3. Раздел жилого помещения.

Объединение пользователей жилого помещения

в одну семью

В результате раздела жилого помещении существенно изме­няются характер, состав, признаки предмета жилищных отно­шений.

В различных жилищных отношениях действуют различные правила раздела жилого помещения. Раздел жилого помеще­ния, обремененного договором коммерческого найма, возмо­жен только с согласия наймодателя и других членов семьи, про­живающих совместно с нанимателем. В домах частного жилищного фонда жилые помещения, квартиры, занимаемые нанимателем и находящиеся в частной собственности граждан, могут быть разделены только после получения согласия соб-114

ственника жилья. Отказ собственника не может быть обжало­ван ни в судебном, ни в административном порядке.

Раздел жилого помещения в доме ЖК или ЖСК регулирует­ся ст. 127 ЖК РФ.

Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, когда:

1. каждому из таких лиц может быть выделено изолирован­ное жилое помещение;

2. имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолиро­ванные жилые помещения. Допускается и раздел не пол­ностью выплаченного пая. Если в ходе раздела жилого поме­щения в составе ЖК или ЖСК возникли споры между участниками отношений, они подлежат рассмотрению и разрешению в судебном порядке. Следующим основанием изменения жилищных отношений

является изменение договора социального найма жилого помеще­ния по требованию нанимателей при их намерении объединиться в одну семью. Согласно ч. 1 ст. 82 ЖК РФ граждане, проживаю­щие в одной квартире и пользующиеся в ней изолированными жилыми помещениями по различным договорам найма, в слу­чае объединения в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из нанимателей одного договора на все занимаемые в квартире жилые помещения.

4. Замена нанимателя жилого помещения

или члена кооператива.

Отказ пользователя от части жилого помещения

Возможно два варианта названной замены. Во-первых, это изменение субъектного состава жилищных отношений. По дого­вору социального найма нанимателем вправе стать любой со­вершеннолетний член семьи с согласия всех субъектов жилищ­ного отношения.

По договору коммерческого найма в случае смерти нанима­теля или его выбытия нанимателем становится один из граж­дан, совместно проживавших с прежним нанимателем. Для это-

115

го необходимо согласие всех остальных нанимателей. Если та­кое согласие не было достигнуто, все граждане, совместно про­живающие в помещении, становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686 ГК РФ)

Споры, связанные с признанием совершеннолетнего члена семьи правопреемником прежнего нанимателя, разрешаются в судебном порядке.

Второй вариант заключается в изменении правового статуса одного их проживающих в жилом помещении лиц. Например, при договоре социального найма изменение статуса «члена семьи нанимателя» на «нанимателя».

В договоре коммерческого найма согласно п. 1 ст. 686 ГК РФ по требованию нанимателя и других граждан, постоянно про­живающих в помещении, и с согласия наймодателя наниматель в договоре может быть заменен одним из совершеннолетних граждан.

Статья 81 ЖК РФ вводит такое основание изменения жи­лищных отношений, как отказ нанимателя от жилой площади сверх нормы и получение изолированного жилого помещения меньшего размера. С момента подачи заявления на замену по­мещения гражданин вправе оплачивать коммунальные услуги и вносить плату за жилье в пределах социальной нормы.