3.2.2. Валовой рентный мультипликатор

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение цены продажи объекта и валового дохода.

Основан на прямой зависимости между ценой продажи и дохода, является укрупненным показателем при арендных (рентных) доходах. Он не корректируется за различие между сопоставимым и оцениваемым объектом.

Этот метод применяется только для объектов приносящих доход.

Ограничения при применение ВРМ:

1. метод не чувствителен к разнице в рисках и нормам возврата капитала между оцениваемым и сопоставимым объектом;

2. рынок должен быть с регулируемыми продажами и покупками объектов, на основе приносимых доходов;

3. не учитывается различие в чистых операционных доходах объекта.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется по формуле:

Задача № 13

Условие: Определить рыночную стоимость 1комнатной квартиры, если известны цены подаж и уровень арендной платы по трем аналогичным квартирам в данном микрорайоне города. Данные по объектам сравнения даны в таблице 6. Оцениваемая однокомнатная квартира сдается за 5700 рублей в месяц.

Решение:

Таблица 6 - Расчет валового рентного мультипликатора

Сопоставимый объект	Рыночная цена, руб.	Арендная плата в мес. руб.	Расчетный ВРМ
Квартира 1	2450000	5700	429,8
Квартира 2	2250000	5500	409,1
Квартира 3	2600000	6200	419,4
ВРМ (средний)	х	х	419,4

3.3 Затратный метод

Затратный подход основывается на определении затрат, которые необходимы для воссоздания оцениваемого объекта недвижимости с учетом накопленного износа. Стоимость существующего объекта собственности равна сумме стоимости земли и затрат на возведение зданий и сооружений, вычесть - износ зданий. Стоимость объекта недвижимости:

V - стоимость объекта;

V_L - стоимость земельного участка;

V_восст - стоимость восстановления зданий, сооружений;

D - накопительный суммарный износ.

Стоимость восстановления – стоимость строительства точной копии оцениваемого объекта при использовании таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов с аналогичным качеством работ, что и у объекта оценки.

Стоимость замещения – затраты на строительство объекта недвижимости, с полезностью, эквивалентной полезности оцениваемого объекта, но построенного с использованием современных проектных решений и нормативов.

Общие ситуации применения метода:

• оценка недвижимости специального назначения

• технико-экономический анализ для нового строительства

• определение варианта наилучшего , наиболее эффективного использования

• определение стоимости недвижимости на пассивных рынках

• при проверке результатов оценки, проведенной другими методами оценки.

Обязательные ситуации применения метода:

• цели поимущественного налогообложения

• наложение ареста при необходимости определения стоимости зданий, земли

• цели подоходного налогообложения

• при страховании недвижимости.

С течением времени происходит снижение стоимости строений, зданий и сооружений по ряду причин.

ИЗНОС - утрата полезности объекта недвижимого имущества, а значит и его стоимости. Износ бывает физический, функциональный, внешний. Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.

Задача № 14

Условие: Восстановительная стоимость здания, построенного 20 лет назад, определена в 26232 тыс. руб. По паспорту типового проекта здания срок экономической жизни 80 лет. Эффективный возраст здания равен 20 лет. Рыночная стоимость земельного участка методом сравнения продаж оценена в 1230 тыс. руб. Определить стоимость имущественного комплекса в целом.

Решение:

Величина накопительного износа

Задача № 15

Условие: Определить рыночную стоимость офисного объекта недвижимости. Площадь участка равна 4000 м². Кадастровая стоимость земли данного вида функционального использования 159 руб/м². Полезная площадь здания 2574 м². Стоимость прямых затрат строительства здания по смете 34196 тыс. руб, Косвенные издержки составляют 20% от стоимости строительства. Ежегодная потеря арендной платы помещения составляет 92 руб/м². ВРМ для аналогичных объектов равен 3,5. В оцениваемом здании необходимо провести следующие виды восстановительных работ:

Замена кровли- 150 000 руб.

Отделка интерьеров- 430 000 руб

Модернизация отопительных систем 195 000 руб.

Решение: