- •А. Категории граждан, которым предоставляются жилые помещения по договору социального найма (далее - дсн)
- •Б. Нормы, применяемые при предоставлении жилых помещений по дсн
- •Жилых помещений в коммунальной квартире
- •Ж. Замена жилых помещений
- •З. Изменение дсн (ст.82 жк, п.31 постановления Пленума № 14)
- •И. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по дсн
- •I. Выселение с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по дсн
- •II. Выселение с предоставлением других жилых помещений по дсн
- •III. Выселение без предоставления других жилых помещений
Жилых помещений в коммунальной квартире
ЖК предлагает «ступенчатое» решение вопроса о заселении освободившегося в коммунальной квартире жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности (см. ст.59 ЖК), исходя при этом из принципа т.н. посемейного заселения:
|
Субъекты и условия предоставления |
Юридическое основание и порядок предоставления |
1 очередь |
проживающие в квартире наниматели и (или) собственники, которые на момент освобождения признаны или могут быть признаны (т.е. формальный момент – принятие на учет – не обязателен): - малоимущими1 и - нуждающимися в жилых помещениях |
ДСН; порядок предоставления – заявительный2 |
2 очередь |
проживающие в квартире наниматели и (или) собственники, которые: - могут быть признаны малоимущими и - обеспечены общей площадью на одного члена семьи менее нормы предоставления |
ДСН; порядок предоставления – заявительный |
3 очередь |
граждане, которые обеспечены общей площадью на одного члена семьи менее нормы предоставления. Из ч.4 ст.59 вытекает, что речь идет лишь о гражданах, проживающих в квартире |
Договор купли-продажи; порядок предоставления – заявительный |
4 очередь |
действуют общие правила вселения по ДСН3 |
ДСН; применяется общий порядок вселения на основании ДСН |
Заключение договора обязательно для властного органа; при его отказе от заключения договора применяются нормы ст.445 ГК РФ.
Следует учитывать, что судебная практика исходит из того, что «ограничения ЖК РФ при предоставлении жилых помещений с превышением нормы предоставления распространяются и на получение их по основаниям ст.59 ЖК РФ» (Определение Верховного Суда РФ от 04 октября 2006 г. № 78-Г06-32).
Е. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ПОДНАНИМАТЕЛЕЙ И ВРЕМЕННЫХ ЖИЛЬЦОВ
Наряду с нанимателем и членами (бывшими членами) его семьи, в жилом помещении могут также проживать поднаниматели (которым передается часть жилого помещения, а в случае временного выезда – все жилое помещение) и временные жильцы.
Различия в правовом положении поднанимателей и временных жильцов:
Поднаниматели |
Временные жильцы |
1. Правовое регулирование | |
ст.76-79 ЖК, ст.685 ГК РФ, иные нормативные правовые акты (ч.4 ст.77 ЖК) |
ст.80 ЖК, ст.680 ГК РФ |
2. Основание и условия вселения | |
Основание вселения – договор поднайма, заключаемый в письменной форме; экземпляр – передается наймодателю. Договор должен содержать указание граждан, вселяемых совместно с поднанимателем (за которых отвечает поднаниматель). Условия вселения: 1) письменное согласие членов семьи; 2) письменное согласие наймодателя (основания для отказа законом не нормируются); 3) для коммунальной квартиры – согласие (форма законом не оговаривается) всех нанимателей, собственников и членов их семей, проживающих в коммунальной квартире; 4) после заключения договора общая площадь помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления; 5) не допускается передача помещения в поднаем, если в нем проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний (согласно перечню), а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях |
Заключение специального договора в письменной форме законом не предусмотрено (хотя вселение осуществляется на договорной основе).
Условия вселения: 1) взаимное согласие (форма законом не оговаривается) нанимателя и членов его семьи; 2) предварительное уведомление (а не согласие!) наймодателя. При этом наймодатель вправе запретить проживание жильцов, если после их вселения общая площадь помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры – менее нормы предоставления |
3. Возмездность (безвозмездность) проживания | |
Договор поднайма является возмездным; порядок, условия, сроки внесения и размер платы устанавливаются по соглашению сторон в договоре. В литературе спорным является вопрос о том, является ли условие о плате существенным (из закона вытекает положительный ответ) |
Проживание – безвозмездное. При этом плата за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимателем в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания жильцов (ч.12 ст.155 ЖК) |
4. Срок проживания | |
Договор поднайма – срочный. Срок договора определяется сторонами, а если он не определен – договор считается заключенным на один год |
Не может превышать шесть месяцев подряд |
5. Выселение | |
Договор поднайма, в частности, прекращается: а) по истечении установленного срока; в случае заключения договора без указания срока инициатор прекращения договора (как правило, наниматель) обязан сделать предупреждение за три месяца; б) досрочно – по соглашению сторон или при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма. При отказе освободить помещение – выселение в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения |
Жильцы обязаны освободить помещение: а) по истечении согласованного с ними срока; б) если срок не согласован - не позднее чем через 7 дней со дня предъявления соответствующего требования (как нанимателем, так и любыми членами его семьи!). При отказе освободить помещение – выселение в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения |
Поднанимателей и временных жильцов объединяет то, что они не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением. Поэтому, в частности:
ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель (по образному выражению Ю.К. Толстого, наниматель «заслоняет» их перед наймодателем);
прекращение ДСН влечет прекращение договора поднайма с выселением либо выселение временных жильцов, причем без предоставления другого жилого помещения.
В литературе дискутируется вопрос о соотношении институтов временных жильцов и лиц, проживающих по договору безвозмездного пользования (ссуды). Основные подходы:
- вселение временных жильцов по правовой природе представляет собой заключение договора ссуды (В.Ф. Маслов, Е.А. Солопова и др.);
- с временными жильцами может быть заключен договор ссуды (М.Ю. Тихомиров и др.);
- это разные институты (Е.В. Богданов и др.);
- отношения с участием временных жильцов не поддаются строгому нормированию (Ю.К. Толстой).