Вопросы к семинарскому занятию

1. Раскройте понятие системы управления муниципальным иму-ществом.

2. Назовите цели и задачи системы управления муниципальным имуществом.

3. Раскройте содержание основных функций системы управления муниципальным имуществом.

4. Опишите основные механизмы системы управления муниципаль-ным имуществом.

5. Назовите основные составляющие системы управления муници-пальным имуществом.

6. Назовите известные вам подходы к оценке недвижимости. Что такое процесс оценки?

7. Сущность затратного подхода в оценке недвижимости.

8. Процедура оценки недвижимости затратным подходом.

9. Как измеряется накопленный износ?

10. Что такое физический износ, функциональное и внешнее устаревание?

11. Охарактеризуйте доходный подход в оценке недвижимости.

12. На каком принципе основывается доходный подход и какая применяется при этом техника?

13. Назовите основные этапы процедуры оценки при доходном подходе.

14. Что подразумевается под потенциальным валовым доходом?

15. Что такое потери от недоиспользования объекта?

16. Что представляют собой операционные расходы?

17. Что такое ставка возвратной капитализации?

18. Назовите основные составляющие систематического риска.

19. Охарактеризуйте сравнительный подход в оценке недвижимости. На каком принципе основан этот подход?

20. Основные этапы процедуры оценки при сравнительном подходе.

21. По каким характеристикам производится корректировка стоимости при сравнительном подходе?

22. Каким образом устанавливается окончательная величина рыночной стоимости объекта?

Пример расчета величины функционального и экономического устареваний.

Исходные данные:

Производственный корпус 1987г. постройки.

Группа капитальности – 1.

Дата оценки – 01.06.2010 г.

Действительный возраст на дату оценки – 9 лет.

Нормативный срок эксплуатации здания – 100 лет.

Общий физический износ – 5 586 146 руб.

Таблица 8 – Функциональное устаревание

Наимено-вание объек-та	Балансо- вая стои- мость	Остаточ-ная Балансо-вая стоимость	Годовые аморти-за-ционные отчисле- ния	Сумма годового налога на имуще- ство	Потен циальная годовая арендная плата	Потери арендной платы	Функ-цио-нальное устаревание
Производственный корпус	30299714	28089614	302 997	561 792	1016 288	365864	1092130

При составлении таблицы необходимо руководствоваться анализом экономической ситуации в целом и принимать следующие коэффициенты:

1. коэффициент капитализации – 0,335;

2. коэффициент недогрузки – 0,36.

Полная остаточная стоимость здания принимается по данным бухгалтерского учета предприятия на 01.06.2010 г.

3) Коэффициент доходности для зданий = 1,5

И функц.+экон. = Са ^. Кнед / Ккап, (1)

где С а= СТбал ^. Нам ^. Кдох+Ним– потенциальная арендная плата;

К нед– коэффициент недогрузки;

К кап– коэффициент капитализации.

И функц.+экон.=(СТб.^. Нам. ^.Кдох.+Ним.) ^. Кнед./Ккап.=

=(30 299 714 ^. 0,01^. 1,5+561792) ^. 0,36/0,335=1 092 130 руб.

Таблица 9 – Расчет накопленного износа объекта оценки

Наименование	Физический износ, руб.	Функциональное устаревание, руб.	Накопленный износ, руб.
Производственный корпус	5 586 146	1 092 130	6 678 277

Задание на самостоятельную работу.

1. Охарактеризуйте структуру нежилых помещений в муниципаль-ном образовании и заполните следующую таблицу.

Таблица 10 – Укрупненная структура нежилого фонда

Способ управления	Базовый период		Отчетный период
	Площадь, тыс.м2	Удельный вес, %	Площадь, тыс.м2	Удель-ный вес, %
В пользовании МУПов и МУ
В пользовании иных структур, в том числе: аренда; безвозмездное пользование; доверительное управление
Всего		100		100

Практическое занятие № 11

Практика перевода в муниципальную собственность

объектов недвижимости

Вопросы к семинарскому занятию

1. Кому передает Городская Дума полномочия управления, владения, пользования и распоряжения объектами муниципальной собственности?

2. Каким образом можно распорядиться муниципальным имуществом?

3. Как и кому осуществляется передача муниципального имущества в хозяйственное ведение и в оперативное управление?

4. Как и кому осуществляется передача имущества в безвозмездное пользование?

5. Опишите процедуру продажи недвижимых объектов муниципальной собственности. Кто при этом выступает продавцом?

6. Кто принимает решение о продаже объектов муниципальной собственности? Кто осуществляет контроль за продажей нежилых помещений муниципальной собственности?

7. Что понимается под продажей нежилых помещений муниципальной собственности? Какие документы прилагаются к заявке?

8. Как определяется цена продажи помещения?

9. Кто имеет право определять рыночную стоимость нежилых помещений?

10. Куда перечисляет покупатель денежные средства за покупаемый объект и на какие цели расходуются эти средства?

11. Кто осуществляет учет и контроль использования объектов муниципальной собственности? Что представляет собой реестр муниципальной собственности, и с какой целью он создается?

Задание на самостоятельную работу.

Разработайте классификацию объектов недвижимого имущества муниципального образования.

Задача № 1

Отберите вариант для наилучшего и наиболее эффективного использования из трех альтернативных вариантов, если имеется следующая информация.

Таблица 11 - Исходные данные

Показатели	Офисное здание	Торговый центр	Проект по застройке жилья
Стоимость застройки, $	577 000	721 500	450 000
Годовой валовой доход, $	150 000	250 000	100 000
Поправка на недоиспользование и потери при сборе, $	20 000	25 000	5 000
Прочий доход, $	5 000	10 000	3 000
Операционные расходы, $	50 000	120 000	30 000
Резерв на замещение, $	5 000	10 000	3 000
Коэффициент капитализации для зданий, сооружений, %	13	14	13,2
Коэффициент капитализации для земли, %	12	12	12

Задача № 2

Существуют следующие варианты застройки земельного участка.

Вариант А (бизнес-центр)

Ежегодный валовой доход оценивается в 250 000$, потери от недоиспользования и неплатежей должны составить 5 %. Операционные расходы будут равны $80 000, резерв на замещение – 4 000 $. Стоимость строительства зданий и сооружений – 650 000 $, коэффициент капитализации для них 17 %. Коэффициент капитализации земли оценен в 10%.

Вариант Б (торговый центр)

Ожидаемые продажи оцениваются в 2 500 000 $. Платежи по процентной аренде составляют 7 % валовых продаж. Операционные расходы и оплата рекламы будут равны 43 % суммы получаемой арендной платы. Резерв на замещение составит 15 000 $. Стоимость строительства зданий и сооружений – оценивается в 400 000 $, коэффициент капитализации для них 15 %. Коэффициент капитализации земли оценен в 10 %.

Необходимо ответить на следующие вопросы:

1. Какова стоимость земли в случае строительства бизнес - центра?

2. Какова стоимость земли в случае строительства торгового центра?

3. Каков срок окупаемости по каждому варианту застройки земельного участка?

Практическое занятие № 12

Органы управления муниципальным имуществом и их компетенция

Вопросы к семинарскому занятию

1. Для чего создано МУ «УИЗО»?

2. Назовите основные задачи и цели МУ «УИЗО».

3. Каковы основные права и обязанности МУ «УИЗО»?

4. Кто осуществляет непосредственное руководство МУ «УИЗО», на каких принципах?

5. Компетенция начальника управления МУ «УИЗО».

6. Имущество и финансы МУ «УИЗО».

7. Охарактеризуйте структуру МУ «УИЗО».

8. В чем заключаются основные задачи местных органов градостроительства и архитектуры?

9. Назовите основные задачи Федеральной регистрационной службы?

10. Каковы основные функции Бюро технической инвентаризации?

11. Для каких целей создано Финансово-бюджетное управление?

Пример расчета рыночной стоимости здания цеха сварки

Оценка объекта промышленной недвижимости для взноса в уставный капитал (ст.34 Закона РФ "Об акционерных обществах").

Наименование и характеристика: новое здание цеха сварки.

Расчет рыночной стоимости здания: после всестороннего анализа ситуации выяснилось, что применение сравнительного подхода к оценке недвижимости для взноса в уставный капитал невозможно, так как нет исходных данных о продажах недвижимости в составе единого имущественного комплекса.

Доходный подход целесообразен, если можно выделить конкретный поток дохода (прибыли), которую приносит данное имущество, или, когда хозяйственная единица имеет историю хозяйственной деятельности, с учетом которой можно рассчитывать и строить прогноз на будущее.

Последовательность расчета рыночной стоимости здания затратным подходом:

• составление объектной сметы. На ее основании восстановительная стоимость здания равна 4 986 315 т. Руб.;

• оценка стоимости с использованием УПВС равна 3935455т. руб.;

• оценка с использованием программы "Val Master" равна 5 863 136 т. руб.

Таким образом, среднее значение, равное 4 900 000 т. руб. с учетом НДС и предпринимательской прибыли 30 % – 7 644 000 т.руб., принимаем 7650000 т.руб.

Главный корпус здания новый, поэтому в данном случае все виды износа равны нулю.

Здание цеха сварки имеет утепление из пенополиуретана. Этот материал огнеопасен. По заключению органов пожарного надзора для дальнейшей эксплуатации здания необходимо иметь рядом со зданием насосную станцию противопожарного водоснабжения, производитель-ностью 80 л/с.

По расчетам стоимость строительства такой станции составит 512 169 т. руб. с учетом НДС и предпринимательской прибыли – 798 984 т. руб., округленно – 800 000 т. руб.

Поэтому оценщики считают, что рыночная стоимость цеха сварки составляет 6 850 000 т.руб. (7 650 000 – 800 000).

Практическое занятие № 13

Методика расчета арендной платы. Анализ зонирования территории муниципального образования для расчета ставок арендной платы

Вопросы к семинарскому занятию

1. Кто осуществляет полномочия арендодателя муниципального имущества и куда поступает арендная плата?

2. Что должно быть предусмотрено в договоре аренды?

3. Может ли арендатор сдать имущество в субаренду?

4. Получает ли арендатор право собственности при заключении договора аренды?

5. Каков среднемесячный размер базовой ставки арендной платы за 1м² на территории муниципалитета на текущий год?

6. Каков порядок расчета арендной платы и какие применяются коэффициенты к базовой ставке арендной платы?

7. Для каких целей применяется зонирование территории муниципалитета?

8. Какие сделки вправе совершать Арендатор с правами аренды?

Задание

Рассчитайте размер ежемесячной арендной платы в соответствии с действующей в текущем году методикой расчета по следующим объектам и заполните таблицу.

Таблица 12 – Расчет ежемесячной арендной платы

Наименова-ние Объек-та	Местопо-ложение	Поправочные коэффициенты						Цена за м2 (мес.)	Арен-дуе-мая пло-щадь, м2	Сумма арендной платы (месяц), руб.
		К мсп.	К сто.	Км		К уки.	К вд.
1	2	5	6	7		8	9	10	11	12
Мага-зин	ул. Героев- Десантни-ков	Ж/б	+тел, +вентил.	Цо-коль над-земн. часть					113,7
Детс-кая студия	ул. Аршин-цева	Ж/б	-гор. вода, +тел	1 этаж					57,7
Произв помещ.	ул. Снайпера Рубахо	Ж/б	-отоплен., -гор. вода, +тел.		Подвал с дн.осв.				79,2
Склад	ул. Л.Шмидта	Ж/б+ кам.	+тел, +вентил.	Подвал без дн.осв.					38,1
Кафе	ул. Энгельса	Бет + пер. дерев .	+тел, +вентил.	Цо-коль без освещ					77,5

АП = Сб . Ктз . Кмсп . Ксто . Км . Куки . К вд,		(2)
где	Сб – среднемесячная базовая ставка арендной платы за 1 м2недвижимого муниципального имущества (устанавливается постановлением главы администрации муниципального образования, на 2009 год установлена в размере 52, 44 руб., минимальная величина арендной платы в месяц без учета НДС за 1 м2– 125,44 руб.)

К_тз – коэффициент типа здания равен 1.

Примечание

Значения коэффициентов К_м и К _вд приведены в Приложении Б, значения коэффициента К_уки взять из действующего постановления главы администрации муниципального образования на текущий год.

Практическое занятие № 14

Основные принципы создания муниципальных предприятий.

Характеристика муниципальных предприятий.

Формы контроля над деятельностью муниципальных предприятий

Вопросы к семинарскому занятию

1. Что такое муниципальная экономика?

2. В каких сферах целесообразно создание муниципальных предприятий, а в каких нет?

3. Назовите основные проблемы функционирования муниципальных предприятий.

4. Направления деятельности муниципалитета в предпринимательстве.

5. Правовое обеспечение создания муниципальных предприятий.

6. От чего зависит организационная структура муниципального предприятия?

7. Охарактеризуйте организационную структуру муниципальных предприятий в ЖКХ, их преимущества и недостатки.

8. Охарактеризуйте категории муниципальных предприятий, выделяемые в целях финансирования.

9. Из каких источников могут быть получены средства для финансирования муниципальных предприятий? Кто принимает решение о финансировании этих предприятий из конкретного источника?

10. Как заинтересовать субъекты финансирования в направлении средств в муниципальные предприятия?

11. Каковы условия получения финансовых средств?

12. Опишите алгоритм решения вопроса о финансировании муниципальных предприятий.

13. Как может осуществляться контроль над деятельностью муниципальных предприятий?

14. Какова компетенция наблюдательного совета?

Задания

1. В торговую инспекцию обратились клиенты китайского ресторана, считающие, что их обманывают при подаче экзотических блюд. Каковы должны быть действия инспектора?

2. Муниципальное унитарное предприятие получило в хозяйствен-ное ведение основные средства по акту. В течение своей деятельности оно приобретало и строило новое имущество. Источник финансирования этих затрат – амортизационные отчисления, заложенные в тарифах на отпускаемую продукцию. Кто является собственником вновь приобретенного имущества?

3. Охарактеризуйте преимущества и недостатки различных органи-зационных структур муниципальных предприятий в сфере жилищно-коммунального хозяйства (таблица 13).

Таблица – 13 Преимущества и недостатки организационных структур в сфере жилищно-коммунального хозяйства

№ схемы	преимущества	Недостатки
Вариант № 1	1, 2…
Вариант № 2	1, 2…
Вариант № 3	1, 2…

Самостоятельная работа № 2

1. Муниципальные аптеки. Дотации на выдачу бесплатных лекарств. Контроль над надбавками к ценам. Возможно ли слишком большое завышение надбавок?

2. Нужны ли муниципальные магазины?

3. Должен ли быть руководитель муниципального предприятия полностью самостоятельным?

4. Согласны ли вы с точкой зрения: «Нет такой сферы жизни, где было бы необходимо создание муниципального предприятия. Акционерные общества – в десятки раз эффективнее».

5. «Муниципальные предприятия являются самыми эффективными цены на коммунальные услуги не растут там, где они связаны с муниципальными предприятиями». Аргументируйте свой ответ доказательством.

6. Согласны ли вы, что муниципальное предприятие не имеет права получать прибыль, а должно только покрывать свои издержки. (На Западе – это закон).

7. Прокомментируйте: «Эффективное управление может обеспечить только тот, кто имеет к этому частный интерес. Ту собственность, которая может давать доход, надо «выпускать на волю», а бюджетной сферой, которая решает социальные задачи – надо экономно управлять».

8. Согласны ли вы, что Муниципалитет не должен ориентироваться на прибыль, он должен получать доход с территории, т.е. формировать бюджет за счет налогов. Необходимо содействовать развитию мелкого и среднего бизнеса.

9. Согласны ли вы, что сегодня торговля – самая выгодная сфера приложения капитала?

10. Какие дотации вообще нужны:

• на оплату проезда в городском транспорте;

• на оплату коммунальных услуг (тепло, вода, газ, свет);

• за пользование услугами службы быта (парикмахерские, бани) и т.д.

Практическое занятие № 15

Практика городского землепользования. Оценка рыночной стоимости земельных участков

Ответьте на следующие вопросы, выберете правильный ответ и дополните приведенные ответы.

1. Назовите основные элементы политики городского землепользования:

• органы местной власти, формирующие эту политику;

• их полномочия и законодательные акты;

• проблемы, тенденции и пути решения вопросов землепользования.

2. Назовите основные нормативно-правовые акты, регулирующие земельные отношения на территории муниципалитета:

- ст.72 Конституции РФ;

3. Какие существуют формы собственности на землю и какими документами они регламентируются?

- ст. 9, п. 2 Конституции РФ введены различные формы собственности на землю: частная, государственная, муниципальная и иные.

4. Какие земли являются муниципальными?

Ст. 5 Закона Краснодарского края "Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае" приводит перечень земель, относящихся к собственности муниципалитета. Это земельные участки, находящиеся:

• под муниципальными, сельскохозяйственными, научно-исследовательскими, проектно-технологическими предприятиями, учреж-дениями и организациями;

• под муниципальными, культурно-бытовыми, административными зданиями;

• под муниципальными предприятиями промышленности, транс-порта, связи, энергетики;

• под приватизированным недвижимым имуществом, принадлежащим на праве собственности муниципальному образованию;

• земли общего пользования, за исключением федеральных и краевых;

• земли, занятые обособленными водными объектами, принадлежащими на праве собственности муниципальному образованию;

• земли муниципального запаса;

• земли, занятые городскими лесами, отнесенными к муниципальной собственности.

5. Кто и как осуществляет распоряжение муниципальными землями?

• предоставление земельных участков в собственность и изъятие земель;

• предоставление на праве бессрочного пользования, пожизненно наследуемого владения;

• продажи права аренды;

• временного пользования и аренды.

6. Чем обусловлены основные направления муниципальной земельной политики?

- удовлетворением потребности населения в жилище;

- улучшением экологии муниципалитета;

- наличием земли как базиса экономической деятельности;

- развитием транспортной и инженерной инфраструктуры.

7. О каких тенденциях в землепользовании, характерных для нашего муниципального образования, должны помнить городские власти при формировании политики землепользования?

- о росте населения (за счет миграции);

- о притоке отдыхающих в летний период;

- об уменьшении пахотных земель;

- о предельной норме землепользования (ИЖС – 7 соток, садоводство – 8 соток);

- о регулировании плотности застройки;

- об инженерной инфраструктуре;

- о проблемах окружающей среды (транспортный узел, объездные дороги);

- о поиске свободных территорий для жилья;

- о переводе коммерческих структур на арендные отношения.

8. На какой срок можно получить земельный участок в аренду?

9. Кто имеет право на постоянное (бессрочное) пользование земельным участком?

10. На какой срок предоставляется земельный участок в аренду гражданам?

1. ИЖС – 10 лет;

2. ЛПХ – 10 лет;

3. садоводство, пристройки – 5 лет;

4. огороды – 1 год; в сельской местности – 3 года.

5. предпринимателям – временные некапитальные павильоны – 1год, капитальные павильоны, магазины, кафе, АЗС – 5 лет, металлические гаражи – до 3 лет.

11. Кто является продавцом права аренды?

12. Охарактеризуйте формирование земельного рынка. Продаются ли земельные участки в России?

13. Что выгоднее платить земельный налог или арендную плату?

14. Назовите основные ограничения при совершении сделок с земельными участками:

• запрет на произвольное изменение целевого назначения земельного участка;

• неизменность режима использования земельного участка (совокупность общих условий пользования, обременения, ограничения);

- ограничения по распоряжению земельным участком (ограничения разрешаемых сделок с земельным участком, введение запретов на определенные сделки);

- на краевом уровне установлены следующие ограничения:

а) предотвращение чрезмерного дробления участка:

• для ИЖС – от 300 м² (ширина не менее 8 м) до 1000 м²;

• для ЛПХ – 500 м² (ширина - 12 м) до 1500 м²;

• для садоводства – 400 м² (ширина 8 м) до 1000 м²;

б) приобрести в собственность земельный участок может только гражданин РФ.

Практика оценки рыночной стоимости земельных участков

Для оценки не изъятых из оборота земельных участков (объектов оценки), которые сформированы (или могут быть сформированы) в соответствии с законодательством используются Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Минимущества РФ от 06.03.2002 г. № 568-р.

При этом используются в рамках трех классических подходов следующие методы оценки.

На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.

Ниже приведен пример расчета стоимости земельного участка методом сравнения продаж

Таблица– 14 Определение рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж

Элемент сравнения	Объект оценки		Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3
Цена предложения, руб.	-		3 500 000	3 500 000	4 500 000
Площадь, м2	37 500		710	600	1 000
Цена предложения единицы сравнения, руб.	-		4 930	5 833	4 500
Скидка на уторговывание, %	-		-5	-5	-5
Скорректированная стоимость, руб.	-		4 684	5 541	4 275
Местоположение
		п. Мысхако, "Балка"		п. Мысхако, "Балка"	п. Мысхако, "Балка"	п. Мысхако, "Балка"
Корректировка, %	-		0	0	0
Скорректирован-ная стоимость, руб.	-		4 684	5 541	4 275
Окружение	земли жилой застройки		преимущественно жилая застройка	преимущественно жилая застройка	преимущественно жилая застройка
Корректировка, %	-		0	0	0
Скорректированная стоимость, руб.	-		4 684	5 541	4 275
Целевое назначение и разрешенное использование	земли сельскохозяйственного назначения		ИЖС	ИЖС	ИЖС
Корректировка, %	-		-60	-60	-60
Скорректированная стоимость, руб.	-		1 874	2 216	1 710
Права на объект	собствен-ность		собствен-ность	собствен-ность	собственность
Корректировка, %	-		0	0	0
Скорректированная стоимость, руб.	-		1 874	2 216	1 710
Рельеф	спокойный		спокойный	спокойный	спокойный
Корректировка, %	-		0	0	0
Скорректированная стоимость, руб.	-		1 874	2 216	1 710
Конфигурация	неправиль-ный многоуголь-ник		неправиль-ный многоуголь-ник	неправиль-ный многоуголь-ник	неправильный многоугольник
Корректировка, %	-		0	0	0
Скорректированная стоимость, руб.	-		1 874	2 216	1 710
Транспортная доступность	хорошая		хорошая	хорошая	хорошая
Корректировка, %	-		0	0	0
Скорректированная стоимость, руб.	-		1 874	2 216	1 710
Наличие инженерных сетей, их близость	коммуникации рядом		коммуникации все	коммуникации все	свет, газ
Корректировка, %	-		-14	-14	-14
Скорректированная стоимость, руб.	-		1 612	1 906	1 471
Дата предложения к продаже	25 мая 2009 г.		май 2009 г.	май 2009 г.	май 2009 г.
Корректировка, %	-		0	0	0
Скорректированная стоимость, руб.	-		1 612	1 906	1 471
Отклонение скорректирован-ной стоимости от цены предложения	-		3 318	3 927	3 029
Ранг	-		7	1	10
Вес аналога	-		0,21	0,03	0,29
Стоимость аналога с учетом удельного веса	-		339	57	427
Рыночная стоимость единицы, руб./м2	823
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.	30 862 500