2.4 Расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода:

или где,

С ( V ) - стоимость недвижимости;

ЧД ( I ) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К ( R ) - ставка капитализации, т.е. отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Процедура расчетов имеет следующую последовательность:

- определение ожидаемого дохода от всех источников потенциального валового дохода;

- определение возможных потерь от простоя (не до загруженности) помещений и потерь при сборе арендной платы для расчета действительного валового дохода;

- определение операционных расходов;

- определение чистого операционного дохода путем вычета из валового дохода всех расходов;

- определение ставки капитализации;

- расчет текущей стоимости объекта.

Ниже представлен краткий обзор прогнозов. Расходов, анализ коэффициента капитализации, а также других предположений, непосредственно связанных с доходным подходом.

Потенциальный валовой доход – это доход, приносимый недвижимостью при полной загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду.   Обычно доход от использования недвижимости определяется как годовой, стабильный доход от целиком сдаваемого в аренду объекта в обычных рыночных условиях.

В ходе анализа рынка недвижимости города Курска (Центральный округ) было выявлено, что стоимость аренды двухкомнатной квартиры, таких как объект оценки, определены в интервале 10 000 – 17 000 рублей, в зависимости от месторасположения, этажа, состояния и наличия удобств. Для оцениваемого объекта примем стоимость аренды в размере 13 000 руб. в месяц, учитывая общую площадь. Также определим действительный валовый доход – это потенциальный валовой доход, уменьшенный на вакансии, не до получение платежей и прочие доходы. Величина недозагрузки равна одной месячной ставке арендной платы (14 000 рублей).

Операционные расходы – это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. Операционные расходы состоят из постоянных и переменных расходов.

Переменные операционные расходы – это периодические ежегодные расходы, величины которых зависят от величины коммунальных платежей

(2 700 руб.).Определение постоянных расходов.

Коэффициент капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода.

Таблица 2 – Расчет ставки капитализации

Характеристики объекта и его аналогов	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
	ул. 50 лет Октября	ул. 50 лет Октября	ул. 50 лет Октября
Арендная ставка, руб.	14 000	17 000	10 000
Чистый операционный годовой доход, руб.	121 600	154 600	77 600
Цена продажи, руб.	2 150 000	2 230 000	1 900 000
Ставка капитализации, %	5,7	6,9	4,1
Весовой коэффициент	0,25	0,25	0,25
Итоговая ставка капитализации, %	5,6

Таблица 3 – Расчет чистого операционного дохода

Арендуемая площадь, кв.м	67,8
Арендная ставка в месяц, руб./кв.м	192
Арендная ставка в месяц, руб.	13 000
Потенциальный годовой валовый доход, руб.	168 000
Операционные расходы, руб.	32 400
Чистый операционный доход до уплаты налогов, руб.	135 600
Чистый операционный доход после уплаты налогов, руб.	121 865

Таблица 4 – Расчет рыночной стоимости по методу прямой капитализации дохода

Чистый операционный доход (NOI), руб.	121 865
Ставка капитализации, %	5,6
Стоимость объекта, руб.	2 176 160,7

Исходя из расчетов, приведённых выше, рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Курская область, город Курск, улица 50 лет Октября, дом 691, квартира 12, рассчитанная в рамках доходного подхода методом прямой капитализации на 04 декабря 2013 г. составляет: 2 176 160,7 рублей.