4. Финансовые аспекты экономики недвижимости

Инвестиции в недвижимость.Рынок недвижимости можно определить как систему экономических и правовых отношений, возникающих на основе взаимодействия товарного и денежного обращения.

Рынок финансов и недвижимости тесно связаны между собой. С одной стороны, недвижимость наиболее надежный и эффективный объект инвестиций, а с другой – служит важным источником пополнения бюджета. Например, при продаже (приватизации) или сдаче в аренду государственных и муниципальных предприятий, зданий и сооружений.

Операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляется с целью получения дохода или приобретения материальных ценностей. Инвестиции в недвижимость обычно дают более высокую отдачу, чем предоставление средств в кредит. Поэтому во многих странах мира покупку домов и других объектов финансируют за счет заемных средств. Доходность инвестиции в недвижимость складывается из двух или трех частей в зависимости от конкретных условий:

1. Прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и реализациипри продаже.

2. Текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании объекта.

3. Дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов.

Кроме экономической доходности, вложения в недвижимость дают и положительный социальный эффект в виде улучшения условий жизни и быта собственников, стабилизации в обществе и т.д.

Инвестиции в недвижимость дает возможность эффективного управления активами, которые имеют:

1. Народно – хозяйственное значение (экономический рост, повышение занятости, уровня жизни т . д.

2. Бюджетные поступления (налоги, пошлина, выручка от приватизации,

проценты ).

3. Экономическое (прибыль, срок окупаемости, финансовые показатели).

4. Экологическое (влияние на окружающую среду )

Инвестиции в недвижимость имеют следующие основные особенности:

а) долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала;

б) невысокая ликвидность – продажа и покупка объекта занимает много времени и средств;

в) потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхождения в рынок;

г) необходимость доказательства прав на приобретенный объект путем государственной регистрации сделок;

д) потребность в профессиональном управлении недвижимостью и значительных затратах на ее обслуживание;

е) относительно более высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемых самим объектом инвестирования;

ж) многообразие источников инвестирования.

Капитальные вложения в недвижимость – это инвестирование в реальные активы: освоение земельных участков, добыча полезных ископаемых, разработка лесных ресурсов, строительство зданий и сооружений различного назначения. Они осуществляются в предпринимательской форме – в виде прямых и портфельных инвестиций.

Прямыеинвестиции означают вложения капитала непосредственно в строящиеся, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания, сооружения, водные и другие объекты.

Портфельныеинвестиции – это приобретение акций, облигаций, долей, паев предприятий и других участников инвестиционного процесса, т.е вложения не в саму недвижимость, а выпущенные под ее обеспечение ценные бумаги.

Источниками финансирования инвестиций в недвижимость могут быть:

1. Собственные финансовые ресурсы, которые складываются из: а) прибыли; б) амортизационных отчислений; в) денежных накоплений и сбережений граждан и юридических лиц; г) страховых; д) уставного фонда; е) резервного фонда.

2. Привлеченные инвестором средства: а) продажа акций; б) паевые, долевые и иные взносы физических и юридических средств.

3. Заемные средства: а) банковские кредиты; б) бюджетные кредиты; в) облигационные займы

4. Ассигнования из госбюджета местных и внебюджетных фондов.

5. Иностранные инвестиции.

Приватизация государственного и муниципального недвижимого имущества.Приватизация как частный случай разгосударствления представляет собой переход госимущества в собственностьфизических и юридическихлиц.

Во всем мире развитие общественного устройства идет в направлении, когда все большее число работников превращаются в прямых хозяев производства, владельцев народных предприятий и совладельцев акционерныхобществ.

В процессе приватизации госимущества участвуют 4 группы субъектов: покупатели, продавцы, государственные органы власти и профессиональные организации, оказывающие услуги по проведению торгов.

Основными моделями приватизации госимущества являются:

1. Коллективистская, где собственником становится трудовой коллектив, передача госимущества может быть бесплатным, продано со скидкой, или аренда с выкупом. Форма собственности – общая совместная, общая долевая. Недостатки – снижение инвестиций в пользу потребления, запаздывание решений. Преимущества – демократизация собственности, участие работников в управлении капитале и прибыли.

2. Акционерная,где работник становится совладельцем предприятия и происходит преобразование государственного предприятия в акционерное общество. Форма собственности – собственность общества и акционеров. Форма предприятия – акционерное общество (открытое или закрытое). Недостатки – продажа акций по заниженным ценам, коррупция, ожидание дивидендов. Преимущества – технологическое обновление, управленческие способности.

3. Либеральная,где гражданин собственник, раздел имущества происходит между всеми гражданами по сертификатам, спецсчетам и т.д. Форма собственности – частная, форма предприятия – частная (общество с ограниченной ответственностью). Недостатки– рост социальной напряженности, отчуждение работников от средств производства. Преимущества – рост конкуренции и количество услуг потребителям.

Существуют следующие способы приватизации государственного и муниципального имущества: продажа имущества на аукционе, продажа акций на специальном аукционе, продажа акций работникам предприятия, выкуп арендованного имущества, преобразование унитарных предприятий в ОАО со 100% акцией в государственной собственности. Продажа предприятий как имущественного комплекса или более 50% акций на коммерческом конкурсе с инвестиционными и социальными условиями и внесение имущества в качестве вклада в уставной капитал.

Решения о выборе и способе приватизации принимают соответствующие органы исполнительной власти или органы по управлению государственным имуществом.

Продажа госимущества на аукционе.Аукцион – это публичный способ продажи объекта недвижимости покупателю, предложившему максимальную цену без возложения на него каких – либо обязательств. Аукцион проводится открытым по составу участников, а предложения по цене приватизируемого имущества подаются в закрытой форме (в конвертах), либо заявляются участниками открыто в ходе проведения торгов. Подготовка к проведению аукциона включает систему мероприятий продавца и образованной им комиссии.

Аукцион бывает открытым и закрытым. Алгоритм проведения открытого аукциона выглядит следующим образом:

1. Сообщение до начала аукциона о правилах и порядке проведения, о санкциях за нарушения правил, о возможностях задать вопросы до начала торгов и в перерыве.

2. Объявления в ходе аукциона (наименование объекта, краткая характеристика объекта, шаг аукциона 1 – 5 % начальной цены, объявление начальной цены, если да, то номер билета покупателя, первым готового оплатить начальную цену, 3 – х кратное повторение и т.д.)

Закрытый аукцион по форме подачи предложений проводится в следующим порядке:

1. Участники аукциона представляют в комиссию в запечатанном конверте предложения по цене имущества, продаваемого на аукционе.

2. Комиссия рассматривает предложения участников аукциона по цене продаваемого имущества. Цена указывается числом и прописью. Предложения, содержащие цену ниже начальной цены продажи, не рассматриваются.

3. Победителем аукциона признаются лица, предложившие наиболее высокую цену за выставленное на аукционе имущество.

4. При равенстве двух и более предложений по цене имущества, победителем считается тот участник, чья заявка была подана раньше.

После завершения аукциона оформляется договор купли – продажи в течение 5 дней после утверждения протокола об итогах аукциона. Оплата производится единовременно в течение 10 дней после заключения договора.

Контрольные вопросы и задания.1. Из чего складывается доходность инвестиций в недвижимость? 2. Назовите значения активов инвестиций в недвижимость. 3.В какой форме осуществляются вложения в недвижимость? 4. Назовите источники финансирования инвестиций в недвижимость. 5.Какие существуют модели приватизации? 6.Что такое аукцион и как проводится?