4.3. Метод дисконтирования денежных потоков.
Метод ДДП более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков. Применяется метод ДДП когда:
Предполагается, что будущие ДП будут существенно отличаться от текущих;
Имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
Потоки расходов и доходов носят сезонный характер;
Оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;
Объект недвижимости строится или только что построен и вводится в эксплуатацию.
Основные этапы процедуры оценки при методе дисконтирования денежных потоков:
Определение прогнозного периода владения.
Прогнозирование величин денежных потоков, включает в себя
а) анализ финансовой отчетности заказчика о доходах и расходах объекта недвижимости в ретроспективном периоде;
б) изучение текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;
в) прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.
На каждый прогнозный год рассчитывают кроме ЧОД еще денежный поток до уплаты налогов и ДП после уплаты налогов
ДП до уплаты налогов =ЧОД – Капиталовложения – Обслуживание долга (кредита) + Прирост кредитов.
Платежи по обслуживанию кредита следует учитывать при оценке инвестиционной стоимости. При оценке рыночной стоимости этого делать не надо.
ДП после уплаты налогов = ДП до уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.
Расчет стоимости реверсии. Способы:
а) назначение цены продажи исходя из анализа рынка;
б) принятие допущений об изменении стоимости недвижимости за период владения;
в0 капитализация дохода за первый постпрогнозный год, с использованием ставки капитализации для реверсии.
Определение ставки дисконтирования для всех периодов кроме реверсии
Определение ставки дисконтирования для реверсии
Рассчитать чистую текущую стоимость для всех потоков денежных средств, включая реверсию: суммировать все текущие стоимости и получить стоимость имущества.
n t
РС (PV) = Σ ДПt/(1+i) + P / (1+ i)ⁿ
t =1
ДП – денежный поток периода t;
P – стоимость реверсии или остаточная стоимость
6.Согласование результатов и заключение о стоимости.
Какова цель? Дать единую оценку на основе трех оценок полученных ранее затратным, сравнительным и доходным подходами, а также уменьшить погрешность итоговой, представляемой заказчику оценки РС.
Средства для достижения цели:
Количественно выразить надежность отдельных результатов полученных тремя методами (Gз, Gс, Gд )
Используя величины G в качестве весовых коэффициентов вычислить итоговую стоимость объекта как средневзвешенную величину из стоимостей полученных тремя методами.
РС = РСз × Gз + РСс × Gс + РСд × Gд , наложим ограничение,
где Gз + Gс + Gд = 1