2. Основания для приобретения и утраты прав на недвижимость.

Рассмотрим перечень оснований для приобретения и утраты прав пользования, владения и распоряжения недвижимостью.

Право собственности приобретается:

• на основании договора: купли-продажи; дарения; мены; о возведении индивидуального дома; о строительстве коллективного жилого дома;

• на основании свидетельства: о регистрации права собственности; о передаче приватизированно­го земельного участка или жилья; о праве наследования; о праве на долю в общем имуществе; о полной выплате пая в ЖСК;

• на основании решения суда: о разделе имущества; о праве собственности.

Приобретение права пользования оформляется:

• договором: социального найма; коммерческого найма; поднайма; аренды;

• решением, о предоставлении жилой площади; о предоставлении места в общежитии; о предос­тавлении земельного участка бесплатно (по норме) или за плату (сверх нормы) в наследуемое владение или постоянное пользование.

Основаниями для прекращения права собственности являются (табл. 2).

2. Купля-продажа недвижимости.

Остановимся подробнее на наиболее часто встречающихся в практике управления недвижимостью операциях купли-продажи. Объект недвижимости может быть объектом торга и сделок в нескольких проявлениях, различаемых полнотой передаваемых прав:

• продается сам объект, если покупателю передается полное право собственности (с полным па­кетом правомочий, включая права расходования, передачи и уничтожения объекта); платежи покупателя продавцу — одномоментные или с рассрочкой (в общем случае — под проценты);

• продается право арендатора, если покупателю (арендатору) передается право владения и поль­зования (без права распоряжения, но с правом изменения физической сущности объекта); пла­тежи покупателя продавцу — стартовые по результатам торгов права заключения договора (если ставка арендной платы ниже рыночной) и регулярные — по договору в течение всего срока дей­ствия последнего;

• продается право пользования, если покупателю (арендатору) передается право пользования (без прав распоряжения юридической и физической судьбой объекта); платежи покупателя продавцу — аналогично случаю с продажей права арендатора;

• продается право арендодателя на получение регулярного дохода путем сдачи объекта в аренду от имени собственника (возможно, посредством оформления долгосрочной аренды с правом пе­редачи объекта или его частей в субаренду), платеж покупателя продавцу — единовременный (при аренде с субарендой — в режиме регулярных арендных платежей).

Выделяются следующие формы организации операций купли-продажи:

• индивидуальные сделки (с участием посредника);

• публичные торги.

Таблица 2 - Основания для прекращения права собственности

Правомерные действия	Решения суда	События объективной причины
1) добровольные сделки по отчуждению имущества (добровольный отказ, продажа, дарение, мена, обмен, взнос в уставный капитал)	1) обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника	1) реквизиция при стихийных бедствиях с возмещением стоимости;
2) приватизация	2) конфискация за преступления	2) смерть собственника;
3) переход права па участок при отчуждении строения	3) изъятие бесхозного имущества с продажей на торгах и передачей суммы собственнику	3) разрушение дома;
	4) изъятие из-за невозможности принадлежности по закону (приобретение без лицензии, закрытый город)	4) демаркация границ;
	5) выкуп доли из общей собственности с выплатой собственнику стоимости доли (при невозмож­ности выдела доли в натуре)	5) прекращение деятельности предприятия;
	6) национализация, выкуп для государственных и муниципальных нужд
	7) систематическая неуплата земельного налога (банкротство)
	8) не использование земли в течение трех лет
	9) нерациональное использование земли
	10) совершение земельных правонарушений, использование земли не по целевому назначению

Торги по продаже прав собственности или прав аренды на недвижимость проводятся в форме аук­циона или конкурса.

Аукционом называют публичный способ продажи объекта покупателю, предложившему макси­мальную цену без возложения на него каких-либо обязательств. По форме подачи заявлений различа­ют аукционы открытый и закрытый.

Конкурсом называется способ продажи, предусматривающий предложение покупателем макси­мальной цены при условии выполнения им по отношению к объекту определенных обязательств — социальных (с реализацией социально-значимых программ) или инвестиционных (с выполнением инве­стиционных программ).

Под тендером понимается конкурсная форма проведения подрядных торгов, на которых осущест­вляется продажа права заключения договора подряда на реализацию проекта.

4. Возможности признания недействительности сделок.

Сделки с недвижимостью - правовые действия, направленные на установление, изменение, передачу или прекращение прав на недвижимое имущество. Управляющие недвижимостью должны обращать внимание на возможности признания сделки недействи­тельной.

Сделка действительна, если:

• ее содержание и правовые последствия не противоречат закону;

• она совершена лицами правоспособными (имеющими гражданские права) и дееспособными (способными приобретать и осуществлять права, создавать и исполнять обязанности);

• форма сделки — письменная, зарегистрированная в едином реестре и удостоверенная нотариаль­но (если это необходимо, регистрируются все сделки, нотариально заверяются только рента и отчуждение объектов в общей совместной собственности различных лиц);

• действия лиц соответствуют их воле.

Последнее положение может нарушаться при проявлении пороков воли:

• заблуждения (ошибочное представление относительно фактов и обстоятельств, влияющих на условия договора);

• обмана (создание ложного представления об условиях договора);

• насилия или угрозы насилия (физическое или психологическое принуждение личности);

• использования тяжелых обстоятельств (договор на крайне невыгодных условиях);

• злоупотребления влиянием (служебное или родственное соподчинение). Из сказанного следуют и признаки признания сделки недействительной. Сделка признается не­действительной, если она (см. также табл. 1.9):

• оспоримая (недействительна по решению суда, не влечет юридических последствий),

• ничтожная (недействительна с самого начала, т.к. совершена с нарушением законов),

• мнимая (реализована без намерения создать правовые последствия, например: дарение или куп­ля-продажа с целью укрытия от конфискации или взыскания кредиторов),

• притворная (прикрывает другую сделку, например: дарение вместо купли-продажи, арендная плата вместо заработной платы, договор совместной деятельности вместо договора аренды).

Последствия признания сделки недействительной

Двусторонняя реституция: восстанавливается прежнее имущественное положение обеих сторон с возвращением друг другу всего переданного и полученного;

Односторонняя реституция: добросовестный участник получает все, что ему принадлежало, недобросовестный — теряет все (в доход государства);

Никакой реституции — при умышленных действиях обеих сторон все переходит в собственность государства.

Таблица 3 - Примеры оспоримых и ничтожных сделок

Оспоримая сделка	Ничтожная сделка
Не предусмотрена уставом участника сделки — юридического лица	Направлена на ограничение дееспособности и правоспособности
Совершена несовершеннолетним (14—18 л.) без согласия родителей	Совершена малолетним (до 14 л.) и недееспособным
Совершена ограниченным в дееспособности гражданином	Заведомо противоречащая нормам правопорядка и нравственности
Совершена под влиянием заблуждения, обмана, угрозы, стечения обстоятельств	Договор о передаче недвижимости после смерти дарителя
Совершена в состоянии аффекта	Мнимая или притворная
Совершена без соблюдения письменной формы	Не удостоверена нотариально и не зарегистрирована