научная работа

– территориальное единство расположения микрозон;

– общность инженерной инфраструктуры, однородность положительного или отрицательного воздействия граничащих с микрозонами крупных инженерных сооружений или объектов.

Полученные стоимостные характеристики земельных участков наносятся на план города и выполняются работы по ценовому зонированию городских земель, которые совмещаются с результатами функционального зонирования территории города.

На второй стадии показатель цены земли в среднем по городу принимается за единицу, а по каждой оценочной зоне рассчитываются коэффициенты градостроительной ценности территории, которые составляют значение соответственно больше или меньше единицы.

При расчете коэффициентов относительной ценности территории для каждой городской зоны может учитываться влияние определенных групп факторов. Например, для селитебной зоны первостепенное значение имеют следующие группы факторов:

1. Транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения.

2. Обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории.

3. Уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения.

4. Историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории.

5. Состояние окружающей среды, санитарные условия.

6. Инженерно-геологические условия строительства.

7. Рекреационная ценность территории;

8. Престижность территории.

Для промышленной и коммунально-складской зоны большое значение имеют следующие факторы:

1. Уровень развития производственной инфраструктуры, наличие транспортных путей, удаленность от основных транспортных магистралей.

2. Условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов.

3. Градостроительные условия и ограничения, обусловленные зонированием, разрешенным использованием земельных участков и т.п.

Величина коэффициентов определяется на основе статистического и причинно-следственного анализа рыночных данных, утвержденных нормативов по градостроительству, опроса и экспертных оценок специалистов.

В заключении проводится логический и сравнительный анализ полученных результатов. Логический анализ состоит в том, что цена земли, как правило, должна снижаться от центра к периферийным районам города. При отклонении от этой тенденции устанавливаются причины сложившегося положения.

Сравнительный анализ производится путем установления зависимости коэффициентов градостроительной ценности земель по каждой оценочной зоне города и рыночных цен продаж на земельные участки и объекты недвижимости.

Этап 5. Оформление результатов кадастровой оценки.

Результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предоставляются на рассмотрение органам местного самоуправления. Органы местного самоуправления публикуют результаты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованию опубликованных данных. После обсуждения опубликованных результатов кадастровой оценки они утверждаются решением органа местного самоуправления, вносятся в государственный земельный кадастр и с начала следующего года вступают в силу. Внесенные в государственный земельный кадастр значения кадастровой стоимости земельного участка не подлежат изменению в течение года.

Результаты кадастровой оценки городских земель, как составной части комплексной программы кадастровой оценки недвижимости, могут использоваться для следующих целей:

– создания государственной автоматизированной системы земельного кадастра;

– формирования налогооблагаемой базы земель поселений;

– уточнения схемы территориально-экономического зонирования;

– установления ставок арендной платы за муниципальные земли;

– определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;

– определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;

– обоснования наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки;

– информирования органов муниципальной власти и оказания платных услуг различным субъектам земельного рынка;

– создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.

Рыночная оценка единичных земельных участков городских земель, с одной стороны, основывается на их кадастровой стоимости, а с другой стороны, предполагает проведение специфического рыночного анализа для каждого конкретного участка. Она учитывает целевое использование земельного участка, конъюнктуру рынка, количественные характеристики оцениваемой земли. Сложность рыночной оценки во многом обусловлена уникальным, присущим только оцениваемому участку местоположением, а также необходимостью установления и учета ценообразующих факторов для каждого конкретного вида использования земель.

2.2 Основные способы проведения ГКОЗ НП, их плюсы и минусы

В настоящее время существует несколько способов кадастровой оценки земли. Рассмотрим некоторые из них.

Самый распространенный способ рыночной оценки земли — метод прямого сравнительного анализа продаж исходя из данных о сделках за предшествующие 3-6 месяцев.

При применении этого метода сначала выявляются фактические продажи участков на соответствующем рынке или его сегментах. Далее проверяется информация о сделках, с целью подтверждения хотя бы одной стороной ее законности и экономической целесообразности. Сумма продажной цены корректируется в зависимости от характеристик оцениваемого и сопоставимого участка. При условии того, что оцениваемый участок превосходит сопоставимый по какому-либо параметру, его фактическая цена увеличивается, а если уступает, то цена уменьшается. Такое уточнение цены может проводиться в трех основных формах: в рублях, в процентах по каждому фактору и в совокупной поправке.

При оценке земли учитывают все основные характеристики, имеющие стоимостное значение для покупателя: размер, форма, местоположение, коммуникации, рельеф и др.

На основе ряда фактических продаж определяется средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы (страты) участков. При этом используется расчет медианной (середина ранжированного ряда) или средней цены продажи за единицу сравнения. Обычно прием единицы сравнения применяется в случаях, когда участки сильно отличаются один от другого по размерам, но относительно сходны по другим параметрам.

Другой прием, который подходит для участков примерно одинакового размера, но сильно отличающихся по другим параметрам, основан на определении путем анализа сравнимых продаж стоимости базового, стандартного участка. Он служит затем ориентиром для расчета стоимости других участков земли. При этом в рыночную стоимость отдельных земельных участков вносится поправка на их отличительные параметры. Например, стоимость земельного участка с основанием по фронту улицы составит примерно 65% стоимости прямоугольного участка с такой же границей и глубиной.

Следующий способ оценки стоимости земельных участков основан на определении соотношения продажных цен и потенциального или фактического валового дохода, получаемого от собственности, поэтому он получил название способа валового рентного мультипликатора (ВРМ).

При проведении расчетов оценки стоимости земельных участков по способу ВРМ необходимо осуществить следующие действия:

– оценить рыночный рентный доход от оцениваемого участка;

– определить отношение валового дохода к продажной цене, исходя из недавних рыночных сделок;

– рассчитать стоимость оцениваемого участка путем перемножения рыночное рентного дохода от него на ВРМ.

Различия между сопоставимыми и оцениваемыми участками учитываются в самих продажных ценах и ставках дохода. Важно подобрать как можно точнее аналоги для сравнения.

Одним из приемов служит прием переноса или соотнесения, который реализуется путем определения соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений существует устойчивая связь. Отсюда следует, что стоимость участка можно оценивать путем распределения общей цены продажи сопоставимого объекта между двумя ее составными частями — земельным участком и строениями (улучшениями). Полученные коэффициенты соотношений можно применить к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района.

Следующий метод получил название метода остаточной продуктивности (остатка). При его использовании чистый доход, отнесенный к земле, определяется после оплаты, в первую очередь, расходов за три других фактора производства: труда — зарплаты, комиссионных; капитала — процентов, дивидендов; предпринимательских способностей — прибыли, вознаграждений. В остатке будет земельная рента для собственника участка. Метод остатка применим и при оценке стоимости застроенных участков, когда известны стоимость или проектные затраты на сооружение зданий, продолжительность их полезной жизни, ставка дохода инвестиции и годовой чистый доход от объекта.

Еще одним способом оценки земли является метод капитализации дохода, при котором стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации — это множитель, с помощью которого осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от земельного участки к его стоимости. Таким образом, учитывается доля текущего дохода в полной стоимости участка.

Стоимость земли (С) определяется по формуле:

С=Д/R, (1)

где Д — величина чистого дохода;

R — норма (коэффициент) капитализации.

Норма капитализации выбирается таким образом, чтобы обеспечить инвестору приемлемый уровень дохода (отдачи) на вложенный капитал и его возмещение.

Последовательность расчета стоимости земельного участка при этом способе следующая:

– на основе анализа денежных потоков (поступлений) по сравнимым участкам за прошлые годы в сопоставимых условиях определяется потенциальный валовой доход;

– на основе фактических издержек составляется смета расходов на будущий год с разделением на постоянные, эксплуатационные и резервы;

– рассчитывается действительный валовой доход (эффективный), получаемый путем вычитания из потенциального валового дохода возможные потери, которые устанавливаются путем анализа соответствующих показателей на рынке;

– исчисляется чистый доход как разница действительного валового дохода и всех расходов без обслуживания долга по ипотечному кредиту и амортизационных начислений;

– чистый доход пересчитывается в текущую стоимость земли различными способами.

Стоимость земельных участков может быть определена также путем умножения валового или чистого дохода на рентный мультипликатор. Его рассчитывают по формуле:

Рм=Цп : Д, (2)

где Рм — рентный мультипликатор;

Цп — цена продаж сопоставимых участков;

Д — арендная плата или чистый доход.

По российскому законодательству плательщиками земельного налога являются физические и юридические лица РФ, международные неправительственные организации и иностранные юридические лица, имеющие земли в собственности, владении и пользовании.

Налогами облагаются земельные участки и земельные доли при общей долевой собственности. Ставки налога подразделяются на две группы: за земли сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения. Федеральные органы законодательной власти устанавливают средние ставки с 1 га (1 м2) по субъектам РФ, которые в свою очередь определяют средние и минимальные ставки по районам.

Общая сумма земельного налога исчисляется по формуле:

3=П х С х К, (3)

где П — площадь участка соответствующего назначения;

С — ставка земельного налога по каждой категории земель, имеющихся у владельца;

К — коэффициент корректировки ставки земельного налога.

Начисленную сумму налога юридические лица ежемесячно относят равными частями на себестоимость продукции, или на соответствующие источники финансирования по землям, не связанным с основной деятельностью.

2.3 Основные проблемы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов

В настоящее время в связи с переходом на принципы саморегулирования, с отменой государственного лицензирования, оценочная деятельность вышла на качественно новый уровень развития. В это же время организационно-методическое обеспечение государственной кадастровой оценки земельных участков получило прочную основу для дальнейшего совершенствования по различным направлениям.

Во-первых, в настоящее время совершенствование информационного обеспечения оценочной деятельности, в том числе кадастровой оценки земельных участков, является главным фактором повышения качества оценочных работ. Без фундаментальных решений в информационном обеспечении кадастровой оценки дальнейшие ее организационно-методические преобразования - пустая трата средств и времени.

Оценщики России вместо реальных цен сделок с недвижимостью, официально зарегистрированных в Управлении Федеральной регистрационной службы России (УФРС) на основании отчета оценщика, вынуждены использовать цены предложений, слухи и домыслы. Это проблема не только кадастровой оценки земельных ресурсов, но и всего института оценки. Необходимо законодательно обязать регистрацию цены сделки в УФРС России на регистрируемые имущественные права производить на основании данных официального отчета оценщика. Уже через год в УФРС России появится нормальная официальная база данных по рынку недвижимости, аналогичная той, например, которая существует в Германии.

Именно корректировка закона по регистрации имущественных прав без особых затрат может дать колоссальный эффект.

В то же время, крайне важно расширить информационное наполнение кадастра объектов недвижимости (не говоря о достоверном количестве земельных участков поставленных на кадастровый учет), которое является прямой функцией государства. В описании зарегистрированного земельного участка должны быть указаны все его реквизиты, необходимые для расчета кадастровой стоимости по утвержденной методике и СПО. Например, для земельных участков под объектами промышленности вне населенных пунктов принадлежность земельного участка к оценочной группе, параметры примыкания земельного участка и т.п., должны быть прямо записаны в материалах кадастрового учета на базе всей совокупности данных по этому участку. В настоящее время методическое обеспечение кадастровой оценки земельных участков всех видов и категорий имеется. Известные показатели кадастровой оценки земельных участков должны быть представлены в кадастровом учете.

Во-вторых, практически полностью из кадастровой оценки исключена экспертная составляющая. Невероятный крен в сторону стандартизации расчетных схем, внедрения статистических моделей, альтернативной методики, на фоне известной "рыночной" информации по недвижимости, фактически исключают оценщика, как субъекта оценочной деятельности. При этом оценка трансформируется в расчетную схему и, по-существу, ликвидируются как вид деятельности в кадастровой оценке. По имеющемуся опыту оценочных работ можно сделать однозначный вывод, что рыночная информация не позволяет построить приемлемые расчетные статистические модели без привлечения экспертных оценок специалистов. Отсутствие инструментов экспертных оценок является фундаментальной ошибкой разработчиков программного обеспечения кадастровых работ.

В-третьих, сложившиеся эмпирические подходы в кадастровой оценке, как показывает сложившаяся практика, крайне остро нуждаются в подкреплении теоретическими обоснованиями. Рыночная стоимость, как наиболее вероятная цена, в лучшем случае фиксирует сложившуюся ситуацию на рынке, в худшем – ориентирует в прошлое. Не случайно западноевропейская теория и практика оценочной деятельности трансформируются в направлении от "наиболее вероятной рыночной" стоимости – к "справедливой" стоимости.

В сложившихся условиях преклонение перед расчетной схемой в кадастровой оценке уже принесло недопустимо большой ущерб народному хозяйству России. Кадастровая стоимость земельных участков в центральной части крупных населенных пунктов России была занижена в 2-5 раз. Эта экономическая база коррупции уже принесла и нравственные, и экономические ущербы. Наоборот, завышение кадастровой стоимости на периферии крупных населенных пунктов создало серьезные проблемы для развития промышленности на этих территориях.

Кадастровая оценка должна обязательно включать экспертизу двух-трех оценочных организаций субъекта федерации.

Нужно изменить сложившееся соотношение "расчетная схема – все, а результат – ничто", на обратное. Иначе оценщик вынужден придумывать обоснование расчетным показателям, не существующим в природе, но записанным в законе. А потом заведомо ложный результат оспорить невозможно, потому что все формальные условия кадастровой оценки выполнены, информация собрана и обработана в соответствии с утвержденной методикой, претензий к исполнителям кадастровой оценки нет. Свидетельство этому богатая – судебная практика.

В-четвертых, актуальность кадастровой оценки существенно отстает от реальности. История повторяется. Кадастровая оценка земель поселений, проведенная в 2000-2001 годах, утверждена в 2005 году, а ее результаты стали применяться в 2006-2009 годах.

Наибольший объем кадастровой оценки земельных ресурсов России приходится на 2009 год – период кризиса, отсутствия цен на рынке коммерческой недвижимости. Результаты кадастровой оценки кризисного 2009 года будут использоваться в 2010-2012 годах. Очевидно, субъект федерации должен иметь право за свои средства актуализировать кадастровую оценку в сроки и в объемах, соответствующих его потребностям, то есть, ежегодно, а не один раз в три-пять лет. Программное обеспечение кадастровых работ позволяет исполнителю кадастровой оценки при относительно небольших дополнительных затратах актуализировать результаты кадастровой оценки ежегодно. В настоящее время законодательно это запрещено.

Из всего вышесказанного вытекает следующая проблема – формирование налога на земельные участки. Ведь величина этого налога зависит от величины кадастровой стоимости на земельный участок и налоговой ставки.

Налоговые ставки устанавливаются нормативно-правовыми актами представительных органов муниципальных образований и не могут превышать:

– 0,3% в отношении земельных участков с/х назначения, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или представленных для жилищного строительства; представленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, дачного хозяйства;

– 1,5% в отношении прочих земельных участков.

Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в рамках Государственной кадастровой оценки земель различного назначения, которая проводится не реже одного раза в 5 лет с целью создания налоговой базы для исчисления земельного налога и иных платежей за землю. 

Для проведения Государственной кадастровой оценки земель на конкурсной основе выбирается оценочная компания, которая заключает с правительственными органами государственный контракт. Как показала практика, приоритетными при выборе оценочной компании являются государственные организации (МУПы, ГУПы, ФГУПы), такие как ФКЦ «Земля», Ростехинвентаризация, ВИСХаГИ и другие. Кадастровая оценка земель является массовой оценкой; она выполняется на основании данных с местного рынка недвижимости и факторов, влияющих на стоимость земельного участка (например, наличие на участке сетей водопровода, канализации, электро- и газоснабжения; местоположение, разрешенное использование и т.д.).

Результатом государственной кадастровой оценки объектов недвижимости является Отчет об оценке, на основании которого правительство области принимает Постановление «О результатах государственной кадастровой оценки». Именно эти результаты, опубликованные по каждому земельному участку, являются базой для налогообложения. Исчисление налога производится налоговыми органами; налог зачисляется в местный бюджет по месту нахождения земельного участка.

К сожалению, оставшийся от социалистического прошлого процесс планирования местного бюджета предполагает величину поступления земельного налога как весомую составляющую бюджета без фундаментальных расчетов. Результатом такого подхода явилось повсеместное завышение прошедшей государственной кадастровой оценки земли по причине влияния органов власти муниципальных образований на процесс оценки. 

С 2007 года и по сегодняшний день прокуратура, арбитражный и областной суды «завалены» претензиями о несоответствии кадастровой стоимости ценовой информации рынка недвижимости. Результаты процесса оспаривания были как положительные, так и отрицательные. Решение суда зависит во многом от желания и личных способностей судьи, умения разобраться в столь специфическом деле и от уровня квалификации судебного эксперта. В настоящее время процессом оспаривания занимается исключительно Арбитражный суд.

В связи с изменениями в Федеральном законе №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 22 июля 2010 г. результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права физических и юридических лиц.

3. Государственный учет объектов капитального строительства

3.1 Общие положения

В соответствии с ч.1 ст. 43 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ ''О государственном кадастре недвижимости'' (далее – Закон о кадастре) до 1 января 2013 г. устанавливается переходный период применения Закона о кадастре к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее – ОКС).

В переходный период положения Закона о кадастре не применяются в отношении ОКС и государственный учет таких объектов недвижимости осуществляется в порядке, установленном на день вступления в силу Закона о кадастре нормативными правовыми актами в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства и государственного технического учета жилищного фонда.

Сведения об объектах недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный технический учет которых был осуществлен в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу Закона о кадастре или в переходный период его применения (ранее учтенные объекты недвижимости), вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании документов, хранящихся в органах и организациях по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, в соответствии с ч. 3 ст. 45 Закона о кадастре.

В соответствии с приказом Минэкономразвития РФ от 14 октября 2011 г. N 577 «О порядке осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенногостроительства в переходный период применения федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства» утверждается порядок осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, вводится данный порядок поэтапно, и с 1 января 2012 года в Краснодарском крае.

3.2 Порядок государственного учета объектов капитального строительства

Государственным учетом объектов учета признаются действия по внесению в Единый государственный реестр сведений об объектах учета, которые подтверждают существование таких объектов с характеристиками, позволяющими определить соответствующий объект учета в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого объекта учета.

В Единый государственный реестр вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта учета:

– вид объекта учета (здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

– кадастровый номер объекта учета и дата его внесения в Единый государственный реестр;

– описание местоположения объекта учета на земельном участке, если объектом учета является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

– кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом учета является помещение;

– площадь, если объектом учета является здание или помещение.

С заявлениями о государственном учете вправе обратиться следующие лица:

1. С заявлениями о постановке на учет объектов учета вправе обратиться собственники таких объектов учета или любые иные лица.

2. С заявлением о постановке на учет объектов учета, образуемых из объекта учета или объектов учета путем раздела или выдела доли в натуре либо иного совершаемого при таком образовании действия с преобразуемым объектом учета или преобразуемыми объектами учета, вправе обратиться только собственники преобразуемых объектов учета.

3. С заявлениями об учете изменений объектов учета вправе обратиться собственники таких объектов учета или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица. С заявлениями об учете изменений объектов учета, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, вправе обратиться лица, обладающие этими объектами учета на указанном праве.