8 Правовая экспертиза
Инициатором настоящего проекта является предприятие ОАО «Спорт-Строй», г. Краснодар, созданное в соответствии с Федеральным законом «Об обществах с ограниченной ответственностью», №14-ФЗ от 8 февраля 1998г., Гражданским кодексом РФ (глава 4, §2, п.4) и иным действующим законодательством РФ.
Общество является юридическим лицом и свою деятельность организует на основании Устава и действующего законодательства Российской Федерации.
В соответствии с Уставом основными видами деятельности предприятия являются:
Строительство зданий производственного и общественного назначения;
Строительство квартир, коттеджей «под ключ»;
Капитальный ремонт зданий и сооружений;
Благоустройство и озеленение территорий;
Уставный капитал Общества определяет минимальный размер имущества Общества, гарантирующий интересы его кредиторов, и составляет 450 000 000 (четыреста пятьдесят миллионов) рублей.
Руководство текущей деятельностью Общества осуществляется единоличным исполнительным органом Общества – Генеральным директором, избираемым соучредителями Общества.
Общество имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на его самостоятельном балансе. Общество осуществляет владение, пользование и распоряжение своим имуществом в соответствии с целями деятельности и назначением имущества.
Учредители общества являются собственниками земельного участка, общей площадью 580 соток, на котором и планируется строительство универсального спортивно-оздоровительного комплекса на 3000 мест. Участок имеет прямоугольную форму и рельеф ровный, без уклона.
Земельный участок находился в собственности физического лица, затем был приобретен в соответствии с п. 5 ст. 30.2 ЗК РФ.
Договор купли-продажи земельного участка, с одной стороны, для участников рынка является обычным документом, с другой - имеет существенные юридические тонкости, не зная которых, покупатель недвижимости может столкнуться с рядом затруднений.
Любой договор – это, прежде всего, соглашение сторон об установлении определенных прав и обязанностей, которые оговариваются и фиксируются документально.
Договор купли-продажи недвижимости является одним из наиболее распространённых видов договоров, согласно которому продавец передает имущество в собственность покупателя, а покупатель – принимает это имущество и уплачивает за него установленную цену.
В нашем случае речь идет о купле-продаже земельного участка, поэтому по условиям соглашения продавец передает в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (Ст. 549 ГК). Особенностями договора купли-продажи земельного участка (или любого другого недвижимого имущества) являются строгая письменная форма, нотариальное заверение и обязательная государственная регистрация, которую осуществляет УФРС (Управление Федеральной регистрационной службы).
Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность (Ст.550 ГК), а переход права собственности к покупателю наступает только после государственной регистрации (Ст. 551). Следует быть предельно внимательным, если вы занимаетесь оформлением договора купли продажи без помощи специалиста.
О том, как юридически правильно составляется договор купли-продажи, стоит рассказать поподробнее. Очень часто в форму договора купли-продажи недвижимости облекаются и сделки по обмену жилых помещений – это не противоречит законам, а схемы действий почти одинаковые.
Структура договора купли-продажи
Все договора купли-продажи недвижимости начинается с преамбулы (вступления), которая должна содержать следующие сведения:
наименование и номер договора купли продажи;
дата и место заключения (город, село и т.д.);
информация об участниках заключаемого соглашения (полные и действительные паспортные данные);
полное наименование сторон договора купли-продажи недвижимости (если среди участников сделки есть юридические лица – например, агентство недвижимости);
указание фамилии, имени и отчества людей, действующих от имени сторон. Это может быть либо должностное лицо (например, Генеральный директор агентства, действующий на основании уставных документов своей организации), либо представитель, действующий по доверенности (тогда обязательно указываются ее реквизиты).
Также в преамбуле, дается определение роли перечисленных участников в данном договоре купли-продажи недвижимости: Продавец, Покупатель.
Дальше следует основная часть договора купли-продажи, которая обычно содержит следующие ключевые разделы (или статьи), в которых излагаются условия сделки:
предмет договора купли-продажи недвижимости;
дата его заключения и срок действия;
порядок расчетов, размер и условия платежей;
взаимные права и обязанности, а также ответственность сторон договора купли-продажи недвижимости.
Любой договор содержит условия, включение которых в текст документа является обязательным. Для договора купли-продажи недвижимости обязательными пунктами являются предмет договора (подробно описанный объект недвижимости) и цена продаваемого объекта (Ст.554 и Ст.555 Гражданского кодекса РФ). Отсутствие в договоре купли продажи хотя бы одного из них позволят считать сделку незаключенной (п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ).
В заключаемом договоре купли-продажи земельного участка обязательно должны быть указаны:
реквизиты сторон – участников сделки купли-продажи недвижимости;
подробное описание предмета договора купли-продажи недвижимости: точный адрес, метраж, количество комнат, этаж квартиры ;
форма, в которой приобретается недвижимость – целиком, либо долями;
лица, которые могут проживать на отчуждаемой недвижимости либо отсутствие таковых;
документы, подтверждающие владение продавцом данной недвижимостью;
срок освобождения помещения продавцом с обозначением даты выезда;
ее реальная стоимость.
Т а б л и ц а 8.1 - Описание земельного участка
|
Правообладатель | |||||||||
|
Земельный участок: кадастровый номер 23:43:01180001:337, площадью 59000 м². |
ОАО «Спорт-Строй» | |||||||||
Т а б л и ц а 8.2 - Основные характеристики земельного участка
|
п/п |
Основные характеристики | |
|
1 |
Категория земель |
Земли населенных пунктов. |
|
2 |
Разрешенное использование / назначение: |
для строительства спортивного комплекса |
|
3 |
Кадастровый номер: |
23:43:01180001:337 |
|
4 |
Площадь участка: |
59000 м². |
|
5 |
Наличие месторождений: |
Отсутствуют. |
|
6 |
Установленные сервитуты и обременения: |
Отсутствуют |
|
7 |
Наличие улучшений: |
Отсутствуют |
|
8 |
Рыночная стоимость |
43161000 рублей |
Участок имеет следующую форму:
м
м
При совершении сделки купли-продажи земельного участка Юридическому лицу ООО «Спорт-Строй» были представлены следующие документы:
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю;
- кадастровый план участка;
- справка о нормативной стоимости;
- справка об отсутствии арестов и запрещений;
- справка об отсутствии зданий, строений и сооружений на участке.
Текст заключаемого договора и свидетельство о государственной регистрации права собственности приведены в приложении.
В ходе правовой экспертизы было установлено следующее:
- земельный участок соответствует кадастровому плану и разрешённому использованию;
- земельный участок не имеет обременений и улучшений;
- предоставленная правоустанавливающая и правоудостоверяющая документация соответствует действующему законодательству РФ;
- кадастровый номер земельного участка соответствует действительности;
- свидетельство о регистрации права собственности соответствует государственному образцу.
Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод о соответствии заключаемого договора действующему законодательству.