Глава 2 Практичекая часть
2.1 Общие характеристики оцениваемого объекта
Исследуемый
объект недвижимости, представляющий
собой двухкомнатную квартиру на четвертом
этаже девятиэтажного жилого дома,
расположен по адресу:
Рисунок 1 Местоположение объекта оценки
Курская область, город Курск, улица 50 лет Октября, дом 91, квартира 12, застройщиком дома, которого являлся ООО «Росстройком».
Характеристика объекта оценки:
год постройки – 2012;
количество комнат – 2;
этаж – 4;
этажность дома – 9;
общая площадь –67,8 кв.м.;
Конструктивные элементы:
стены – кирпич;
полы – бетонные;
проемы – пеноблок, ПВХ;
внутренняя отделка – оклейка обоями, плитка, штукатурка;
санитарные и электротехнические устройства – электроосвещение, теплоснабжение, водопровод, газоснабжение.
2.2 Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода
При оценке Сравнительным подходом объекта недвижимости подбор объектов – аналогов осуществляется по следующим признакам: использование объекта, местоположение, конструктивные особенности. Были подобраны соответствующие объекты – аналоги.
Объект №1. Двухкомнатная квартира на четвертом этаже девятиэтажного жилого дома, расположенная по адресу: Курская область, город Курск, улица 50 лет Октября, дом 191, квартира 44.
Характеристика: 4 этаж 9-этажного панельного жилого дома; общая площадь квартиры – 54,6 кв. м.; состояние отделки – хорошее. Вид права – собственность.
Стоимость: 2 150 000 руб.
Объект №2. Двухкомнатная квартира на первом этаже девятиэтажного жилого дома, расположенная по адресу:
Курская область, город Курск, улица 50 лет октября, дом 95, квартира 17.
Характеристика: 1 этаж 9-этажного кирпичного жилого дома; общая площадь квартиры – 63,4 кв. м.; состояние отделки – хорошее. Вид права – собственность.
Стоимость: 2 230 000 руб.
Объект №3. Двухкомнатная квартира на седьмом этаже девятиэтажного жилого дома, расположенная по адресу:
Курская область, город Курск, улица 50 лет октября, дом 87, квартира 6.
Характеристика: 7 этаж 9-этажного кирпичного жилого дома; общая площадь квартиры – 54,3 кв. м.; состояние отделки – хорошее. Вид права – собственность.
Стоимость квартиры: 1 900 000 руб.
Определение корректировок
Общепринятыми
элементами сравнения являются: оцениваемые
права собственности, условия финансирования,
условия продажи, дата продажи,
местоположение, физические характеристики.
Поскольку все отобранные для сравнения объекты-аналоги находятся на праве собственности, выставлены на продажу в типичных условиях финансирования, имеют одинаковые условия продажи, корректировки по первым трем элементам не производим. Корректировка на уторговывание. Объекты-аналоги выставлены на продажу по цене предложения.. По данным риэлтерских компаний величина торга в среднем составляет 4%. Поэтому для всех аналогов принимается понижающая поправка в размере -4%.
Корректировка на местоположение. Под месторасположением понимается степень привлекательности расположения объекта относительно удобства подъезда, транспортных потоков, близости деловых центров. Все объекты-аналоги находятся на ул. 50 лет Октября. Поэтому корректировка на местоположение для данных объектов-аналогов равна 0.
Корректировка на площадь квартиры. У оцениваемой квартиры – площадь 67,8 кв. м. Все объекты-аналоги имеют площади по размерам соответствующие площади объекта оценки. Исходя из этого, корректировку на площадь квартиры принимаем равной 0.
Корректировка
на этаж. Отобранный для расчета
объект-аналог №2 расположен на первом
этаже. Объекты-аналоги №2, №3 и объект
оценки расположены на средних этажах.
По данным риэлторов стоимость одного
квадратного метра двухкомнатной
квартиры, расположенной на первом и
последнем этаже, ниже на 3% стоимости
одного квадратного метра аналогичной
квартиры, расположенной на среднем
этаже. Поэтому для аналога №1 принимается
повышающаяся поправка равная 3%.
Таблица 1 – Расчет стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом
|
Наименование |
Объект оценки |
Аналог №1 |
Аналог №2 |
Аналог №3 |
|
Местонахождение
|
ул. 50 лет Октября, 91 |
ул. 50 лет Октября, 191 |
ул. 50 лет Октября, 95 |
ул. 50 лет Октября, 87 |
|
Общая площадь, кв.м. |
67,8 |
54,6 |
63,4 |
54,3 |
|
Цена продажи, руб. |
|
2 150 000 |
2 230 000 |
1 900 000 |
|
Цена продажи, руб./кв.м. |
|
39 377,29 |
35 173,50 |
34990,79 |
|
Корректировка, учитывающая рыночные условия, % |
|
0 |
0 |
0 |
|
Цена после корректировки, руб./кв.м. |
|
39 377,29 |
35 173,50 |
34990,79 |
Таблица 1 – Продолжение.
|
Корректировка, учитывающая торг, % |
|
-4,0 |
-4,0 |
-4,0 |
|
Цена после корректировки, руб./кв.м. |
|
37802,20 |
33766,56 |
33591,16 |
|
Корректировка,
учитывающая месторасположение объекта
оценки, % |
|
0 |
0 |
0 |
|
Цена после корректировки, руб./кв.м. |
|
37802,20 |
33766,56 |
33591,16 |
|
Корректировка на площадь, % |
|
0 |
0 |
0 |
|
Цена после корректировки, руб./кв.м. |
|
37802,20 |
33766,56 |
33591,16 |
|
Этаж/этажность |
4/9 |
4/9 |
1/9 |
7/9 |
|
Корректировка на этаж, % |
|
0 |
3 |
0 |
|
Цена после корректировки, руб./кв.м. |
|
37802,20 |
34779,56 |
33591,16 |
Таблица 1 – Продолжение.
|
Корректировка,
учитывающая техническое состояние
объекта оценки, % |
|
0 |
0 |
0 |
|
Цена после корректировки, руб. |
|
37802,20 |
34779,56 |
33591,16 |
|
Стоимость объекта, руб./кв.м. |
35390,10 |
|
|
|
|
Стоимость объекта, руб. |
2 399 448,7 |
|
|
|
Исходя из расчетов, приведенных в таблице, рыночная стоимость двухкомнатной квартиры в девятиэтажном жилом доме, расположенной по адресу: Курская область, город Курск, улица 50 лет Октября, дом 91, квартира 12 , рассчитанная в рамках сравнительного подхода методом сравнения рыночных продаж, с учетом ограничений и допущений по состоянию на 04 декабря 2013 г. составляет: 2 399 448,7 рублей.