5.5 Метод остатка дохода для земли

Сущность техника остатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем, известна.

Применение техники остатка дохода для земли предполагает, что стоимость здания (сооружение) можно определить достаточно точно. Когда, например, улучшения (здания) сравнительно новые. Данный метод применяют в основном в анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Техника остатка дохода для земли может быть реализована в случае отсутствия достоверных данных о продажах свободных земельных участков.

Техника остатка для земли основывается на затратном подходе и методе капитализации дохода.

Для определения стоимости земельного участка необходимо располагать сведениями:

• стоимость здания (сооружения);

• чистый операционный доход от всей недвижимости;

• коэффициенты капитализации для земли и для здания.

Последовательность расчета стоимости земельного участка техникой остатка для земли:

1. Определяются улучшения (здание, сооружение), представляющие наилучшие и наиболее эффективное использование.

2. Рассчитывается часть годового дохода, приходящегося на здание путем произведения стоимости здания и соответствующего коэффициента капитализации (коэффициент капитализации для здания).

Доход может выражаться следующими величинами:

- арендная плата;

- экономия на эксплуатационных затратах, налогах;

- доход от прироста стоимости недвижимости в результате залога пол кредит.

3. Вычисляется сумма годового дохода, приходящегося на землю путем разности общей величины годового дохода и суммы дохода от здания.

4. Рассчитывается стоимость земельного участка путем деления величины дохода, относящегося к земле на соответствующий коэффициент капитализации (коэффициент капитализации для земли).

Задача №30

Условие:Определить стоимость земельного участка предоставляемого под строительство автозаправочной станции на 9 колонок. Капитальные вложения на 1 колонку составляют 2830 руб. Возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу. Планируемый доход от инвестиций 25%. Срок экономической жизни 9 лет.

При аналогичной эксплуатации автозаправочных станций с аналогичным местоположением получены следующие данные:

- в течении 1 часа с 1 колонки в среднем в сутки продается 68л бензина,

- чистый доход от продажи 1л бензина составляет 4,1руб.

- с учетом пересменок, времени на текущий ремонт АЗС работает 300 дней в году.

Определить стоимость АЗС.

Решение:

V_зем = (ЧОД_о-ЧОД_соор)/R_L

1. Стоимость строительства АЗС:

V_B = 2830000*9 = 25470000 руб.

2. Коэффициент капитализации для сооружений:

R_B = i+100%/n=25%+100%/9 = 36,11%

3. Чистый операционный доход с АЗС:

NOI_B = V_B*R_B=25470000*0,361 = 9194670 руб. или 9194,67 тыс. руб.

4. Общий чистый операционный доход в год:

NOI_о = 9*300*24*68*4,1= 18066240 руб. или 18066,24 тыс.руб.

5. Остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок:

NOI_L = 18066,24-9194,67 = 8871,57 руб.

6. Стоимость земельного участка:

V_L = 8871570/0,25 = 35486,28 руб.

Ответ: стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство автозаправочной станции, составляет 35486280 руб.