Договор залога (ипотеки) земельных участков

Значение ипотеки земельных участков проявляется прежде всего в обеспечительной силе этого правового средства. В развитой рыночной экономике ипотека является одним из самых надежных инструментов выполнения обязательств, в том числе кредитных.

В настоящее время залог земельных участков регулируется нормами гл. 23 ГК РФ и ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", земельным законодательством. Нормы Закона РФ от 29 мая 1992 г. "О залоге" практически не применяются, так как фактически заменены нормами ГК РФ и Закона об ипотеке (исключение, видимо, составляют вопросы залога прав).

Нормы Закона об ипотеке как специальные имеют приоритет над общими правилами ГК РФ о залоге (п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке). Однако п. 2 ст. 334 ГК РФ говорит о том, что специальные ипотечные нормы, отличные от общих правил о залоге, могут быть установлены и самим ГК РФ, и Законом об ипотеке.

Закон об ипотеке четко определяет и регулирует многие вопросы ипотечных отношений:

- заключение договора об ипотеке;

- составление и выдачу закладной;

- передачу прав залогодержателя третьим лицам;

- обременение заложенного имущества правами третьих лиц;

- последующий залог;

- обращение взыскания на заложенное имущество и его реализацию;

- особенности ипотеки отдельных объектов, в том числе земельных участков.

Необходимо отметить некоторые особенности ипотеки земельных участков с учетом последних изменений:

- отменена обязательная нотариальная форма ипотеки (но она может производиться по соглашению сторон);

- снято прежнее ограничение на оформление закладных в отношении земельных участков (п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке), при этом содержание закладной может изменяться по соглашению сторон и подлежит регистрации в течение одного дня;

- установлены новые правила страхования риска ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита (п. 4 ст. 31 Закона об ипотеке);

- предусмотрены новые статьи (ст. 64.1, 64.2 Закона об ипотеке), согласно которым земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка (иной кредитной организации или средств целевого займа), считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика.

Особо следует указать на норму п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке, предусматривающую, что по договору об ипотеке могут быть заложены участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Из этого можно сделать вывод, что во многом решена одна из наиболее острых проблем правового регулирования земельных отношений.

В соответствии со ст. 63 Закона об ипотеке не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (используется критерий субъектного состава).

В соответствии со ст. 55 Закона об ипотеке удовлетворение требований залогодержателя может осуществляться двумя способами. Во-первых, без обращения в суд допускается удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя и залогодателя, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. Такое соглашение действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке.

Второй порядок - судебный. Поскольку ипотека земель сельскохозяйственного назначения разрешена, законодателю пришлось сделать специальную оговорку о том, что в отношении таких участков первый порядок неприменим.

В ст. 67 Закона об ипотеке говорится о том, что оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность, залоговая стоимость земельного участка устанавливается соглашением сторон. "Залоговая стоимость" может отличаться от "рыночной стоимости" только в том смысле, что это стоимость, установленная соглашением сторон при заключении договора, т.е. по существу предварительная стоимость: при реализации земельного участка на торгах применяется рыночная стоимость, а не залоговая. Закон об ипотеке устанавливает ряд особенностей при обращении взыскания на заложенные земельные участки и их реализации (ст. 68). На участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются правила о разрешенном использовании. Лицо, приобретшее участок таким образом, имеет право менять его назначение только в случаях, установленных земельным законодательством РФ или в установленном им порядке. Продажа или приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных участков должны производиться с соблюдением предусмотренных федеральным законом ограничений относительно круга лиц, которые могут их приобретать. Если же был заложен земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, то действует еще одно ограничение: на него нельзя обращать взыскание до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Это требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.