6.Учет инвестиций.

МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество»

Цель стандарта – предписание порядка учета инвестиционного имущества и требований к раскрытию информации.

Сфера применения стандарта:

- применяется при признании, оценке и раскрытии информации об инвестиционном имуществе;

- применяется к оценке фин. отчетности арендатора долей в инвестиционном имуществе по договору аренды, учитываемой как фин-ая аренда, и к оценке фин. отчетности арендодателя инвестиционного имущества, переданного арендатору по договору операционной аренды.

Стандарт не применяется:

- к биологическим активам, относящимся к с/х-ой деятельности;

- к правам на полезные ископаемые и их запасам (нефть, природный газ и др. невосстанавливаемые ресурсы).

Инвестиционное имущество - это недвижимое имущество, которым владеет организация (как собственник или арендатор по договору финансовой аренды) с целью сдачи в аренду или увеличения его стоимости, а не с целью использования в процессе производства и в административных целях, а также не для продажи.

Инвестиционное имущество предназначено для получения арендной платы и / или прироста стоимости капитала. Примеры инвест-ого имущества:

- земля, предназначенная для получения прироста стоимости капитала в долгосрочной перспективе, а не для продажи в краткосрочной перспективе в ходе хоз. деятельности;

- земля, дальнейшее предназначение которой не определено;

- здание, принадлежащее предприятию (или находящееся во владении предприятия по договору фин. аренды) и предоставленное в аренду по договору операционной аренды;

- здание, не занятое в наст. время, но предназначенное для сдачи в аренду;

- недвижимость, строящаяся или реконструируемая (но не по поручению третьих лиц) для будущего использования в качестве инвест-го имущества.

Недвижимость, сданная в аренду другому предприятию по договору аренды, не является инвестиционным имуществом.

Инвестиционная собственность является имуществом организации наряду с ОС, запасами, НМА.

Для классификации имущества существуют следующие классификационные признаки:

- объект классификации;

- правовое основание пользования имуществом;

- целевое назначение.

Наименование	Объект	Правовое основание	Целевое назначение
Основные средства	Материальные объекты, имеющие срок полезной службы более одного года	Собственность	Производство и (или) поставка товаров, работ, услуг, для админ-ых целей
Инвестиционная собственность	Земельные участки, здания, часть зданий	Собственность, фин. аренда (лизинг)	Передача в аренду и / или получение дохода от повышения стоимости
Запасы	Материальные активы	Собственность	Использование в производственном процессе, продажа в ходе обычной операционной деятельности
НМА	Неденежный актив, не имеющий материальной формы	Собственность	Производство и / или поставка товаров, работ, услуг, для админ-ых целей

Определение и оценка. Согласно стандарту, инвестиционная собственность может быть представлена в форме имущества и долгосрочных фин. инвестиций. Оценка инвестиционной собственности производится:

- Если инвест-ая собственность представлена в форме имущества (земля, здания и т.д.), то она учитывается как ОС в соответствии с МСФО 16.

- Если инвест-ая собственность представлена в форме долгосрочных фин. инвестиций, то она учитывается по справедливой стоимости, которая может определяться несколькими методами. Применяемый метод оценки должен раскрываться в пояснительных примечаниях к фин. отчётности.

Признание: Инвестиционное имущество признается как актив, когда: существует вероятность поступления в предприятие будущих эк-х выгод, связанных с инвестиционным имуществом, и можно надежно оценить стоимость инвестиционного имущества.

Оценка при признании: Первоначальная оценка инвест-го имущества осуществляется по фактическим затратам – цена покупки и прямые затраты (стоимость юр. услуг, налоги на передачу недвижимости и т.д.). Здесь не учитываются: начальные затраты (кроме затрат на доведение объекта в пригодное для эксплуатации состояние); операционные убытки, возникшие до того как объект достиг запланированного уровня использования; сверхнорм-ые потери ресурсов (сырье, труд...), возникшие при строительстве и реконструкции.

Оценка после признания: Предприятие может выбрать модель учета по справедливой стоимости или по фактическим затратам: а) для всех обязательств, поддерживающих инвест-ое имущество, котое приносит доход, напрямую связан со справедливой ст-тью или доходностью определенных активов, включающих это инвест-ое имущество; б) для всех прочих видов инвест-го имущества (независимо от выбора сделанного в пункте а)

Отражение в учете

Наименование	Отражение в отчетности
Основные средства	по остаточной (балансовой) стоимости или по переоцененной стоимости за вычетом начисленной впоследствии амортизации и убытков от обесценения
Инвестиционная собственность	по остаточной стоимости или по справедливой стоимости
Запасы	оценивается по наименьшей их двух величин: себестоимости и чистой цены реализации (возможная продажная цена за вычетом затрат на доработку и реализацию)
НМА	по остаточной (балансовой) стоимости или по переоцененной стоимости за вычетом начисленной впоследствии амортизации и убытков от обесценения

Выбытие (продажа, передача инвестиций):

Признание объекта инвест-го имущества должно быть прекращено (он исключается из отчета о фин. положении) при его выбытии или окончательном изъятии из эксплуатации, когда от выбытия объекта не предполагается получение эконом. выгод. Выбытие объекта происходит при его продаже или передаче в фин. аренду.

Прочие доходы или убытки, возникающие в результате списания или выбытия инвест-го имущества, должны определяться как разница между чистыми поступлениями от выбытия и балансовой стоимостью актива и признаваться в составе прибыли или убытка в периоде, в котором произошло списание или выбытие.

Возмещение, подлежащее получению при выбытии объекта, первоначально признается по справедливой стоимости. В частности, в случае отсрочки оплаты за объект инвестиционного имущества полученное возмещение первоначально отражается по эквиваленту цены при условии немедленного платежа денежными средствами. Разница между номинальной суммой возмещения и эквивалентом цены при условии немедленного платежа денежными средствами, признается как процентная выручка с использованием метода эффективной ставки процента.

Раскрытие информации:

Предприятие, владеющее инвест-ым имуществом по условиям договора фин. или операционной аренды, раскрывает инф-ю о заключенных договорах аренды в соответствии с требованиями к раскрытию информации арендаторами - для фин. аренды и арендодателями - для операционной аренды.

Предприятие должно раскрывать:

- применяемая модель учета (по справедливой стоимости (МУСС) или по фактическим затратам(МУФЗ))

- при МУСС, классифицирует и учитывает ли долю недвижимости как инвестиц-ое имущество и при каких условиях

- критерии различия инвестиц-го имущества и недвижимости владельца (в т.ч. для продажи)

- степень обоснованности справедливой стоимости

- суммы, признанные как прибыль или убыток: арендный доход от инвестиц-го имущества; прямые операционные расходы, относящ-ся к инвестиц-ому имуществу, (не) приносящему доход; накопленного изменения справедливой стоимости, признанного в прибыли или убытке при продаже инвест-го им-ва из фонда активов, в котором используется МУСС или МУФЗ

- наличие и суммы ограничений в отношении возможности реализации инвест-го им-ва или перевода дохода и поступлений от выбытия

- контрактные обязательства по приобретению, строит-ву ил реконструкции инвест-го им-ва, либо по ремонту, тек. обслуживанию или улучшению.

В дополнение при МУСС необходимо раскрывать сверку балансовой ст-ти на начало и конец периода, указывая:

- увеличения, отдельно раскрывая в результате приобретения и последующих затрат, признаваемой в балансовой ст-ти актива

- увеличения в результате приобретений посредством объединения бизнеса

- активы, классифицированные как предназначенные для продажи или включенные в выбывающую группу

- чистые прочие доходы или убытки в результате корректировки справедливой стоимости;

- чистые курсовые разницы, возникающие при пересчете ФО в др. валюте представления и при переводе зарубежной деятельности в валюту представления отчитывающегося предприятия;

- переводы объектов инвестиционного имущества из категории запасов и недвижимости, занимаемой владельцем, и наоборот;

- прочие изменения.

Дополнительно при МУФЗ:

- используемые методы амортизации

- применяемые СПИ или нормы амортизации

- совокупная балансовая стоимость и накопленная амортизация на начало и конец периода

- сверка балансовой стоимости инвест-го им-ва на начало и конец периода. показывающую: увеличения, отдельно раскрывая в результате приобретения и последующих затрат, признаваемых как актив; увеличения в результате приобретений посредством объединения бизнеса; активы, классифицированные как предназначенные для продажи или включенные в выбывающую группу; амортизацию; сумму признанных в отчетности убытков от обесценения и сумму восстановления ранее признанных убытков от обесценения за период; чистые курсовые разницы, возникающие при пересчете ФО в др. валюте представления и при переводе зарубежной деятельности в валюту представления отчитывающегося предприятия; переводы объектов инвестиционного имущества из категории запасов и недвижимости, занимаемой владельцем, и наоборот; прочие изменения

- справедливая ст-ть инвест-го им-ва.