1.3. Образование землепользования несельскохозяйственного объекта
Составление землеустроительного проекта в полном составе выполняется на стадии предварительного согласования места размещения объекта и включает: подготовительные работы; составление проекта; согласование и утверждение проекта.
При разработке проекта образования землепользования несельскохозяйственного объекта необходимо учитывать:
-категории земель
- компетенции государственных органов по изменению целевого назначения земель
- формы собственности и пользования землей, имеющихся ограничений, обременений и сервитутов
-наличия особо охраняемых территорий, кадастровой оценки, нормативной и договорной цены земли, стоимости возмещения потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства, убытков землепользователей.
Земли для несельскохозяйственных целей должны предоставляться при соблюдении следующих принципов: строгого соблюдения требований законодательства; приоритета сельскохозяйственного землепользования и требований по охране и воспроизводству плодородия и ценности земель.
В соответствии с данными требованиями, на территории АО “Маяк ” Белгородской области будет размещаться Масложировой комбинат.
Объем производства продукции на данном предприятии составит 30 тыс. т в год при численности промышленно-производственного персонала 0,1тыс. человек.
Размер промышленной площадки составит 3 Га, а размер застройки 1, 0 Га.
Также возле промышленного предприятия, должна располагаться временная строительная база. Ее площадь составит 0,5 Га, сроком на 2 года.
Ширина отвода подъездной автодороги равна 10 м.Соотношение сторон данного предприятия 1:1.
1.3.1. Расчет площади образуемого землепользования
Чтобы найти площадь образуемого землепользования необходимо вычислить минимальную плотность застройки, а также площадь землепользования промышленного объекта.
Минимальная плотность застройки (Мр) представляет собой отношение (в процентах) площади застройки (Рз) к общей площади всего участка (Ро), занимаемого промышленным предприятием:
=33,3
Площадь землепользования несельскохозяйственного объекта (промышленного предприятия) рассчитывается по формуле:
Мы нашли, что (Мр)=33,3 %, а (Ро)=3 соответствено.
После размещения землепользования несельскохозяйственного объекта составляется список землепользователей, интересы которых затрагиваются предоставлением земель для несельскохозяйственных нужд, с указанием форм собственности, владения или пользования землей: государственная (федеральная, муниципальная), частная, общая совместная, общая долевая собственность, аренда.
Состав и площади земельных угодий определяются в устанавливаемых проектом границах землепользования несельскохозяйственного объекта. Указывается площадь земель по землепользователям и срокам изъятия участков.
Таблица Список землепользователей, интересы которых затрагиваются предоставлением земель для несельскохозяйственных нужд
|
№ п.п. |
Перечень землепользователей |
Формы собственности, владения или пользования землей |
|
1 |
2 |
3 |
|
1 вариант | ||
|
1 |
АО «Маяк» Белгородской области |
Частная форма собственности |
|
2 вариант | ||
|
1 |
АО «Маяк» Белгородской области |
Частная форма собственности |
Таблица - Состав, площади и качественная характеристика сельскохозяйственных угодий, затрагиваемых образованием землепользования несельскохозяйственного объекта
|
№ |
Перечень землепользований, затрагиваемых образованием землепользования несельскохозяйственного объекта
|
Виды с.-х. угодий |
Типы и подтипы почв |
Площадь, га |
Балл кадастровой оценки |
Характер воздействия образования землепользования несельскохозяйственного объекта на использование с.-х. угодий |
| ||||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
| ||||||
|
1 вариант |
| ||||||||||||
|
1. |
АО «Маяк» Белгородской области |
пашня |
Черноземы |
3,5 |
99,4 |
Выкуп собственности 4Га промышленной площадки Краткосрочная аренда временной строительной базы 0,6Га |
| ||||||
|
Итого:3,5 ГА |
|
|
3,5 |
|
|
Изъятие во временное пользование | |||||||
|
1.
|
АО «Маяк» Белгородской области |
пастбище |
Черноземы
|
3,5 |
59, 7 |
Выкуп собственности 4Га промышленной площадки Краткосрочная аренда временной строительной базы 0,6Га |
| ||||||
|
Итого: |
|
|
3,5 ГА |
|
|
| |||||||
Исходя из данных таблицы 5,мы имеем 2 вида сельскохозяйственных угодий, затрагиваемых образованием землепользования несельскохозяйственного объекта:
- пашня
-пастбище.
Тип данных почв -черноземы обыкновенные. Площадь первого и второго угодий равны 3,5 Га, а балл кадастровой оценки равен 99,3 и 59,7. Промышленная зона основана на долгосрочной аренде с правом последующего выкупа 4 Га промышленной площадки, а временно строительная база используется под краткосрочную аренду на 2 года размером в 0,6 Га.
В таблицу вписываем перечень землепользований, затрагиваемых образованием землепользования несельскохозяйственного объекта, виды угодий которые затрагивают при размещении несельскохозяйственных объектов.
Промышленная зона основана на долгосрочной аренде с правом последующего выкупа, а временная площадка изъята во временное использование.
Требования инвестора к участку для размещения несельскохозяйственного объекта:
Вид права – собственность;
Категория земли/разрешенный вид использования – земли промышленности, земли населенных пунктов для размещения многофункционального производственно-складского комплекса;
Отсутствие обременений и ограничений в использовании;
Площадь - по расчету га;
Форма/рельеф – правильная, ровный до 1 градуса;
Хорошая транспортная доступность – близость основных транспортных магистралей, асфальтированный подъезд, наличие ж/д, умеренная загруженность основного шоссе;
Удаленность от МКАД – до 40 км;
Коммуникации – газ, электричество 1000 кВт, водопровод, бытовая канализация, оптиковолоконная связь;
Наличие трудовых ресурсов.
Для принятия решения о выборе земельного участка, предоставляемого для несельскохозяйственных нужд, наиболее выгодного с позиций инвестора с учетом экологических факторов и минимизации нарушений в организации территории сельскохозяйственных организаций, крестьянских хозяйствах необходимо сравнить требования экспертов с фактическими характеристиками участков и дать экспертную оценку их соответствия или несовпадения.
Таблица 3
Описание земельных участков
|
№ |
Местоположения |
Описание |
Площадь, га |
Коммуникации |
Транспортная доступность |
Вид права/категория |
|
1 |
Белгородская область метров до деревни Подъельск |
Земельный участок правильной прямоугольной формы, рельеф ровный. Расположен западнее д.Крекшино, на расстоянии около 100 м от линии застройки |
3,5 |
Газовый трубопровод низкого давления проходит вдоль северной границы участка; Трансформаторная подстанция мощностью 800 кВт расположена в северо-западной части участка. Водоснабжение, канализация и связь отсутствует. |
Хорошая, участок расположен вблизи радиальной дороги, связывающей Киевское и Минское шоссе, непосредственно к участку подходит грунтовая дорога. Расстояние от асфальтированной дороги до участка составляет 400 м. Загруженность основных магистралей характеризуется как умеренная. |
Частная собственность
|
|
2 |
Белгородская область |
Земельный участок правильной формы, рельеф ровный. Расположен между |
3,5 |
Газовый трубопровод низкого давления проходит на расстоянии 500 м от западной границы участка, ближе к северо-западной границе расположена ШРП;. Водоснабжение, канализация и связь отсутствует. |
Хорошая, участок примыкает к радиальной дороге, связывающей Симферопольское и Каширское шоссе, для подъезда на участок необходимо строительство только съезда с шоссе. Загруженность основных магистралей характеризуется как умеренная |
Частная собственность
|
Кроме того, важным показателем является общая стоимость капиталообразующих инвестиций в подготовку территории строительства.
В состав вложений включаются затраты на подвод инженерных сетей и коммуникаций, которые рассчитываются по укрупненным показателям.
\