Договор аренды земельных участков

Аренда земельных участков была и остается одной из самых распространенных форм организации производственно-экономического процесса. В юридическом аспекте арендные отношения в сфере землепользования закрепляются прежде всего нормами договора аренды (гл. 34 ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или пользование (ст. 606 ГК РФ). Плоды, продукция и доходы, полученные нанимателем в результате использования объекта аренды в соответствии с договором, являются его собственностью, если законом, иным правовым актом или договором не предусмотрено иное (ст. 136 ГК РФ).

Объектом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные комплексы. Главный его признак - непотребляемость (ст. 607 ГК РФ).

Договор аренды - один из видов договора по передаче имущества в пользование. Его целью является обеспечение передачи имущества во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ имущество может передаваться во владение. Но не всякий арендатор "может быть признан владельцем, пользователем же он будет всегда⁴⁷. Таким образом, аренда может сопровождаться владением, а может быть и без него.

Однако в случае с земельными участками вряд ли возможна аренда без владения. Земельный кодекс дает определение как собственников земельных участков, так и землепользователей и арендаторов (ст. 5). Под ними понимаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками соответственно на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) или безвозмездного срочного пользования, по договору аренды и субаренды. Все перечисленные категории наделены правами как пользования, так и владения. Согласно ст. 41 Земельного кодекса имеют равные возможности пользования земельным участком. Таким образом, понятие землепользования предполагает не только извлечение из имущества плодов и доходов, но и фактическое обладание этим участком.

Кроме того, одним из основных прав арендатора земельного участка является вещно-правовая защита (ст. 305 ГК РФ). Но она возможна только в том случае, если он является владельцем. Если бы арендатор имел только право пользования (без владения), то он был бы лишен такой защиты.

Следует отметить, что договор аренды в настоящее время - наиболее распространенный инструмент вовлечения земельных участков в оборот. Происходит это благодаря и тому, что арендатор наделяется правомочиями полноценного пользователя и владельца земельного участка.

В отдельных случаях права арендатора не ограничиваются пользованием и владением, он может быть наделен и некоторыми правомочиями распоряжения (хотя и в очень ограниченном, "урезанном" виде). Так, в соответствии с п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор вправе передать земельный участок в субаренду в пределах срока действия договора аренды. Согласия собственника в этом случае не требуется, но он должен быть об этом уведомлен. Использование такой нормы возможно только при условии, если договором аренды не предусмотрено иное.

Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Договор аренды - консенсуальный, взаимный и возмездный. Он может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок (бессрочно). Это условие не является по общему правилу существенным для договора.

Если срок в договоре не определен, то он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую за три месяца, если это не противоречит действующему законодательству.

Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Так, п. 3 ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлен предельный срок аренды - 49 лет. Но если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, то договор по истечении предельного срока прекращается (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Если срок аренды более предельного, то такой договор не признается недействительным. В этом случае считается, что его срок равен предельному. Однако законодатель счел нужным исключить аналогичную запись в п. 3 ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Тем самым следует считать, что применительно к аренде указанных земель данное правило прекратило силу.

Современное законодательство ничего не говорит о минимальных сроках, но ранее они устанавливались. Например, ранее аренда земельных долей устанавливалась на срок не менее 3-х лет.

Федеральным законом №87-ФЗ от 18 июля 2005 г. п. 3 ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" был дополнен следующим: "Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду".

Заметим также, что в соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования между физическими лицами на срок менее одного года не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральным законодательством.

По общему правилу земельные участки публичных образований сдаются в аренду по итогам торгов.

Особые правила действуют для сдачи в аренду земель сельскохозяйственного назначения. Так, п. 2 ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрено, что такие земли сдаются по правилам ст. 34 ЗК РФ (т.е. без торгов) - если поступило только одно заявление. Обязательным условием является и предварительное (заблаговременное) опубликование сведений в средствах массовой информации об участках, предполагаемых к такой передаче. Если же поступило два или более заявления, то участки предоставляются в аренду по итогам торгов (далее действуют правила ст. 38 ЗК РФ).

Согласно ст. 22 ЗК РФ и ст. 614 ГК РФ использование арендованных земельных участков является платным. Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Что касается сдачи земельного участка в субаренду, то Земельный кодекс РФ (п. 5 и 6 ст. 22) допускает сдачу в субаренду и перенайм без согласия собственника при определенных условиях. Так, п. 5 ст. 22 ЗК РФ предусматривает, что арендатор без согласия собственника, но после его уведомления имеет право передать свои права и обязанности по договору третьему лицу, включая передачу прав в залог, передачу их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ (товариществ) или паевого взноса в производственный кооператив. Эта норма диспозитивная - договором может быть установлен и запрет на субаренду и перенаем. Указанные правомочия арендатора действуют в течение срока аренды, что видится излишним.

Тем не менее в п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. №11 разъяснено следующее. Поскольку п. 2 ст. 607 ГК РФ допускает установление особенностей сдачи в аренду земельных участков, то в случаях, установленных п. 9 ст. 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору достаточно простого уведомления арендодателя. В случаях, указанных в п. п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, достаточно уведомления собственника, если иное не предусмотрено договором.

Общее правило о выкупе (ст. 624 ГК РФ) применительно к аренде земельных участков существенно изменено. Так, п. 8 ст. 22 ЗК РФ также предусматривает право выкупа земельного участка арендатором, более того: это его право выкупа является преимущественным; реализация его производится в порядке, предусмотренном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности третьим лицам (не сособственникам). Следовательно, подлежат применению правила ст. 250 ГК РФ⁴⁸. Однако это право действует только при аренде участка, находящегося на праве государственной или муниципальной собственности. Если участок находятся на праве собственности физического или юридического лица, то выкуп также возможен, но арендатор в таких случаях не обладает указанным преимущественным правом. Не применяется рассматриваемая норма и в случаях, когда граждане (или юридические лица) являются собственниками зданий (сооружений), расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 36).