Министерство образования и науки Российской Федерации

Кубанский государственный технологический университет

Новороссийский политехнический институт

Кафедра государственного и муниципального управления

Управление муниципальным имущесТвОм

Методические указания к практическим занятиям

для студентов всех форм обучения специальности

080504 Государственное и муниципальное управление

Часть II

Краснодар

2011

Составитель: к.э.н., доц. Леви А. В.

УДК 332.72 (076.8)

Управление муниципальным имуществом: метод. указания к практическим занятиям для студентов всех форм обучения специальности 080504 Государственное и муниципальное управление, 2-е изд., доп. ЧастьII/ Сост.: А. В. Леви; Кубан. гос. технол. ун-т; Новоросс. политехн. ин-т. Каф. государственного и муниципального управления. – Краснодар.: Изд. КубГТУ, 2011.– 44 с.

Представлены практические задания и вопросы к семинарским занятиям по дисциплине «Управление муниципальным имуществом». Предложено решение типовых задач и тестовый материал. Дано описание заданий по самостоятельной работе. Предназначены для студентов пятого курса очной, шестого – заочной, четвертого – ускоренной форм обучения специальности 080504 Государственное и муниципальное управление.

Табл. 14, прил. 2

Печатается по решению методического совета Кубанского государственного технологического университета

Р е ц е н з е н ты:

Зав. кафедрой ГиМУ НПИ КубГТУ канд. экон. наук, доц.

О. В. Вильчинская;

И.о. зав. кафедрой ПиРМ КубГТУ канд. экон. наук, доц. Ф. В. Шутилов

©КубГТУ, 2010

Содержание

Практическое занятие № 9. Практика оценки недвижимости сравнительным подходом . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	4
Практическое занятие № 10. Формирование системы управления муниципальным имуществом. Место оценки в системе управления Анализ рынка недвижимости нежилых помещений в муниципальном образовании. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	12
Практическое занятие № 11. Практика перевода в муниципальную собственность объектов недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	15
Практическое занятие № 12. Органы управления муниципальным имуществом и их компетенция . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	17
Практическое занятие № 13 Методика расчета арендной платы Анализ зонирования территории муниципального образования для расчета ставок арендной платы.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	18
Практическое занятие № 14 Основные принципы создания муниципальных предприятий и их характеристика. Формы контроля над деятельностью муниципальных предприятий . . . . . . . .	20
Практическое занятие № 15. Практика городского землеполь-зования. Оценка рыночной стоимости земельных участков . . . . . . . .	22
Практическое занятие № 16. Анализ земельного рынка в муниципальном образовании. Расчет земельного налога на основе кадастровой стоимости земли. Расчет выкупной стоимости земельного участка. . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	27
Практическое занятие № 17. Управление недвижимостью в жилищной сфере и инженерной инфраструктурой муниципального образования. Анализ расходной части муниципального бюджета…...	28
Практическое занятие № 18 Оценка эффективности управления и функционирования муниципальной собственности. Управление социальной сферой муниципального образования . . . . . . . . . . . . . . . .	32
Приложение А Ставки земельного налога. . . . . . . . .. . . . . . . . .. . . . . .	36
Приложение БВыписка из Постановления главы администрации муниципального образования г. Новороссийск от 16.05.2008 N 1348.	37 38

Практическое занятие № 9

Практика оценки недвижимости сравнительным подходом

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами- аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный c объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно Федеральному стандарту ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов¹.

Основу сравнительного подхода составляет предположение, что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты. Следовательно, анализируя отличия ценообразующих характеристик, таких как передаваемые имущественные права, мотивация сторон сделки, условия финансирования, дата сделки, местоположение, физические и экономические характеристики, можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта с учетом особенностей территориального рынка недвижимости².

Единицы сравнения.Анализ сделок (предложений) по сопоставимым объектам обеспечивает оценщика информацией о цене аналога в целом. Эти данные могут быть использованы только в том случае, если размеры аналога идентичны размерам оцениваемого объекта. На практике они обычно не совпадают. В таком случае оценщик должен оперировать ценой единицы сравнения, которой может быть либо физическая единица (цена единицы площади), либо экономическая (цена приносящей доход единицы). Выбор единицы сравнения зависит от вида оцениваемой недвижимости.

При оценке квартир обычно используются цены единиц сравнения: цена за 1 м²; цена за 1 м³.

Использование в расчетах стоимости единицы сравнения повышает эффективность оценки, поскольку в данном случае упрощается процедура сравнения оцениваемого объекта с аналогами и отпадает необходимость корректировки на размер (при несущественном отличии в масштабе)³.

Элементы сравнения.Элемент сравнения – это параметры объектов и обстоятельства конкретных сделок (предложений), формирующих цену с учетом региональных особенностей и экономической составляющей функционирования рынка недвижимости⁴.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

• местоположение и окружение;

• функциональное назначение;

• техническое состояние;

• уровень отделки;

• инженерное обеспечение;

• транспортная доступность;

• наличие объектов социальной инфраструктуры.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого объекта устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с аналогичными объектами.

Наличие или отсутствие ценообразующих характеристик влияет на результат оценки недвижимости и обеспечивает стоимостное преимущество либо аналогу, либо оцениваемому объекту. Таким образом, в зависимости от того, кто получает преимущество, поправка может вноситься в цену аналога со знаками «+» и «–».

Сравнительныйподход основывается на предпосылке о том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Поэтому можно сделать вывод, что данный подход основывается на принципе замещения.

То есть, благоразумный показатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не больше суммы, чем та, за которую можно приобрести аналогичный объект.

Данный подход включает в себя сбор информации о рынке продаж и предложений по объектам, сходным с оцениваемым объектом. Затем цены на аналогичные объекты корректируются с учетом всех параметров, по которым имеются отличия от других объектов.

После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

– исследование рынка в целях сбора информации о совершенных сделках и предложениях к продаже объектов, аналогичных объекту оценки;

– отбор информации в целях повышения её достоверности и подтверждение того, что сделки прошли в свободных рыночных условиях;

– подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа;

– сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов-аналогов по отдельным элементам, корректировка стоимости оцениваемого объекта;

– установление рыночной стоимости оцениваемого объекта.

В нашем примере в качестве аналогов были выбраны три объекта сравнения, близких по основным ценообразующим факторам оцениваемому, по информации, опубликованной в Газете «С легкой руки» и на информационных порталах агентств недвижимости (таблица 1). Данные объекты по своему техническому назначению, состоянию и положению в городе близки к оцениваемому.

Таблица 1 - Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Характеристика объектов сравнения	Объект оценки	Объект №1	Объект №2	Объект №3
Площадь общая, м2	371,1	150	518,2	180
Цена предложения, руб.	-	9 000 000	28 501 000	7 000 000
Стоимость1 м2 , руб.	-	60 000	55 000	38 889
Источник информации		Газета "С легкой руки" №51 (820) от 18.12.2009 г.	www.kfk-group.ru	Газета "С легкой руки" №51 (820) от 18.12.2009 г.
	-	т. 8-918-052-25-90		т.: 8-918-994-02-94
Скидка на уторговывание, %	-	-13	-13	-13
Скорректированная стоимость, руб.	-	52 200	47 850	33 833
Цена предложения с учетом скидки на уторговывание, руб.		7 830 000	24 795 870	6 089 940
Земельный участок под зданием, м2	163	100	0	0
Права на земельный участок	аренда	собственность	собствен-ность	собствен-ность
Стоимость земельного участка, руб.	287 022	1 151 400	0	0
Стоимость здания без учета стоимости земельного участка, руб.		6 678 600	24 795 870	6 089 940
Стоимость, руб. 1 м2.		44 524	47 850	33 833
Функциональное назначение	нежилые помеще-ния	нежилое помещение	нежилое помещение	нежилое помещение
Корректировка на функциональное назначение, %.	-	0	0	0
Скорректированная стоимость, руб.	-	52 200	47 850	33 833
Дата предложения	21 декабря 2009 г.	декабрь 2009 г.	декабрь 2009 г.	декабрь 2009 г.
Корректировка на дату предложения, %.	-	0	0	0
Скорректированная стоимость, руб.	-	52 200	47 850	33 833
Местоположение
Корректировка на местоположение, %	-	0	0	0
Скорректированная стоимость, руб.	-	52 200	47 850	33 833
Окружение	Общест-венно-деловая и жилая застрой-ка	Общественно-деловая и жилая застройка	Общественно-деловая и жилая застройка	Общественно-деловая и жилая застройка
Корректировка на окружение, %	-	0	0	0
Скорректированная стоимость, руб.	-	52 200	47 850	33 833
Техническое состояние здания	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Корректировка на техническое состояние, %	-	0	0	0
Скорректированная стоимость, руб.	-	52 200	47 850	33 833
Уровень отделки	Отделка, требую-щая ремонта	улучшенная	простая	отделка, требующая ремонта
Удельный вес стоимости 1 м2, %	5	20	15	5
Корректировка на уровень отделки, %	-	-15	-10	0
Скорректированная стоимость, руб.		44 370	43 065	33 833
Инженерное обеспечение	Полное	Полное	Полное	Полное
Корректировка на инженерное обеспечение, %	-	0	0	0
Скорректированная стоимость, руб.	-	44 370	43 065	33 833
Этажность	3 этаж	3 этаж	4 этаж	1 этаж
Корректировка на этажность, %	-	0	0	0
Скорректированная величина, руб./м2	-	44 370	43 065	33 833
Транспортная доступность	Хорошая	Хорошая	Хорошая	Хорошая
Корректировка на транспортную доступность %	-	0	0	0
Скорректированная стоимость, руб.	-	44 370	43 065	33 833
Сумма корректировок (по модулю)	-	28	23	13
Ранг	-	1	2	3
Коэффициент весомости	-	0,17	0,33	0,50
Стоимость аналога с учетом коэффициента весомости, руб.	-	7 543	14 211	16 917
Согласованная стоимость единицы сравнения, руб.	-	38 671
Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом, руб.		14 350 808

Обоснование корректировок:

1. Корректировка на фактор продажи/предложения– поскольку в качестве аналогов использованы цены предложений, а при продаже возможен торг, то применяем данную корректировку в размере 13 % (величина корректировки определена по информации, опубликованной в статье «Скидка на торг: реалии кризиса», авторы – А.А. Марчук, Е.А. Бутова «Русская служба оценки» (www.appraiser.ru).

Таблица 2 – Рекомендуемые значения скидки на торг, %

Числен-ность населен-ного пункта, тыс. чел.	Жилые объекты		Торговая		Офисная		Промышленная и складская
	арен-да	про-дажа	арен-да	про-дажа	аренда	про-дажа	арен-да	про-дажа
Свыше 500	8	11	13	15	14	15	13	15
Свыше 250 до 500	6	9	11	13	12	13	11	13
До 250	6	9	11	13	12	13	11	13

2. Корректировка на уровень отделки– корректировка вводится на отличие стоимости объектов недвижимости по уровню отделочных работ.

Таблица 3 – Классы качества

Класс качества	Описание	Удельный вес стоимости 1 м2, %
Предчистовая отделка или отделка, требующая ремонта	Штукатурка и окраска стен, покрытие пола – линолеум, простой паркет, потолок окрашен, двери и окна – простые деревянные	5-10
Простая отделка	Оклейка обоями или обшивка пластиковыми панелями стен, покрытие пола – плитка, паркет, потолок – подвесной, двери и окна – деревянные, металлопластиковые	10-20
Улучшенная отделка	Оклейка обоями, обшивка пластиковыми панелями или декоративная штукатурка стен, покрытие пола – плитка, паркет, ламинат, потолок – подвесной или подшивной, двери и окна – деревянные, металлопластиковые	20-25
Отделка «Евростандарт»	Оклейка декоративными обоями или декоративная штукатурка стен, покрытие пола – крупноразмерная плитка, паркет, потолок – подшивной разноуровневый, натяжной, двери и окна – деревянные, металлопластиковые	25-30

Поправка принята на основе анализа удельных весов в стоимости отделочных работ согласно анализу данных строительных компаний, работающих на рынке Краснодарского края и сборников Ко-Инвест.

По остальным элементам сравнения корректировки не вносились, так как по ним различия между оцениваемым объектом и аналогами не существенны и не влияют на конечный результат.

Согласования скорректированных значений единиц сравнения проводилось путем присвоения ранга каждому объекту-аналогу. Ранги были присвоены в зависимости от общей суммы (по модулю) вводимых корректировок.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом, в ценах по состоянию на 21 декабря 2009 г., составляет с учетом НДС: 14 350 808 рублей.

Согласование результатов оценки

Целью согласования результатов расчетов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

Для определения весов различных подходов используем метод ранжированной оценки критериев стоимости. Данная методика предполагает определение удельного веса результатов оценки, полученных каждым методом, на основе их ранжирования по таким критериям, как способность учитывать цель оценки, конъюнктуру рынка, физические и экономические параметры объекта, качество информации.

Этапы расчета удельного веса:

1. каждому использованному подходу по рассматриваемым критериям обоснованно присваивается ранг и проставляются баллы: высокий – 2, средний – 1, низкий – 0;

2. по каждому методу рассчитывается суммарный набранный балл и проставляется в графе «Итог»;

3. определяется общая сумма баллов, полученных оцениваемым объектом, по совокупности всех задействованных подходов;

4. рассчитывается удельный вес каждого метода как отношение итоговой суммы баллов соответствующего подхода к общей сумме баллов.

Таблица 4 – Определение удельного веса

Наименование подхода и метода		Способ-ность учиты-вать цель оценки	Способ-ность учитывать конъюнктуру рынка	Способность учитывать физические и экономи-ческие параметры объекта	Качест-во информации	Итог	Удельный вес, %
Затратный подход	Ранг	Средний	Средний	Высокий	Высокий		30
	Балл	1	1	2	2	6
Доходный подход	Ранг	Высокий	Высокий	Средний	Высокий		35
	Балл	2	2	1	2	7
Сравнительный подход	Ранг	Высокий	Высокий	Средний	Высокий		35
	Балл	2	2	1	2	7
Общая сумма баллов						20	100

Таблица 5 – Согласование результатов

Подходы	Полученный результат при использовании каждого подхода	Степень доверия каждому подходу в итоговой величине стоимости, (%)	Стоимость каждого использованного подхода, (рублей)
Затратный	2 620 077	30	786 023
Доходный	14 772 174	35	5 170 261
Сравнительный	14 350 808	35	5 022 783
Итого:			10 979 067
Итого округленно			10 980 000

Задача № 1

Вы были наняты для оценки земельного участка небольшой фирмой. Зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для строительства большого супермаркета, гостиницы, театра или сети торговых магазинов. Ваши исследования позволили собрать следующую информацию:

Таблица 6 – Исходные данные

Данные по объектам	Суммы
1. Большой супермаркет:
Стоимость новых улучшений, $	650 000
Чистый операционный доход, $	105 000
Норма прибыли улучшений (коэффициент капитализации),%	12
коэффициент капитализации для земли, %	10
2. Гостиница:
стоимость новых улучшений, $	750 000
чистый операционный доход, $	126 000
норма прибыли улучшений, %	16
коэффициент капитализации для земли, %	10
3. Театр:
Стоимость новых улучшений, $	950 000
Чистый операционный доход, $	130 000
Норма прибыли улучшений, %	12
Коэффициент капитализации для земли, %	10
4. Сеть торговых магазинов:
Стоимость новых улучшений, $	800 000
Чистый операционный доход, $	105 000
Норма прибыли улучшений, %	10,6
Коэффициент капитализации для земли, %	10

Требуется выполнить следующие задания:

1. Рассчитать стоимость земельного участка и заполнить следующую таблицу 7.

Таблица 7 - Расчет стоимости земельного участка

Показатель	Большой супермаркет	Гостиница	Театр	Торговый магазин
Ч.О.Д., $
Стоимость улучшений, $
Стоимость земли, $

2. Рассчитать срок окупаемости по каждому из вариантов.

3. Обосновать выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования земельного участка.

Практическое занятие № 10

Формирование системы управления муниципальным имуществом. Место оценки в системе управления. Анализ рынка недвижимости нежилых помещений в муниципальном образовании.