Тема 6. Іпотечні цінні папери План

1. Передумови, аспекти успішного розвитку кредитування на базі емісії іпотечних цінних паперів

2. Заставні, іпотечні сертифікати як фінансові інструменти ринку іпотечного капіталу

3. Іпотечні облігації: сутність, характеристики, особливості обігу на ринку іпотечного капіталу

4. Особливості випуску та обігу іпотечних облігацій у світовій практиці

1. Передумови, аспекти успішного розвитку кредитування на базі емісії іпотечних цінних паперів

Відповідно до статті 31 Закону України “Про іпотеку” заставні можуть забезпечувати випуск іпотечних цінних паперів:

• іпотечних облігацій; іпотечних сертифікатів.

Практика зарубіжних іпотечних ринків, доводить однією із головних функцій даного ринку, і його суб’єктів іпотечних банків є рефінансування шляхом емісії іпотечних цінних паперів. Дане рефінансування передбачає:

1. надання кредитів, забезпечених нерухомістю;

2. залучення для цього коштів шляхом емісії цінних паперів, забезпечених цією нерухомістю.

Отже, одна і та ж нерухомість (як форма забезпечення) дає змогу зменшити ризики і водночас (у випадку емісії ЦП, забезпечених цією ж нерухомістю) є засобом залучення у розпорядження банку нових джерел іпотечного кредитування.

Передумови успішного розвитку кредитування на базі емісії іпотечних цінних паперів:

1. чітко сформульовані правові вимоги, яким повинні відповідати іпотечні фнансово-кредитні установи (регламентує кредитування шляхом емісії іпотечних цінних паперів);

2. правове визначення іпотечного кредиту (як такого, що забезпечений заставою нерухомості);

3. ліцензування та особливий державний нагляд (емісія іпотечних цінних паперів може здійснюватися лише фінансово-кредитними установами, які мають на це відповідну ліцензію, причому – під особливим державним наглядом);

4. застосування “стіни захисту” (вона передбачає чітке і жорстоке відокремлення іпотечного кредитування та емісії іпотечних цінних паперів від іншої діяльності);

5. застосування принципу покриття (емітовані іпотечні цінні папери мають покриватися достатньо за вартістю застави; до певних меж наприклад, до 10% від загального обсягу емітованих цінних паперів, вони можуть покриватися іншими, визначеними законом, цінностями – вимогами до центрального банку);

6. застосування меж покриття (лише 60-70%, а в Україні, можливо, щонайменше 50-70% від вартості заставленої нерухомості може застосовуватися для покриття іпотечних паперів);

7. обгрунтоване визначення вартості предмета застави;

8. запровадження інституту довірених осіб (довірену особу, призначену органом банківського нагляду, як свого представника повинна мати кожна іпотечна установа; довірена особа інформує орган банківського нагляду про діяльність іпотечної установи);

9. застосування реєстру покриття (дані про всі активи, які є покриттям іпотечних цінних паперів, слід заносити до особливого реєстру; орган банківського нагляду повинен регулярно отримувати засвідчену довіреною особою інформацію про покриття, рух цінностей, занесених до реєстру, можливий лише за письмової згоди довіреної особи);

10. застосування особливого порядку зберігання цінностей покриття (документи, які підтверджують право (цінностей) на цінності покриття, мають зберігатися під спільним контролем довіреної особи та іпотечної установи);

11. право забезпечення переваг держателів іпотечних ЦП перед іншими кредиторами іпотечної установи в разі банкрутства останньої.

Зазначені вище передумови обов’язкові для всіх країн, незалежно від стану економіки та її національної особливості.

У державах, які реформують власні економіки, в т.ч. в Україні, на початковій фазі становлення іпотечних відносин слід особливу увагу приділити таким аспектам:

• регулюванню меж позичок, об’єктивній і обгрунтованій оцінці нерухомості, обмеженню сфери сфери діяльності іпотечних установ малоризиковими операціями та запровадженню особливого контролю за такими установами;

• необтяженості іпотечних установ проблемними боргами попереднього періоду;

• правовому забезпеченню гарантій, наданих держателям іпотечних цінних паперів;

• номінації іпотечних цінних паперів у доларах США або євро (що сприяло б припливу іноземних інвестицій, а до того ж убезпечило б держателів іпотечних цінних паперів від ризику девальвації національної валюти;

• запровадженню правових стандартів, які виправдали себе в країнах ЄС.

Іпотечні цінні папери – постійна складова фондових ринків високорозвинених економічних систем, вони є ефективними інструментами спрямування багатомільярдних інвестиційних потоків у економіку.

Протягом останні десятиріч іпотечне кредитування є невід’ємною складовою частиною світового ринку цінних паперів.

За цей чималий строк у відповідь на потреби інвесторів з’явилася велика кількість різноманітних цінних паперів на базі іпотечного кредиту.

Найбільш узагальнені іпотечні цінні папери, які в англомовній літературі називають іпотечні облігації (mortgage bonds), облігації іпотечних банків (mortgage bank bonds), іпотечні сертифікати участі (mortgage pass-through security), іпотечні облігації, забезпечені пулом заставних (MBS – mortgage-backed securities), які являють собою права вимог за іпотечними кредитами, що забезпечені заставою об’єктів нерухомості.

Останнє поняття включає в себе:

• кредити, оформлені заставною, і можуть бути переуступлені іншій особі шляхом індосаменту;

• процес сек’юритизації – процес заміни банківських запозичень і кредитів емісією цінних паперів;

• іпотечний пул – об’єднання іпотек за іпотечними договорами, що забезпечує виконання основних зобов’язань, реформованих у консолідований іпотечний борг;

• консолідований іпотечний борг – зобов’язання за договорами про іпотечний кредит, реформований кредитодавцем;

• іпотечні активи – реформовані в консолідований іпотечний борг зобов’язання за договорами про іпотечний кредит здійснювати платежі в рахунок погашення основного зобов’язання протягом строку обігу сертифікатів.

Іпотечні активи мають:

• вартість;ціну придбання; строк існування.

Сьогодні законодавче регулювання ринку іпотечних цінних паперів встановлюється:

1. Законами України: Про іпотеку (2003 р.), Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати (2003 р.), Про іпотечні облігації (2006 р.), у Верховній Раді знаходиться проект закону “Про іпотечні цінні папери”;

2. нормативно-правовими актами ДКЦПФР.

Згідно цього законодавства іпотечними цінними паперами є боргові цп, випуск яких забезпечений іпотечним покриттям (іпотечним пулом), та які свідчать право власників у межах одного випуску (щодо емітента) на отримання від емітента належних їм коштів у встановлений строк відповідно до вимог, визначених вище названими законодавчими актами.

Законами і нормативними актами також визначаються:

• вимоги до проспектів емісії;

• розмір та правовий режим іпотечного покриття, порядок звернення стягнення на нього та ведення реєстру покриття;

• функції, права управителя іпотечним покриттям, вимоги до договору про управління покриттям;

• компетенція загальних зборів власників іпотечних цінних паперів.

Державний нагляд та регулювання у сфері іпотечних цінних паперів і діяльності фінансових установ покладається на три державні органи:

1. щодо випуску та обігу іпотечних цінних паперів – на Державну комісію з цінних паперів та фондового ринку;

2. щодо діяльності установ, які називаються фінансові, мають справу з іпотечними цінними паперами, але не являються банками – на Державну комісію з цінних паперів та фондового ринку та особливо – Державну комісію з регулювання ринків фінансових послуг;

3. щодо банків – на Національний банк України.

Прийняття закону “Про іпотечні цінні папери”, дія вищезазначених законів мають створити необхідні умови для розвитку нових фінансових інститутів, сприяти розвитку іпотечного ринку, що приведе до залучення в реальний сектор економіки значних інвестиційних ресурсів.