6 Формування остаточного висновку про вартість оцінюваного об’єкта

Можливість, і навіть у багатьох випадках необхідність (для отримання достовірнішого результату), застосувати до оцінки підприємства в конкретній інвестиційній ситуації різні методи оцінки бізнесу приводить до вельми простій ідеї «зважування» оцінок, що розраховуються по різних методах, і підсумовування таких «зважених» оцінок. При цьому вагові коефіцієнти значущості оцінок по разним методам оцінки розуміються як коефіцієнти довіри до відповідного методу. Ці коефіцієнти суто експертні (визначаються оцінювачем самостійно).

Вважається, що остаточна оцінка вартості підприємства (бізнесу) може бути визначена за формулою:

(7.1)

де V_i  - оцінка вартості підприємства (бізнесу) i-м методом (всі застосовані методи оцінки довільно нумеруються);

i = 1..., n  безліч застосовних в даному випадку методів оцінки;

Z_i  - ваговий коефіцієнт i-го методу.

Такий підхід оснований на припущенні деяких оцінювачів, які вважають, що на ідеальному ринку всі три підходи повинні привести до однієї і тієї ж величини вартості. Але більшість ринків є недосконалими, потенційні користувачі можуть бути неправильно інформовані, виробники можуть бути неефективні. Внаслідок цих, а також інших причин дані підходи можуть давати різні показники вартості. Ми вважаємо, що навіть на ідеальному ринку три підходи будуть давати різні значення вартості, тому що вони основані на різних принципах оцінки.

Вважаємо, що ідея експертного зважування результатів оцінки, отриманих за різними методами, за допомогою вагів, що характеризують ступінь впевненості експерта в оцінці є некоректною, і більш коректним є узгодження результатів оцінки за допомогою методу аналізу ієрархій.

Тема 8. Оцінювання вартості земельної ділянки, будівель і споруд

1 Оцінка вартості нерухомості і основні підходи до їх оцінки

2 Витратний підхід визначення ринкової вартості нерухомості

3 Доходний підхід оцінки вартості нерухомості

4 Порівняльний підхід оцінки вартості нерухомості

5 Оцінка вартості земельної ділянки

6 Оцінка вартості будинків і споруд

1 Оцінка вартості нерухомості і основні підходи до їх оцінки

Нерухоме майно – це фізичні об'єкти з фіксованим місцем розташування в просторі, все, що невіддільно з ними зв'язане, а також права, інтереси й вигоди, обумовлені володінням об'єктами. Під об'єктом нерухомості розуміється, по-перше, підприємство в цілому як майновий комплекс, а по-друге, земельна ділянка.

Оцінка вартості нерухомості здійснюється на основі трьох традиційних підходів до оцінки власності: витратного, доходного і порівняльного.

З позиції витратного підходу вартість нерухомості являє собою вартість витрат на створення аналогічного об'єкта. Підхід з погляду витрат заснований на припущенні про те, що витрати на будівництво будинку та витрати на придбання ділянки і її підготовку до будівництва є прийнятним орієнтиром для визначення вартості нерухомого майна. На збалансованому ринку нерухомості ринкові витрати на створення об'єкта нерухомості, ринкова інформація із продажів аналогів і капіталізований доход від об'єкта нерухомості повинні відповідати тому самому значенню вартості, що врівноважує попит та пропозицію. Через обмежене використання методів порівняльного і доходного підходів витратний підхід набув більш широкого застосування.

З позиції доходного підходу, що також називають підходом на основі капіталізації доходу, вартість нерухомості визначається величиною майбутніх вигід власника.

З позиції порівняльного підходу величина вартості розраховується виходячи із зіставлення цін недавніх продаж порівнянних об'єктів.