступництвом і новим правом власності. Це буває, наприклад, коли власник повністю вживає належне йому майно (продукти харчування). Аналогічна картина виникає і у разі виробничого вжитку матеріалів. Але якщо при особистому вжитку право власності на річ взагалі припиняється, у разі виробничого вжитку у зв'язку з припиненням права власності на дану річ виникає право власності на нову.

Право власності припиняється й тоді, коли власник відмовляється від належної йому речі у зв'язку з її непотрібністю (знищення, викидання) або коли має місце загибель речі внаслідок випадкової події стихійного характеру чи протиправних дій інших осіб. Практика знає випадки, коли право власності припиняється у результаті прийняття відповідного акта органами державного управління, зокрема у разі вилучення худоби при епізоотіях.

Таким чином, підстави припинення права власності поділяють на такі, що залежать, і такі, що не залежать від волі власника.

А. Залежать від волі власника:

а) угоди з відчуження майна або витрат грошових коштів; б) користування майном, внаслідок якого це майно повністю

споживається; в) знищення або викидання майна власником. Б. Не залежать від волі

власника;

а) примусовий продаж або примусове вилучення майна у випадках, передбачених законом;

б) загибель майна внаслідок стихійної події або протиправних дій інших

осіб;

в) набуття майна проти волі власника добросовісним набувачем. § 5. Встановлення моменту виникнення права власності

Важливе теоретичне і практичне значення має правильне визначення конкретного моменту виникнення у особи права власності, адже з цього моменту власник набуває право на захист набутої власності передбаченими законом способами. Крім того, відповідно до ч. 1 ст. 130 ЦК України при відчуженні речі ризик випадкової загибелі або її випадкового псування переходить на набувача водночас з виникненням у нього права власності, якщо

інше не встановлено законом або договором. З цього моменту набувач має право здійснювати правомочності власника щодо володіння, користування та розпорядження набутим майном.

Чинне цивільне законодавство передбачає правила про визначення моменту виникнення права власності щодо випадків переходу майна від однієї особи до іншої за договорами. Так, відповідно до ст. 128 ЦК України право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Наведеною нормою встановлено загальне правило про виникнення у набувача права власності на майно з моменту передачі речі. Передачею визнається вручення речей набувачеві, а так само здача транспортній організації для відправлення набувачеві і здача на пошту для пересилання набувачеві речей, відчужених без зобов'язання доставки. До передачі прирівнюється передача коносаменту або іншого розпорядчого документа про речі (ч. 2 ст. 128 ЦК). Водночас сторони на свій розсуд мають право визначити угодою будь-який інший момент, який не збігатиметься з моментом передачі речі. Між тим у ЦК України відсутні норми, які б безпосередньо визначали законодавче той чи інший момент виникнення права власності. Лише останнім часом подібні норми було закріплено в деяких законодавчих актах, зокрема у законодавстві про приватизацію, про що буде сказано пізніше.

Неоднозначну оцінку дістала ст. 227 ЦК України, за якою договір купівлі-продажу жилого будинку має бути нотаріально посвідчений, якщо хоч би однією із сторін є громадянин, і недодержання цієї вимоги тягне за собою недійсність договору. Крім того, такий договір підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої ради народних депутатів'. Зміст наведеної статті іноді давав привід для висновку про те, що право власності у набувача будинку виникає лише в момент нотаріального посвідчення договору2. Однак, на наш погляд, достатніх підстав для такого висновку немає. Цілком очевидно, що зміст ст. 227 ЦК України про обов'язковість нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу жилого будинку не можна розглядати водночас як правило про порядок переходу до набувача права власності на будинок. Якби законодавець мав на увазі встановити особливий момент виникнення у набувача права власності на жилий будинок, то безумовно передбачив би це відповідною правовою нормою. Оскільки ж цього не сталося, то логічно, що і при відчуженні жилих будинків (нині квартир) має застосовуватися загальне правило ст. 128 ЦК України про момент виникнення права власності.

Безпосередньо таку реєстрацію здійснюють бюро технічної інвентаризації (БТІ).

Інша справа, що до недавнього часу у формалізованих нотаріальних договорах про відчуження жилих будинків, як правило, спеціально не йшлося про момент виникнення у набувача права власності, а відтак вважалося, що при нотаріальному посвідченні договору відбувалася символічна передача жилого будинку, вручення ключів тощо (звичайно, якщо між сторонами не було іншої додаткової домовленості). Отже, у будь-якому разі право власності на жилий будинок за договором про його відчуження (якщо однією із сторін є

громадянин) не може виникнути у набувача раніше нотаріального посвідчення, оскільки такий договір набуває юридичної сили лише з моменту його нотаріального посвідчення.

Особливу позицію щодо кооперативних квартир висловив Пленум Верховного Суду України, який у своїй постанові 'Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи" від 18 вересня 1987 p. (зі змінами від 25 грудня 1992 p.), зазначив, що право власності на куплену квартиру у будинку ЖБК у покупця виникає з моменту укладення нотаріально посвідченого договору (п. 6-2).

ЦК України не передбачив правових наслідків щодо недодержання вимог ч. 2 ст. 227 про реєстрацію нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу за участю громадянина. Однак її зміст дає достатньо підстав для висновку про те, що відсутність такої реєстрації не тягне за собою недійсність такого договору1. Правила ст. 227 ЦК України поширюються також на купівлюпродаж квартир, договори дарування нерухомого майна за участю громадянина та договори довічного утримання (хоч у ст. 426 ЦК прямої вказівки на це немає).

ЦК України не встановив правила про обов'язковість нотаріального посвідчення та реєстрацію угод з відчуження жилих будинків та іншої нерухомості, які укладаються лише між юридичними особами. Тому можна вважати, що право власності на будівлю, відчужувану за договором купівліпродажу між юридичними особами, має виникати за ст. 128 ЦК України. Водночас необхідно зазначити, що нормативні акти радянського періоду передбачали обов'язкову реєстрацію всіх будинків і домоволодінь у межах міст і селищ міського типу,яка здійснювалася на підставі Інструкції про порядок реєстрації будинків і домоволодінь у містах і селищах міського типу Української РСР, затвердженої Міністерством комунального господарства 31 січня 1966 р.1. Реєстрації підлягали будинки із закінченим будівництвом та прийняті в експлуатацію за актом, затвердженим виконкомом місцевої ради на підставі документів, які "встановлюють право власності (пра-вовстановлюючих документів)" відповідно до додатку. Серед таких правовстановлюючих документів, зокрема, зазначалися: свідоцтва про право власності, договори купівлі-продажу, міни, дарування, свідоцтва про право власності на спадщину, акти відведення земельної ділянки під будівництво та акти державної комісії про введення будинку в експлуатацію.

Зазначена Інструкція втратила чинність у зв'язку з затвердженням Державним комітетом України по житлово-комунальному господарству 13 грудня 1995 p. Правил державної реєстрації об'єктів нерухомого майна, що перебуває у власності юридичних та фізичних осіб, зареєстрованих у Мінюсті України 19 січня 1996 р. за № 31/1056. Наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 9 червня 1998 р. за № 399/2839 була затверджена Інструкція про порядок державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб, у зв'язку з чим зазначені Правила втратили чинність. Відповідно до цієї Інструкції до об'єктів нерухомого майна, що

підлягають державній реєстрації, зокрема, віднесені: будинки, дачі, садові будинки, гаражі, будівлі виробничого, господарського, соціально-побутового та іншого призначення, розташовані неокремих земельних ділянках, квартири багатоквартирних будинків. Державна реєстрація нерухомості має велике практичне значення для покупця чи іншого її набувача, адже вона дає їм можливість пересвідчитися у наявності у продавця права власності на відчужувану нерухомість.

В новому законодавстві дещо розширилося коло випадків обов'язкового нотаріального посвідчення угод з наступною їх реєстрацією у державних органах та законодавчого визначення моменту виникнення права власності. Так, відповідно до ст. 27 Закону України "Про приватизацію майна державних

підприємств" (у первісній редакції) договір купівлі-продажу об'єкта приватизації підлягає нотаріальному посвідченню, а також реєстрації виконкомами рад народних депутатів протягом одного місяця з дня його укладення, а порядок переходу права власності на приватизовані об'єкти визначається відповідно до законодавства (на жаль не зазначено, якого законодавства).

По-іншому було вирішено це питання у первісній редакції Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", у ст. 24 якого прямо зазначалося, що до покупця, який придбав на аукціоні, конкурсі об'єкт приватизації, переходить право володіння, користування та розпорядження цим об'єктом з моменту удару молотка ліцитатора або підписання протоколу засідання конкурсної комісії про визначення остаточного переможця, при викупі підприємства — з дати прийняття органом приватизації рішення про викуп.

На перший погляд складається враження, що у зазначеній статті під переходом прав володіння, користування та розпорядження об'єктом приватизації не йдеться про перехід права власності. Але вже сама назва цієї статті — "Право власності" — знімає подібні сумніви. Введення в закон зазначеної норми інакше як унікальною казусною ситуацією назвати не можна, адже мабуть вперше в законодавчій практиці визнано можливість виникнення права власності у набувача майна до укладення договору купівлі-продажу (в даному випадку — об'єкта приватизації).

Зміст ст. 24 також суперечить ст. 25 цього закону, відповідно до якої право власності на державне майно підтверджується договором купівліпродажу, посвідчуваному в нотаріальному порядку з наступною реєстрацією місцевою радою народних депутатів (пункти 1 і 2). Тобто тут уже начебто обставини, викладені у ст. 24, не підтверджують виникнення у набувача об'єкта приватизації (переможця аукціону, конкурсу) права власності. Однак у подальшому ще глибше ускладнює ситуацію норма п. 4 ст. 25, за яким договір купівлі-продажу є підставою для внесення коштів у банківську установу, і покупець зобов'язаний здійснити обумовлені платежі протягом ЗО календарних днів з моменту переходу до нього права власності на об'єкт приватизації. Тим самим законодавець знову дав привід для неоднозначного тлумачення статей 24 і 25 закону

щодо моменту виникнення права власності на об'єкт приватизації.

На наш погляд, переможець аукціону чи конкурсу може набувати переважне перед усіма іншими особами право на укладення з ним договору купівлі-продажу об'єкта приватизації. Тому цілком обгрунтовано законодавець у новій редакції Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" від 15 травня 1996 p.' усунув цю недоречність шляхом введення норм про те, що "право володіння, користування і розпорядження об'єктом приватизації переходить до покупця з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу" (ст. 22). І хоч у цій статті не йдеться про момент виникнення права власності, але це розуміється само собою, оскільки зазначені правомочності саме і становлять зміст права власності.

Дещо по-іншому розв'язано це питання у Законі України "Про приватизацію майна державних підприємств" у редакції від 19 лютого 1997 р.2. У ст. 27 цього закону визначено, що "право власності на приватизований об'єкт переходить з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу". Наведені норми за своїм змістом не суперечать одна одній. Проте наявність подібних розбіжностей у приватизаційному законодавстві щодо врегулювання однієї проблеми свідчить про неузгодженість дій законодавців у нормотворчому процесі. На наш погляд, більш вдало вирішено питання права власності на об'єкт приватизації у ст. 27 вищезгаданого закону.

Певним чином врегульовано відносини щодо переходу права власності на земельні ділянки у Земельному кодексі України, яким, зокрема, передбачено, що право власності на землю виникає після встановлення землевпорядними організаціями меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання документа, що посвідчує це право (ст. 22). Таким документом є державний акт на право власності, який видають і реєструють відповідні ради народних депутатів (державні адміністрації), форму якого затверджує Верховна Рада України (ст. 23). При цьому такий порядок переходу права власності встановлений незалежно від правової підстави набуття земельної ділянки у власність — у порядку безоплатного надання землі для ведення фермерського чи особистого підсобного господарства, для присадибної ділянки, для садівництва, для дачного і гаражного будівництва, а також на підставі успадкування, купівлі-продажу, дарування та обміну, одержання частки землі у спільному майні подружжя, що визначено ст. 6 Земельного кодексу. Наведене означає, що Земельним кодексом встановлено два різновиди підстав одержання громадянами земельних ділянок у власність — у порядку безоплатної передачі земельних ділянок у власність радами народних депутатів та на загальних цивільно-правових підставах (купівля-продаж, міна, дарування тощо).

Встановлення законодавцем для набуття земельних ділянок за цивільноправовими угодами такого самого порядку переходу до набувача права власності, як і для випадків безоплатної передачі громадянам земельних ділянок у власність, не можна вважати досконалим. За таких умов можливі ситуації, в яких правове становище продавця і покупця є невизна-ченим, зокрема в період від моменту укладення нотаріально посвідченого договору до

моменту реєстрації державного акта на право власності. Крім того, в разі смерті покупця у цей проміжок часу проблематичною стає можливість успадкування спадкоємцями придбаної померлим земельної ділянки. Ця невизначеність поглиблюється відсутністю законодавче визначеного терміну здійснення такої реєстрації.

Особливий порядок переходу права власності встановлений Указом Президента України "Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва" від 14 жовтня 1994 р. У п. 8 цього Указу зазначається, що право власності покупця на земельну ділянку, на якій знаходиться об'єкт незавершеного будівництва, виникає з моменту реєстрації свідоцтва про власність місцевим органом Державного комітету України по земельних ресурсах, про що робиться відповідний запис у земельно-кадастрових документах і що посвідчується державним актом на право власності на землю. Отже, в даному випадку право власності на придбаний покупцем об'єкт незавершеного будівництва виникає після видачі державного акта на право власності.

У Земельному кодексі України передбачено спеціальні правила щодо переходу права власності на земельні ділянки при відчуженні будівель і споруд, розташованих на цих ділянках (ст. ЗО). Так, при переході права власності на будівлю і споруду разом з цими об'єктами переходить у відповідних розмірах і право власності або право користування (якщо таким правом володів продавець) земельною ділянкою без зміни її цільового призначення, якщо інше не передбачено у договорі відчуження будівлі та споруди. При цьому право власності або право користування земельною ділянкою у випадках, перелічених у ст. ЗО Земельного кодексу, посвідчується радами народних депутатів'. Таким чином, при відчуженні громадянами будівель і споруд земельна ділянка, яка перебувала у власності продавця, дарувальника тощо, може перейти у власність набувача або в момент нотаріального посвідчення договору, або в момент передачі йому будівель і споруд, або в момент реєстрації договору в державних органах, або в інший момент, обумовлений сторонами у договорі, оскільки, як уже зазначалося, чинний ЦК України поки що не приурочує момент виникнення у набувача права власності на нерухомість до моменту реєстрації договору, укладеного за участю громадянина, в державних органах (БТІ).

Законом України "Про приватизацію державного житлового фонду" передбачено відчуження квартир (будинків) та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь громадян України (ст. 1). Така приватизація здійснюється шляхом безоплатної передачі громадянам квартир (будинків) з розрахунку санітарної норми 21 кв. м загальної площі на наймача і кожного члена сім'ї та додатково 10 кв. м на сім'ю, а також продажу надлишків загальної площі квартир (будинків) цим громадянам, що мешкають у них або перебувають на обліку тих, хто потребує поліпшення житлових умов (ст. 3).

Таким чином, залежно від розміру житла можлива лише безоплатна передача або частково безоплатна та частково сплатна передача житла у власність громадян. В обох випадках закон не вимагає оформляти приватизацію відповідним договором. Причому передача квартир (будинків) у власність