3.2 Затратный метод к оценке недвижимости

Для оценки объектов недвижимости, приносящих доход, чаще всего используется затратный подход. Он основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, достаточно точно определяют стоимость недвижимости. При использовании затратного подхода также исходят из предположения, что суммарные издержки на строительство объекта без износа равносильны рыночной стоимости этого объекта (что не всегда соответствует действительности).

Затратный подход применяется в следующих случаях: • при технико-экономическом обосновании нового строительства; • при выборе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка; • при выборе профиля объекта недвижимости; • при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных различными методами; • при оценке зданий специального назначения; • при оценке объектов недвижимости в "пассивных" секторах рынка;

4. Данные о работе студента

Во время прохождения производственной практики компания занималась преимущественно оценкой недвижимого имущества г. Москвы. Оценивались объекты нежилого сектора, большинство из которых располагалось в Центральном, Северном и Западном административных округах.

Разнообразие рынка недвижимости позволяет беспрепятственно использовать сравнительный метод оценки недвижимости. Он подразумевает в себе подбор подходящих объектов, рыночные стоимости которых уже были определены в недавнем прошлом. Но перед подбором аналогов оценщик должен иметь полное, а главное правильное представление о данном объекте.

Чтобы получить подробную информацию, оценщик обращается к документации, имеющейся по данному объекту: кадастровым паспортам, выпискам из ТБТИ -территориальным бюро технической инвентаризации и др. (Приложение 1)

Но зачастую этой информации недостаточно. Необходимо подтверждение приведенной в документах информации. Для этого оценщик или его ассистент должен совершить осмотр оцениваемого помещения, его фотофиксацию. После осмотра составляется акт, в котором уточняются различные характеристики данного объекта. В обязательном порядке указываются расхождения с данными, указанными в документации. Например: наличие неузаконенной перепланировки.

В мои обязанности входили: связь с арендаторами помещений, непосредственный осмотр и фотофиксация, а также составление актов осмотров и помощь в составлении отчетов. Примеры заполнения акта – Приложение 2.

Приложение 1. Документация. Приложение 2. Акт осмотра.

10