Рынок капитала

Прочтите статью и ответьте на вопросы.

На спорной земле. Т. Егорова. "Ведомости". 11 мая 2001.

"Во вторник авиакомпания "Аэрофлот" подписала контракт на проектирование и строительство терминала "Шереметьево-3" с компанией Bovis Lend Lease International Ltd (она еще в феврале была выбрана управляющей компанией строительства). Однако стройка может затянуться из-за недавнего спроса Москвы и Подмосковья о праве собственности на землю в Шереметьеве.

Суммарная пропускная способность двух ныне действующих терминалов "Шереметьево" – около 10 млн. пассажиров в год – недостаточна уже сегодня. Кроме того, в 2003 г. "Аэрофлот" планирует войти в глобальный авиа-альянс SkyTeam с участием Air France, Delta Airlines, авиакомпаний Кореи и Мексики. К этому времени "Аэрофлот" и предполагает открыть новый терминал, рассчитанный на приём 8 – 10 млн. пассажиров в год.

Первый камень "Шереметьево-3" был заложен в феврале. Тогда гендиректор "Аэрофлота" Валерий Окулов заявил, что терминал будет построен за 32 месяца. Стоимость проекта $250 – 300 млн., срок окупаемости – 8 - 10 лет.

Третий терминал будет обслуживать все рейсы "Аэрофлота" и иностранных авиакомпаний. Двум другим терминалам останутся чартеры, бизнес-перевозки и рейсы авиаперевозчиков России и СНГ. Это наименее выгодные клиенты "Шереметьево" (пассажирские сборы на внутренних рейсах отечественных авиакомпаний составляют $0,7 с билета, на зарубежных – в 10 раз больше). Чтобы минимизировать эти потери, "Аэрофлот" предлагает Международному аэропорту "Шереметьево" долю в новом терминале. Авиакомпания готова взять на себя около 15% расходов по строительству терминала, совладельцами которого также выступят Bovis и пока неизвестный стратегический инвестор. Начальник службы корпоративных коммуникаций "Аэрофлота" Ирина Данненберг пояснила "Ведомостям", что Bovis уже в мае-июне намерена провести тендер среди потенциальных инвесторов "Ш-3". И в "Аэрофлоте", и в московском офисе Bovis отказались комментировать, кто в нем будет участвовать.

Аналитик компании "АТОН" Елена Сахнова считает, что наиболее логичным является привлечение в качестве инвестора одного из будущих партнеров по альянсу. "Возможно, кто-либо из них возьмет на свой баланс часть заемных средств", – говорит Сахнова. По её мнению, услуги Bovis обойдутся "Аэрофлоту" дорого. "Однако, – полагает Сахнова, – имя и репутация управляющей компании позволит на выгодных условиях привлекать кредитные средства".

Затормозить строительство может давний конфликт администраций Москвы и Подмосковья, которые вот уже несколько лет спорят за право собственности на землю, на которой будет расположен новый терминал. "Аэрофлот" занял сторону Подмосковья, администрация которого предоставила авиакомпании налоговые льготы в обмен на инвестиции в размере $50 млн. "Нас не касаются юридические споры о земле, – говорит Ирина Данненберг, – мы заключили договор об аренде 50 гектаров земли сроком на 49 лет с Химкинским районом Подмосковья".

Но, по словам аналитиков, представителей Bovis этот конфликт всерьез беспокоит "Они опасаются, что оформление бумаг в России может занять больше времени, чем само строительство", – сказала "Ведомостям" аналитик UFG Юлия Жданова.

Задания для кейс-анализа:

1. Каким образом неурегулированность прав собственности на данную территорию оказывает влияние на оценку инвестиционных проектов, связанных с использованием этой территории?

2. Увеличивает или уменьшает неурегулированность прав собственности дисконтированную стоимость инвестиционного проекта?

3. Что можно сказать об относительном изменении прочих показателей инвестиционных проектов, если речь идет об объекте с неурегулированными правами собственности?

4. Каким образом проблема оценки вложений в объект с не до конца урегулированными правами собственности решается в данном случае?

5. Какие дополнительные расходы, по-вашему, могут возникнуть у строительной компании (или у заказчика) в связи с неурегулированными правами собственности на землю при осуществлении данного инвестиционного проекта? При ответе опирайтесь на факты, изложенные в статье.

6. Если исходить из того, что проект строительства терминала является безубыточным, какой должна быть ставка банковского процента, используемая при анализе данного инвестиционного проекта? Насколько ваши расчеты согласуются с теми ставками, которые действуют в реальности? Что можно сказать об обоснованности данного инвестиционного проекта?

7. Если бы вы представляли собой неизвестного потенциального стратегического инвестора (о котором упоминается в статье), какие аргументы из статьи убедили бы вас в том, что в данный проект стоит вкладывать средства? А какими могли бы быть контраргументы?

8. Как вы думаете на основании фактов из статьи, какова внутренняя отдача на капитала для данного проекта? А какова целевая норма прибыли на капитал, которую компания "Аэрофлот" закладывает в данный проект? Почему первая и вторая нормы могут не совпадать?

9. Представитель "Аэрофлота" (Ирина Данненберг) считает, что компанию не касаются юридические спросы о земле. Главное – они заключили договор об аренде. И могут более не волноваться. А вот представители фирмы – партнера Bovis наоборот видят в этом повод для беспокойства. Кто, по-вашему, прав? Насколько вообще юридические споры могут касаться оценки инвестиционных проектов?

10. Можете ли вы привести другие примеры случаев, когда юридические тонкости о праве на объект оказали какое-либо влияние на инвестиционные проекты, связанные с этим объектом?