Дисциплина «Оценочная деятельность»

2.7. Понятия «стоимость», «цена», «затраты»: определение, сходство и различие

Стоимость– это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект. Важно проводить различия между понятиями «стоимость», «затраты» и «цена». Стоимость обычно анализируется с точки зрения возможного покупателя и является мерой того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемую собственность.

Затраты - это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым. Эти затраты могут не отличаться от той суммы, которую будет готов заплатить возможный покупатель. В зависимости от ряда факторов, включая потребности покупателя, наличие равноценных объектов и активность других покупателей, эти затраты могут быть выше или ниже стоимости на дату оценки. 

Цена – это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках. Термин «цена» также используется для обозначения «запрашиваемой цены» продавца. Цены прошлых сделок и цены продавца не обязательно представляют обоснованную меру стоимости на дату оценки.

Если эти расходы выразить в денежном эквиваленте и добавить процент прибыли, который желает получить продавец, то получится цена продукции. Иными словами, стоимость является лишь частью, определенной составляющей такого экономического понятия как цена товара.

2.8. Подходы к оценке собственности: сущность и особенности применения Подход к оценке — способ расчета стоимости с использованием одного или нескольких конкретных методов оценки.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основ-х на определении затрат, необход-х для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Основывается на принципе замещения (рациональный покупатель не заплатит за собст-ть больше минимал цены, взимаемой за др собст-ть, обладающей аналог полезностью). Для целей налогообложения, страх-я, оценки последствий стихий, бедствий, оценки объектов спец назначения, объектов незаверш строит-а.

Со=Сзу+СВ-И или Со=Сзу+СЗ-И, где СВ-стоим воспроизв-а улучшений зу, СЗ-стоим замещения улучшений, И -износ

Сравнительным подходом – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основ-х на сравнении оцениваемого объекта с аналог объектами, в отношении к-х имеется информация о ценах сделок с ними. Основан на принципе замещения.

Условия применения: 1. Объект не д.б. уникальным 2. Информация об объектах-аналогах д.б. исчерпывающей и вкл условия сделок. 3. Факторы, влияющие на стоим сравниваемых аналогов д.б. сопоставимы.

Элементы сравнения – это основ критерии, по к-м сравниваются сопоставимые объекты. Принцип внесения корректировок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вводится повышающий коэф.,если хуже, то пониж.

1.Метод парных продаж. 2.Метод валовой ренты (метод отраслевых коэф.)

Доходный подход – отражает мотивацию типичного покупателя доходной собст-и. Основан на принципе ожидания (стоимость объекта определяется в том числе факторами, прогнозируемыми в будущем).

Денежный поток – это приток минус отток. Если денежный поток стабильный и увеличивается с постоянным темпом прироста применяется метод капитализации, если нестабильный – дисконтирования.

Стоимость методом капитализации: V=D/R, где D- доход, R – ставка капитализ.

V=ЧОД/R, ЧОД =ДВД (дейтвит вал доход)- ОР (операц расх)

Ставка капитализ – ставка дохода, к-й желает получить инвестор на вложенные деньги, определяется:

1. Метод кумулятивного построения: R=Ro+сумма рисков, Ro – безрискова ставка (ВТБ 5%, Сбер 7%, МКБ 10 %).

2. Методы выделения- ставка капитализ рассчитывается на основе данных о соверш-х сделках с аналог объектами.

3. Метод мониторинга – ставка капитализ по данным открыт рынка.

Метод дисконтиования денеж потоков – позволяет оценивать стоимость на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозир-х денеж потоков и остаточной стоимости:

PV=сумм (Сt/(1+i)^t)+(R/(1+i)ⁿ), где PV –тек стоим, Сt – денеж поток периода t, i – ставка дисконт-я, R-стоим реверсии, n –длит-ть прогноз периода

9. Износ в оценке и методы его определения

Износ – потеря стоимости объекта, вызв-я любой причиной:

1. Физический (устаревание объекта): устранимый – устранение к-го физически возможно и экономически целесообразно; неустранимый; 2. Функциональный (возникает из-за несоответствия современ треб-й к объекту):устранимый; неустранимый; 3. Внешний (в результате измен-я внешних экономич факторов).

Методы расчета износа: 1. Метод времени жизни объекта: И=(ЭВ/ФЖ)*100%, где ЭВ – эффектив возраст, ФЖ типичный срок физ. жизни; 2. Метод сравнения продаж – основан на определении величины накопленного износа, как разница нового строит объекта и стоимости сооруж-я на дату оценки И=Ст-ть нового строит - ст-ть объекта на дату оценки. 3. Бухг-й метод – основан на опред-и хронологич возраста объекта к его норматив-у сроку службы. Нормативный срок службы берется в единых нормах амортизац-х отчислений на полное восстанов-е осн фондов. И= ХВ/нормативный срок службы. 4. Метод разбивки

9. Виды стоимости, цели и задачи оценки собственности

Оценка собственности - это деятельность специалиста, направленная на определение рыночной или иной стоимости объекта оценки. Деятельность начинается с потребности в ней заинтересованных субъектов.

Первое дело оценщика – определить цель оценки. Четкая, грамотная формулировка цели позволяет правильно определить вид рассчитываемой стоимости, выбрать метод оценки. Как правило, цель оценки состоит в определении какой-либо оценочной стоимости, что необходимо клиенту для принятия решения или совершения сделки.

Оценку проводят для различных целей: например, для купли-продажи, внесения в качестве залога, страхования, принятия управленческого решения, налогообложения, для передачи в аренду и так далее.

В зависимости от цели оценки можно вести речь об определяемом виде стоимости:

а) рыночная – объект должен быть отчужден на открытом рынке в дуействующих условиях конкуренции; стороны сделки располагают всей необходимой инфой об объекте оценки; на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства

б) инвестиционная - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях (принятие управленческого решения, составление инвестиционного проекта);

в) ликвидационная - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов :получение кредита, передача имущества в залог, ликвидация предприятия);

г) кадастровая – стоим массовой оценки, определ-я для целей налогообложения.

Следующим важным моментом при определении задачи является установление оцениваемых имущественных прав. Иными словами, важно идентифицировать реальный объект собственности и определить связанные с ним юридические права. Может случиться так, что при оценке бизнеса предприятия не будет учен какой-нибудь актив, составляющий немалую долю от стоимости предприятия.

Наконец, необходимо определиться с датой оценки. Любой вид стоимости в условиях рынка имеет смысл только в привязке к конкретным временным рамкам.

2.11 Принципы оценки собственности: принципы, основанные на представления собственника, на эксплуатации собственности, на действии внешней (рыночной среды), ННЭИ.

Принципы оценки недвижимости - методические правила, которые позволяют оценщику оценить, как все многообразие факторов, присущее рынку недвижимости, влияет на стоимость собственности.

1. принципы, основанные на представлениях собственника: а) принцип полезности (собст обладает стоимостью в том случае, если он полезна кому-либо); б) принцип замещения (рациональный покупатель не заплатит за собственност больше миним цены, взимаемой за др аналог-й объект); в) принцип ожидания стоим объекта определ в том числе факторами, определ-и в будущем

2. принципы, связ-е с эксплуатацие собст-и: а) пр вклада (вкл любого доп-о фактора в объект собст-и д.б. экономически целесообразно и физически осуществимо); б) пр остаточной продуктивности (определ-я как принцип, относимый к зу); в) пр сбалансированности (факторы произв-а должны находиться в пропорциональном соотношении др с др, чтоб обеспечить макс доходы собст-у); г) пр предельной производительности д) пр экономической величины (определение оптимального размера собственности, кот наилучшим способом соответ-т рыночным предпочтениям); е) пр экономического разделения (разделение имущ прав, связ-х с владением собственности).

3. принципы, связ-е с внешней средой: а) пр спроса и предложения; б) пр зависимости (завис-ть стоимости от экономич и политич условий); в) пр соответствия (макс стоим-ть имеют те объекты, к-е соответ-т треб-м рынка по уровню удобств, оснащенности, уровню доходности); г) пр конкуренции (обостр-е конкурент-й борьбы приводит к уменьш-ю у-ня доход-и) д) пр измен-я стоимости (оценка стоим-и проводится на опред-ю дату).

4. Принцип наиболее эффективного использ-я объекта

2.12. Временная ценность денежной единицы и ее применение в оценочной деятельности

Для определения стоимости собственности, приносящей доход, необходимо определить текущую стоимость денег, которые будут получены через какое-то время в будущем. В условиях инфляции очевидно, что деньги изменяют свою стоимость с течением времени. Основными операциями, позволяющими сопоставить разновременные деньги, являются операции накопления (наращивания) и дисконтирования.

1. Будущая стоимость денежной единицы (накопленная сумма денежной единицы),

FV=PV[(1+r)ⁿ], FV – будущая стоимость денежной единицы; PV – текущая стоимость денежной единицы; r – ставка дохода; n – число периодов накопления, в годах;

Если начисления осуществляются чаще, чем один раз в год, то формула преобразуется в следующую:

FV=PV[(1+r/к)^n*к] , k – частота накоплений в год.

Данная функция используется в том случае, когда известна текущая стоимость денег и необходимо определить будущую стоимость денежной единицы при известной ставке доходов на конец определенного периода (n).

2.Текущая стоимость денежной единицы (текущая стоимость реверсии (перепродажи))

PV= FV[1/(1+r)ⁿ]

Если начисления осуществляются чаще, чем один раз в год: PV= FV[1/(1+r/к)^n*к]

3.Текущая стоимость аннуитета

Аннуитет – это серия равновеликих платежей (поступлений), вкладываемые в равные промежутки времени. Выделяют обычный и авансовый аннуитеты. Если платежи осуществляются в конце каждого периода, то аннуитет обычный, если в начале – авансовый. Формула текущей стоимости обычного аннуитета: PV=PMT[1-(1/(1+r)ⁿ)/r], PMT – равновеликие периодические платежи.

Если частота начислений превышает 1 раз в год, то: PV=PMT[(1-(1/(1+r/к)^nк))/r/к],

Формула текущей стоимости авансового аннуитета: PV=PMT[((1-(1/(1+r)^n-1))/r)+1],

Если частота начислений превышает 1 раз в год: PV=PMT[((1-(1/(1+r/к)^nк-1))/r/к)+1],

4. Накопление ден. единицы за период. В результате использования данной функции определяется будущая стоимость серии равновеликих периодических платежей (поступлений).

Платежи также могут осуществляться в начале и в конце периода.

Формула обычного аннуитета: FV=PMT[((1+r)ⁿ-1)/r], если чаще 1 раза: FV=PMT[((1+r/к)^nк-1)/r/к],

Формула авансового аннуитета: FV=PMT[(((1+r)ⁿ⁺¹-1)/r)-1], если чаще 1 раза: FV=PMT[(((1+r/к)^nк+1-1)/r/к)-1],

5. Взнос на амортизацию денежной единицы (iaof, r, n)

Функция является обратной величиной текущей стоимости обычного аннуитета (функция 3). Взнос на амортизацию денежной единицы используется для определения величины аннуитетного платежа в счет погашения кредита, выданного на определенный период при заданной ставке по кредиту.

РМТ=PV[r/(1-(1/(1+r)ⁿ))], если чаще 1 раза: РМТ=PV[r/к/(1-(1/(1+r/к)^nк))],

6. Фактор фонда возмещения

Данная функция обратна функции накопления единицы за период (функция 4). Показывает аннуитетный платеж, который необходимо депонировать под заданный процент в конце каждого периода для того, чтобы через заданное число периодов получить искомую сумму.

PMT=FV[r/((1+r)ⁿ-1)], если чаще 1 раза: PMT=FV[r/к/((1+r/к)^nк-1)],

При платежах (поступлениях), осуществляемых чаще, чем 1 раз в год: