43. Определение рыночной стоимости основных фондов методом капитализации.

Предметом общей оценки на основе дохода, часто называемой также методом экономического анализа, или методом анализа дохода, является фактическая прибыль, которую может принести тот или иной объект недвижимости.

Наиболее распространенным методом оценки дохода является метод капитализации чистого опреативного дохода посредством применения такого параметра, как общий коэффициент капитализации (или иначе - общая норма прибыли ОНП) Метод капитализации основан на использовании трех переменных величин: доход, коэффициент капитализации и стоимость. Если известны две величины, то третью можно рассчитать по формуле:

Доход / Коэффициент капитализации = Cтоимость

Метод капитализации применяется в том случае, когда будущие чистые доходы или денежные потоки приблизительно будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми. Суть метода заключается в том, что определяется величина ежегодного дохода и соответствующая этому доходу ставка капитализации, на основе которых рассчитывается цена предприятия.

Согласно методу капитализации рыночная стоимость бизнеса определяется по следующей формуле:

V = D / R

где D - чистый доход бизнеса за год; R - коэффициент капитализации.

Основной трудностью является определение чистого дохода предприятия и выбор ставки капитализации. Обычно, в качестве периода времени, за который производятся расчеты берут пять периодов: два ближайших в прошлом, текущий и два в будущем.

Для определения чистого дохода используют формулу средневзвешенной, по тренду, применяются весовые коэффициенты.

Ставка капитализации во многом зависит от устойчивости дохода компании. При высоком росте прибыли применяется более низкая ставка, что в свою очередь увеличивает рыночную стоимость бизнеса и наоборот.

К достоинствам данного метода можно отнести возможность отражения потенциальной доходности бизнеса и возможность учета риска как отрасли, так и предприятия.

В случаях, когда можно предвидеть, что объект будет приносить стабильный доход (или обеспечивать стабильную экономию) в течение долгого времени, стоимость объекта целесообразнее определять методом прямой капитализации.

Данный метод предусматривает капитализацию дохода в стоимость при помощи ставки капитализации. Ставка капитализации, в отличии от ставки дисконтирования, должна обеспечивать инвестору не только приемлемый уровень отдачи на вложенные средства, но и возмещение этих средств, то есть конечный инвестор уже не надеется продать объект, и каждый год должен получать от вложения инвестиций не только доход на них, но и какую-то часть возмещения самих вложенных средств.

Стоимость= Доход / Ставка капитализации

Ставка капитализации = Ставка дисконтирования + Ежегодный процент возмещения вложенных средств.

Ежегодный процент возмещения вложенных средств = 100 / Остаточный срок жизни.

Оцениваемые помещения функционируют и зная средний остаточный срок жизни, определяем ежегодный процент возмещения вложенных средств (около 4%) Ставка капитализации -13,6% + 4% = 17,6%.

44. Виды стоимости основных фондов.

Основные фонды предприятий, учитываемые в денежном выражении, представляют собой основные средства. Денежная оценка основных фондов отражается в учете по первоначальной, восстановительной, полной и остаточной стоимости.

1. В повседневной практике О.Ф. учитываются и планируются по первоначальной стоимости. Она представляет собой стоимость приобретения или создания О.Ф. Машины и оборудование принимаются на баланс предприятия по цене их приобретения, включающую оптовую цену данного вида труда, расходы на доставку и другие заготовительные расходы, затраты на монтаж и установку. Первоначальная стоимость зданий, сооружений и передаточных устройств представляет собой сметную стоимость их создания, включающую стоимость строительно - монтажных работ и всех других затрат, связанных с проведением работ по введению этого объекта в действие. Все расходы, связанные с созданием О.Ф. осуществляются в действующих ценах.

С течением времени О.Ф. на балансе предприятия учитываются по смешенной оценке, т.е. по текущим ценам и тарифам года их создания или приобретения действие О.Ф.

Оценка основных фондов по первоначальной стоимости нужна для определения суммы основных средств, закрепленные за данным предприятием. На основе первоначальной стоимости рассчитываются амортизация, а также показатели использования фондов.

2.Восстановительная стоимость выражает стоимость воспроизводства О.Ф. на момент их переоценки, то есть она отражает затраты на приобретение и создание средств труда в ценах, тарифах и др., действующих в период их переоценки их воспроизводства с учетом

Для определения восстановительной стоимости регулярно производятся переоценки основных фондов с помощью двух основных методов: 1) путем индексации их балансовой стоимости, 2) путем прямого пересчета балансовой стоимости применительно к ценам, складывающимся на 1 января очередного года. С их помощью можно достигнуть единообразной оценки основных фондов промышленности в соответствии с современной стоимостью их восстановления, что позволяет точнее установить оптовые цены на средства производства, и кредитования капитальных вложений.

3. Полная стоимость основных средств (балансовая стоимость) рассчитывается без учета той стоимости, которая по частям переносится на готовую продукцию.

4. Остаточная стоимость представляет собой разницу между первоначальной стоимостью и начисленным износом (стоимость О.Ф. не перенесена на готовый продукт). Она позволяет судить о степени изношенности средств труда, планировать обновление и ремонт О.Ф. Есть два вида остаточной стоимости: 1) она определяется по первоначальной стоимости, определяемой по мере начисления амортизации, 2) по восстановительной стоимости, определяемой экспертным путем в процессе переоценки средств труда.

45. Состав и структура оборотных средств предприятия.