Министерство сельского хозяйства РФ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Пермская государственная сельскохозяйственная академия

имени академика Д.Н. Прянишникова»

Факультет заочного обучения

Кафедра земельного кадастра

Курсовая работа

Экономическая оценка объектов недвижимости

по дисциплине «Экономика недвижимости»

Вариант 29

Выполнила: студентка 5 курса

Специальность: Городской кадастр

Шифр ГК-08-76

Денисова Н.А._____________

«___»__________________ 2012г.

Проверил: доцент

Поносов А.Н.____________

«___»__________________ 2012г.

2012

СОДЕРЖАНИЕ

Курсовая работа 1

Экономическая оценка объектов недвижимости 1

ВВЕДЕНИЕ 4

РАЗДЕЛ I 6

Глава 1 6

ФУНКЦИИ СЛОЖНОГО ПРОЦЕНТА 6

1.1. Накопленная сумма денежной единицы 8

1.2 Текущая стоимость единицы 9

1.3 Накопление денежной единицы за период 10

1.3.2. Расчет будущей стоимости авансового аннуитета 10

1.4 Формирование фонда возмещения 11

1.5 Взнос на амортизацию 12

1.6 Текущая стоимость аннуитета 13

Глава 2 16

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 16

Года 21

2.2 Сравнительный (рыночный) подход к оценки недвижимости 22

2.2.1. Способы определения поправок 23

2.2. Рыночный подход оценки недвижимости 24

2.2.1. Метод сравнения продаж 25

2.2.2. Валовой рентный мультипликатор 28

2.3. Затратный метод 29

Глава 3 31

ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ВАРИАНТА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ 31

Для определения ставки капитализации применяем метод возврата капитала (метод Ринга). 33

Показатели 34

Глава 4 34

ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ 34

4.2. Оценка кредитуемой недвижимости 38

4.3. Расчет стоимости кредита 43

4.3.1. Расчет постоянного ипотечного кредита (самоамортизирующегося кредита). 44

4.3.2. Расчет ипотечного кредита с фиксированным платежом основной суммы долга 46

Глава 5 48

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 48

5.1 Метод сравнения продаж 49

Объекты сравнения 51

Объекты сравнения 51

5.2 Метод соотнесения (разделения) 52

5.3 Метод разбивки на участки 53

5.4 Метод капитализации земельной ренты (дохода) 54

5.5 Метод остатка дохода для земли 55

ГЛАВА II 57

Анализ рынка офисной недвижимости в г. Перми. 57

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 64

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 65

ВВЕДЕНИЕ

В современном рынке недвижимости на сегодняшний день резко возросла необходимость оценки недвижимости, к которой относятся не только здания, строения и сооружения, но и земельные участки. Согласно статье 130 Гражданского Кодекса «К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, а также подлежащие государственной регистрации суда внутреннего плавания, морские суда и т.д.

Закон "Об оценочной деятельности" был принят в октябре 1996 года, предпосылкой для принятия которого послужила статья 71 Конституции Российской Федерации. В законе определены хозяйственные отношения, связанные с рыночным оборотом недвижимости, выделены все объекты и субъекты недвижимости, охарактеризованы права и ответственность оценщиков, условия лицензирования их деятельности.

Экономика недвижимости – система отношений возникающих в процессе операций с недвижимым имуществом, под которым понимается участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами и постройками, в том числе это оценка недвижимости, управление, страхование, ипотечное кредитование.

Сфера недвижимости учитывается во многих отношениях между государством, физическими и юридическими лицами, также связанна с различными формами собственности, видами хозяйствования.

Оценка недвижимости – это сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества.

Понятие оценка тесно связано с понятиями "цена" и "стоимость". Стоимость в пользовании - это стоимость с точки зрения конкретного человека, который использует или собирается использовать объект недвижимости определенным образом для собственных целей. Стоимость в обмене - это стоимость, рассматриваемая в связи с отчуждением вещи и проявляется в форме цены при обмене этой вещи на другую (другие) или деньги. Цена - это определенная денежная сумма, которая передается покупателем продавцу в обмен на вещь в реальной или предполагаемой сделке. Рыночная стоимость - это твердая стоимость, цена, по которой имеющий полную информацию о стоимости имущества продавец и необязанный его продавать, а покупатель, имеющий полную информацию о степени имущества и не обязан его приобретать, был бы согласен его купить.

Существуют подходы к оценке недвижимости:

1.Метод сопоставимых продаж;

2.Метод капитализации земельной ренты (доходный метод);

3.Затратный метод.

Принципы оценки недвижимости:

1.Принцип наиболее эффективного и наилучшего использования

2.Принцип спроса и предложения

3.Принцип изменения

4.Принцип соответствия

5.Принцип замещения

6.Принцип прогрессии - регрессии

7.Принцип конкуренции

8.Принцип вклада

9.Принцип ожидания