Тема 6. Операции с недвижимым имуществом.

Вопросы:

1. Типы операций с недвижимостью.

2. Основания для приобретения и утраты прав на недвижимость.

3. Купля-продажа недвижимости.

4. Возможности признания недействительности сделок.

5. Регистрация сделок с недвижимостью.

1. Типы операций с недвижимостью.

В течение жизненного цикла объекта недвижимости нередко меняется его правовой статус и каждое такое изменение мы будем называть операцией с недвижимостью. Типы операций показаны в таблице 1.

Таблица 1.Типы операций с недвижимым имуществом
Со сменой собственника	С изменением состава собственников	С добавлением иных субъектов прав
Купля-продажа	Акционирование	Инвестирование средств
Наследование по закону или по завещанию	Изменение состава с разделом имущества	Строительство, реконструкция
Дарение	Изменение состава субъектов при ликвидации предприятия	Передача в доверительное управление
Реализация обязательств (залог или долги)	Внесение имущества в уставный капитал	Аренда, наем, поднаем, перенаем
Приватизация; национализация	Долевое строительство с выделением долей	Передача в хозяйственное ведение, оперативное управление
Оформление ренты и пожизненного содержания с иждивением	Оформление кредита под залог недвижимости	Передача земли в наследуемое владение и постоянное пользование
Изъятие земельного участка и снос строения	Расселение (коммунальной квартиры)	Введение и снятие сервитутов, бронирование
Обмен и мена	Вступление в кондоминиум	Страхование

Рассмотрим операции наиболее важные для практики управле­ния недвижимостью.

Приватизацией называется передача государством в собственность граждан на доброволь­ной основе занимаемых ими по договору найма или аренды жилых помещений в домах государствен­ного и муниципального жилого фонда, включая ведомственный (как правило, бесплатно). К этому ви­ду операций может быть также отнесена бесплатная (по норме) или платная (сверх норматива) переда­ча в собственность граждан на добровольной основе земельных участков, выделенных им ранее для целей садоводства, огородничества, дачного и индивидуального жилищного строительства. При этом реализуются различные формы приватизации — индивидуальная, общая долевая (семья), общая совме­стная, долевая (коммунальная квартира).

Обменом называется:

• операция (сделка по договору) между нанимателями-пользователями помещений с получением соответствующих документов (ордеров); эта операция обеспечивает обмен права пользования на равноценное право пользования;

• операция (сделка по договору) между нанимателем помещения (имеющим только право пользо­вания) и собственником; эта операция обеспечивает обмен права пользования па право собст­венности, с регистрацией сделки и права собственности.

В отличие от операции обмена, мена предусматривает сделку по договору типа договора купли-продажи между собственниками объектов — с оформлением и регистрацией прав собственности.

При дарении осуществляется безвозмездная передача вещи в собственность от одного субъекта права к другому.

Наследование обеспечивает переход права собственности на имущество после смерти субъекта к его наследнику по завещанию или — при отсутствии завещания — по закону.

Договором ренты оформляется обмен права собственности на обязательство выплаты денежной суммы бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни (пожизненная рента) — с возможностью реали­зации пожизненной ренты предоставлением средств на содержание в иной форме (содержание с ижди­вением). В этой операции осуществляется обмен правомочий собственника на правомочия получателя средств на проживание.

По договору аренды осуществляется передача имущества во временное владение и пользование или во временное пользование за плату.

Операция найма (наем) предусматривает передачу (по договору) жилого помещения нанимателю во временное владение и пользование для проживания за плату. В социальный найм предоставляются изолированные жилые помещения нормируемого размера из государственных и муниципальных фон­дов для бессрочного проживания при условии оплаты части коммунальных услуг. В коммерческий найм предоставляются жилые помещения из государственных и муниципальных фондов без нормиро­вания размера за договорную коммерческую плату на срок до 5 лет.