ГОСЫ(все) / 11
.docx11
Принципы и технологии оценки недвижимости.
Оценка недвижимости - это прежде всего оценка прав собственности на данную недвижимость. Отсюда следует, что оценка недвижимости должна включать оценку самой недвижимости + оценку права собственности или права пользования землей или зданиями.
Основные принципы оценки недвижимости:
Принцип спроса и предложения: заключается в учете действия закона спроса и предложения на стоимость объекта недвижимости. Закон гласит: цена объекта определяется соотношением спроса и предложения на него. При росте спроса и снижении предложения цена растет, а при снижении спроса и росте предложения цена снижается.
Принцип изменения - предполагается учитывать при оценке недвижимости изменения природных и социально-экономических условий, в которых находится объект.
Принцип замещения - предполагает наличие у покупателя вариантов покупки недвижимости. Согласно этому принципу, стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты-заменители. Поэтому стоимость оцениваемого объекта не должна превышать затраты на приобретение на рынке аналогичного объекта.
Принцип конкуренции - означает учет деятельности конкурентов при оценке объектов недвижимости. Конкуренты могут играть на повышение и на понижение стоимости недвижимости (сброс большого количества объектов недвижимости единовременно или наоборот, придерживают продажу, создают искусственную ситуацию спроса).
Принцип наилучшего и наибольшего интенсивного использования - означает, что необходимо определить все возможные варианты использования объекта недвижимости, выбрать из них наилучший (наиболее доходный) вариант и использовать его для оценки. Наилучшим для оценки считается тот вариант, при котором за объект недвижимости может быть заплачена наибольшая цена.
Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:
-
постановка вопроса об оценке;
-
отбор информации, необходимый для оценки;
-
анализ информации;
-
расчет стоимости объекта недвижимости с помощью различных методов, и ( выбор одной оптимальной величины стоимости;
-
составление отчета об определении стоимости;
Постановка вопроса об оценке включает:
- определение объекта недвижимости. Объект недвижимости определяется, прежде всего, адресом улицы, размещением на ней. Затем представляется полное описание, указывающее точные границы собственности;
- определение прав собственности. При определении права собственности на объект недвижимости главное внимание уделяют оценке самого объекта недвижимости;
- определение цели оценки. Оценка стоимости может быть использована для определения:
- цены продажи или покупки;
- суммы ссуды;
- условий аренды;
- вклада в УК при совместном предпринимательстве и т. д.