Владение недвижимостью в Германии, правовые аспекты, риски и ответственность согласно немецкому праву. Часть 1.

(V.Haupt & Partner, Ганновер представляет: Ваша правовая поддержка в Германии) 

Владение недвижимостью за рубежом, в правовом государстве, члене ЕС предусматривает постоянную правовую ответственность владельца-иностранца за свою собственность, а так же основывает все правовые отношения между местными властями, ведомствами, институтами власти и всеми другими частными лицами имеющими отношение к недвижимости и его владельцам.

От коммунальных ведомств - до федеральных земельных служб, от союзов съёмщиков жилья - до ведомства по делам иностранцев, от пожарной охраны или полиции - до совета земельного домоуправления. Везде владелец является объектом правовых отношений.

Владея недвижимостью от этих отношений не убежишь, не скроешся, не отмахнёшся, даже если обслуживание недвижимости доверено коммерческой фирме по управлению недвижимость. Даже такая фирма, казалось бы первый надёжный партнёр в обслуживании Вашей собственности, может стать объектом претензий как со стороны властй, так и со стороны съёмщиков недвижимости.

Без правового обслуживания жилого или коммерческого объекта в другой стране, его владелец неминуемо станет объектом претензий, необоснованных и неправомерных требований оплат тех или иных сборов, налогов, взносов или вынужден будет подчиняться другим необоснованным требованиям местных властей или пользователей объекта. Фирма-управитель недвижимостью в таком случае не спасёт, так как состоит в основном из блестящих экономистов, бухгалтеров, инженеров, техников, архитекторов и т.д., но не из юристов и адвокатов.

В правовом государстве, таком как Германия, владельцу недвижимости не обойтись без правовой поддержки со стороны юриста, адвоката по месту нахождения его объекта.

Вложение средств для их преумножения в недвижимость в правовом государстве может быстро стать бесприбыльным или даже убыточным предприятием если Ваш вложенный капитал в виде выгодно купленного объекта не защищён Вашим правом, отдан в управление не надёжному управителю или сдан в аренду не проверенному жильцу или разоряющемуся предприятию.

В среде немецких юристов есть поговорка: «Иметь своё право – это не иметь ничего, а отстоять своё право – это иметь его и наслаждаться им».

Применяя эту поговорку к иностранным владельцам недвижимостью в Германии и основываясь на своём опыте, можно смело сказать, что такой владелец владеет лишь воздухом между четермя стенами, в которые он вложил свои средства.

Объяснение и подтверждение этому высказыванию легко продемострировать простым наглядным примером из правовой практики поддержки владельцев недвижимости в Германии.

Одна из первых и самых распространённых иллюзий о «надёжности» вложения в недвижимость рождается уже на первой встрече с нотариусом, оформляющим сдеку купли-продажи.

Его функция состоит лишь в соблюдении всех формальностей сделки, определении личности продавца и покупатели, разъяснения основопологающих принципов и ключевых моментов передачи собственности, контроле правильности занесения нового владельца в земельный регистр и другое, связанное с моментом прередачи собственности на объект.

После завершения оформления купли объекта, нотариус в большенстве случаев не имеет никакого отношения к дальнейшей судьбе этого обьекта.

В процессе же оформления сделки зачастую формируется ложное представление о том, что к нотариусу, человеку занимающему нейтральную позицию «контрольного и оформительного органа» сделки, можно обращаться по всем последующим вопросам и проблемам. Конечно же это не совсем так или даже совсем не так, как может показаться новому владельзу из зарубежа.

Вот один из примеров т.н. текущих правовых проблем с новоприобретённой недвижимостью.

Орган местного самоуправления - коммуна - постановил об изменениях в размере оплаты за те или иные услуги, взносы, или произошло повышение налога на недвижимость по месту её нахождения из-за изменений в земельных или федеральных законах. Об этом либо сообщается владельцам недвижимости по месту их регистрации через орган совместного владения, либо в виде публикации в официальной земельной и федеральной прессе.

Эта информация для владельца в большенстве случаев негативна, так как о понижении ставок, процентов или взносов местного, коммунального характера можно лишь мечтать и любое их изменение происходит в сторону повышения.

Более чем 90% всех этих расходов владелец имеет право переложить на плечи съёмщика недвижимости.

Вот в этот момент как раз и могут возникнуть первые правовые проблемы, характер которых настолько разнообразен, что об этом можно писать десятки страниц.

Наиболее распространённой проблемой является запоздалая реакция владельца недвижимости на такие финансовые изменения со стороны властей и несвоевременное изменение (корректировка) отношений со съёмщиком, то есть перекладывание этих «новых» расходов на его плечи.

Стоит заметить, что права съёмщиков объектов недвижимости в Германии намного шире и лояльнее, чем права владельцев. Сама область права имеет значение в переводе на русский язык «Право съёма» (Mietrecht), а не «право сдачи» (Recht des Vermieters) или «право владельца». О праве владельца речь идёт лишь в зависимости от конкретного случая.

Примерами проявления такого правового состояния в сфере недвижимости может явиться то, что даже своевременное уведомление съёмщику об изменении размера платежа (в сторону повышения) даёт ему право расторжения договора о съёме объекта.

Желанию же владельца продать свой объект (избавиться от сданного в аренду объекта) противостоит чёрным по белому прописанное право съёмщика о его первоочередном праве на покупку этого объекта.

Расторжение договра со съёмщиком же с целью последующей продажи объекта почти не является причиной для расторжения договора или заранее должно оговариваться в договоре.

И этот список заложеных в законе т.н. «препядствий» во владении недвижимостью можно продолжать до бесконечности.

Что бы владеть не только недвижимостью, а и всем спектром своих прав собственника недвижимости в Германии с максимальным ограничением своих обязанностей, мало всего лишь доверить управление объектом коммерческой фирме-управленцу недвижимостью.

Вкладывая капитал в объект недвижимости и доверяя его управление фирме-управленцу, нужно так же позаботится о его правовой защите от подобных «препядствий» во владении им, о правовом сопровождении и контроле текущих условий такого владения и о своевременной правовой реакции на любые изменения в местной правовой и законодательной среде.

В этом Вам поможет лишь профессиональный юрист в стране нахождения Вашего объекта и в Ваших правовых отношениях со всем его окружающим.

Владение недвижимостью в Германии. Права и обязанности управленца недвижимостью. Часть 2.

(V.Haupt & Partner: Ваша правовая поддержка в Германии) 

О правовых вопросах владения и управления недвижимостью в Германии и связанных с ними рисками для владельцев и жильцов шла речь в первой части публикации «Владение недвижимостью в Германии». Далее стоит уделить особое внимание именно тому, чьи действия в большенстве случаев как создают, так и решают многие эти проблемы и что означает управление недвижимостью. Речь пойдёт об управленце недвижимостью (Hausverwalter). Независимо от того, является он физическим лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность или компанией, предлагающей услуги управления – его права и обязанности урегулированы законом.

Если речь идёт о предпринимателе, то владельцу, доверяющему свою недвижимость такому управленцу следует знать, что профессии «управленец недвижимости» по которой можно получить образование или какой либо документ в Германии как таковой не существует.

Типичным в таком случае является предприниматель, имеющий среднее или высшее техническое инженерное или какое либо среднее специальное образование в сфере недвижимости или строительства. Нередко это может быть даже экономист или юрист с высшим образованием и с дополнительно полученным опытом в области коммерческих сделок, операций с недвижимостью или иной правовой, практический или технический опыт в этой области.

Договор, который заключается между владельцем и управленцем недвижимостью гражданское право Германии определяет в виде договора оказания услуг или т.н. договора управления чужими делами (Geschäftsbesorgungsvertrag). Любопытно в этой связи то, что именно этот тип договора заключается чаще всего между адвокатом и его клиентом в Германии, что обуславливает типичные права и обязанности сторон. Конкретные же права и обязанности управленца в рамках деятельности по конкретному договору урегулированы специальным законом о (долевом) владении недвижимостью (WEG, Wohnungseigentumsgesetz).

Законодатель чётко регулирует напр. в §§ 21, 27 WEG права и обязанности управленца и устанавливает в других нормах этого закона правила и порядок отношений между владельцами, управленцем и другими органами совместного владения многоквартирной недвижимости.

Владея многоквартирной недвижимостью или хотя бы одним объектом (квартирой) в таком доме, сообщество владельцев должно учитывать не только указанные права и обязанности участников, но и владеть некоторыми положениями, которые регулируют ответственность участников по отношению друг к другу, к общей и индивидуальной недвижимости и к третим сторонам, соприкасающихся с недвижимостью.

Так к основным задачам управленца могут относиться:

• Составление и контроль за исполнением порядка на объекте,

• Поддержание технического состояния общего мущества объекта недвижимости,

• Заключение необходимых страховых, пожарных и иных страховок для объекта,

• Составление экономического плана для объекта,

• Составление хозяйственных рассчётов по потребляемым ресурсам объекта,

• Управление общей кассой собственников объекта и применение накоплений,

• Подготовка, приглашение и проведение собрания владельцев объекта §§ 23, 24 25 WEG

• Реализация принятых на собрании решений относительно общей недвижимости,

• Организация внеплановых и срочных, необходимых для сохранности объекта мер.

Этот общий круг задач может быть конкретизирован положениями отдельных договоров по управлению отдельных составных частей (квартир) общей недвижимости и содержать задачи:

• Сбор и управление средствами сданной части недвижимости (квартиры),

• Испльзование правовых санкций при неплатежах съёмщиков,

• Заключение необходимых договоров с третими ремонтными и строительными сторонами,

• Заключение необходимых договоров с поставщиками ресурсов для объекта,

• Контроль за исполнением любых работ по обслуживанию объекта третими компаниями,

• Сбор и хранение документации по расходу ресурсов (счётчики) и другой документации,

• Забота о соблюдении часов тишины, прилежащих путей в непогоду, их освещение и т.д.

В этой связи примечательно, что управленец в ходе выполнения подобных обязанностей перед сообществом владельцев наделён правом давать указания, обязывать и контролировать их выполнение даже отдельным собственникам жилья в сообществе владельцев объектом.

К нетипичным и неурегулированным действиям управленца относятся например поиск съёмщиков для пустующего жилья (со)владельца, забота о внутреннем состоянии отдельной части объекта (квартиры), контроль или ограничения доступа к части объекта, а так же внесудебные или судебные действия от имени отдельных владельцев частей объекта. Для таких и других действий управления недвижимостью необходимы отдельные формы договора или доверенности как от отдельных владельцев, так и от сообщества владельцев в целом.

Одним из приемуществ управления недвижимостью управленческой компанией с правовым отделом или частнопрактикующим адвокатом или коллегией адвокатов (т.н. адвокатской канцелярией) является именно возможность одновременного представления правовых интересов владельца. Так же при возникновении разногласий между отдельными членами сообщества владельцев возможно применение методов и правовых инструментов, доступных лишь профессионалам права, например инициация судебного процесса сообщества против отдельного члена, оказание правового давления при несоблюдении обязанностей или правил одним из членов, и даже инициировать иск о принудительном управлении или изъятии части собственности одного или нескольких владельцев.

Ответственность управленца недвижимостью за ненадлежащее, неумышленное или абсолютное неисполнение своих обязанностей регулируется общими положениями об ответственности, заложенными в гражданском кодексе (напр. § 280 BGB) и предусматривает возмещение убытка. Кроме т.н. «внутренней» и договорной ответственности перед владельцами недвижимостью управленец ответственен перед третими лицами за несоблюдение т.н. обязанности обеспечения безопасности движения, вытекающей из положений § 823 BGB. Самым типичным случаем применения такой ответственноти является в зимний период несоблюдение обязанности устранения гололёда на прилягающих к недвижимости пешеходных путях.

Особо стоит выделить обязанность управленца в управлении средствами сообщества владельцев, которая заложена в § 27 абз.1, п.4. WEG. Эти средства управленец недвижимостью должно содержать отдельно от своего ликвидного и наличного состояния, т.е. на отдельном банковском счёте. Эта обязанность подразумевает открытие и содержание отдельного рассчётного счёта, недоступного для кредиторов в случае банкротства управленца, замораживания, изъятия его активов или иных правовых действий кредиторов в отношении управленца.

Таким образом денежные средства владельцев управляемой недвижимости всегда остаются «неприкасаемыми» в случае кризисных ситуаций управленца и согласно § 47 InsO (Порядка обращения с несольвентным предприятием) дают им т.н. право выделения средств из т.н. сольвентной массы.

Этот поверхностный и общий обзор прав и обязанностей управленца недвижимостью в Германии является демонстрацией лишь части заложенных в различных федеральных и земельных законах и административных положениях и применимых к владению недвижмости норм таких как WEG, BGB, BetrKV, EnWG, EEG, InsO, EichG, GasGVV, GBO, REITG и др. Не удивительно, что о их существвании управленец или владелец недвижимости узнаёт лишь в конкретной проблемной ситуации, обращаясь к адвокату. Последний же сам не редко может являтья управленцем.

Упомянутые нормы

Норма	Полное название	Значение по русски
BGB	Bürgerliches Gesetzbuch	Гражданский кодекс
WEG	Wohnungseigentumsgesetz	Закон о (долевом) владении недвижимостью
BetrKV	Betriebskostenverordnung	Распоряжение о экономических рассчётах расходов
EnWG	Energiewirtschaftsgesetz	Закон о снабжении электричеством и газом
EEG	Erneuerbare-Energien-Gesetz	Закон о приемуществе возобновляемых энергоисточниках
EichG	Eichgesetz	Закон о мерах и измерительных инструментах
GasGVV	Gasgrundversorgungsverordnung	Заспоряжение об условиях снабжения потребителя газом
REITG	REIT-Gesetz	Закон об акционерных обществах владения недвижимостью
GBO	Grundbuchordnung	Порядок ведения регистрации недвижимости