1.3 Эволюция развития арендных отношений и их современное состояние

При словах "доходный дом" в памяти возникают нарядные высокие дома, построенные на рубеже 19-20 веков.

А, между тем, первые доходные дома появились в Москве на сто лет раньше. В 1785-1790 гг. на Ильинке по проекту М.Ф. Казакова было построено красивое трехэтажное здание. Дом был построен по заказу купцов А.И. Павлова и Н.С. Калинина и предназначался для сдачи внаем под лавки, квартиры и учреждения.

Вторым известным архитектором, строившем в Москве в то давнее время доходные дома, был Осип Бове. Так прозвали дворянские особняки, построенные по типовым проектам Бове после 1812 г. Однако в 1816 г. Осип Бове построил на Никольской улице большой трехэтажный дом. Заказчиком был известный книготорговец И.П. Глазунов и предназначал он дом для получения доходов. Об этом говорит сохранившаяся планировка дома. Нижний этаж отводился под лавки с отдельными входами. В верхних этажах были небольшие квартиры, причем со стороны двора были устроены галереи, так что каждая квартира имела отдельный вход.

В 1870-х гг. доходные дома получили широкое распространение. Но должны были пройти еще двадцать лет, чтобы в 1890-х гг. наступила эра доходных домов. Начавшийся строительный бум продолжался до начала войны 1914 г.

Строили все: купцы и предприниматели средней руки, крупные промышленники, акционерные общества, товарищества и учебные заведения. Не удержались от участия в этом процессе даже монастыри и церкви.

Волна строительства доходных домов поднялась не сама по себе. Для этого имелись причины:

• требовалось жилье для инженеров, научных работников, людей свободных профессий, рабочих, студентов. Они не могли купить жилье, но могли его снимать;

• появился свободный капитал, который надо было во что-то вкладывать. Конкретных данных по срокам окупаемости и доходности домов найти не удалось. Но о выгодности вложений говорит хотя бы тот факт, что летом 1911 г. было построено около 3000 доходных домов в 5-7 этажей;

• московские власти взяли на себя подготовку участков, прокладывая электрокабели, водопровод, канализацию. Кроме того, они благоустраивали территорию и приводили в надлежащий порядок улицы. Затраты на все это окупались дальнейшей арендой земли. Была заинтересованность властей и в строительстве собственно доходного дома. Во-первых, удовлетворялся спрос населения в жилье. Во-вторых, городская казна значительно пополнялась за счет налогов с владельцев доходных домов. В 1913 г. из 47,6 млн. рублей городского дохода 7 млн. рублей составили налоги, уплаченные владельцами личного недвижимого имущества, к которым относятся и владельцы доходных домов.

Таким образом, определение дома, как доходного, вполне себя оправдывало.

Обычно доходные дома для состоятельных людей называют элитными. Подразумевается, что сам дом – явление исключительное, и живут в нем избранные. Это определение удобно в силу краткости, но отдаляет нас и от дома, и от его жителей.

Степень состоятельности была разной, разными были и квартиры.

Общая площадь квартиры составляла 200-400 метров. Высота потолков – под 4,6 м. Квартиры состояли из 5-7 комнат.

В доме были все удобства, вплоть до газовых плит на кухне, колонок в ванной, "домовых" котельных и миниэлектростанций. Появились лифты, причём с большими зеркалами и кожаными диванами. Вот чего в тех доходных домах не было, так это надежной системы безопасности. Безопасность обеспечивалась швейцаром и дворником.

Месячная оплата квартиры в домах такого уровня изменялась от 100 до 500 рублей. Одним из самых дорогих домов был дом страхового общества «Россия» на Сретенском бульваре. Были ли эти цены доступными? Да. Дома не пустовали. В 1902 г. Максим Горький арендовал 10-комнатную квартиру, занимавшую целый этаж "всего" за 1 000 рублей в год. Площадь квартиры была 300 метров.

До революции строили доходные дома и для малоимущих граждан. Квартиры в таких домах предоставляли жителям минимум удобств: небольшая комната, общая кухня и умывальня, помещение для сушки одежды, холодная кладовая, отопление, канализация.

Появились они в середине 1890-х гг. – тогда их было около десятка. Но уже, к началу 1900-х их было под тысячу. За 6 лет количество доходных домов для малоимущих увеличилось более чем в 100 раз. Некоторое количество общедоступных домов строил город, различные ведомства обеспечивали дешевыми квартирами своих работников, много домов строилось на частные пожертвования.

Эти дома были условно доходными: плата за аренду была символической. О доступности жилья говорит тот факт, что спрос превышал предложение.

При советской власти доходные дома упразднили. Сначала дома изменили свое содержание: отдельные квартиры превратились в коммунальные. Затем изменилась форма: 3-4-х этажные дома надстроили несколькими этажами.

Не пощадили советские власти и многоэтажные доходные дома. Вся декорация была ликвидирована.

В настоящий момент идея возрождения строительства доходных домов, которые были широко распространены в дореволюционной России, возникла в Департаменте инвестиционных программ строительства в 1999 г.

В 2000 г. был разработан бизнес-план строительства доходных домов в Москве. Начата юридическая проработка вопроса о функционировании доходных домов в системе городского хозяйства.

В 2001 г. из инвестиционной программы Департамента был отобран участок для проведения эксперимента по адресу: Большой Николоворобинский пер., 10.

Департамент инвестиционных программ строительства вышел с предложениями в Государственную Думу, Московскую городскую Думу, правительство Москвы с просьбой внести изменения в действующее законодательство, регулирующее основы жилищной политики и приватизации жилищного фонда. До этого времени по действующему законодательству жилье, сдаваемое в аренду, подлежало приватизации на общих основаниях.

15 мая 2001 г. президентом РФ Путиным В. В. был подписан закон № 54-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс РФ и закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». В 2002 г. правительством Москвы был направлен на согласование проект постановления «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в Москве муниципального доходного дома».

2 апреля 2002 г. вышло постановление правительства Москвы № 239-ПП «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве доходного дома», которое закрепляет правовой статус доходного дома как объекта муниципального жилищного фонда, где все жилые и нежилые помещения сдаются во временное пользование юридическим и физическим лицам. Проект финансирует Департамент инвестиционных программ строительства г. Москвы. Все доходы от аренды помещения поступают в бюджет города. Управляющей компанией назначено ГУП «Мосжилкомплекс» – подведомственное Департаменту государственное унитарное предприятие.

С апреля 2002 г. по октябрь 2003 г. шли разработка и утверждение проекта по отделке внутренних помещений, прорабатывалась юридическая база для заключения договоров аренды и коммерческого найма, осуществлялась закупка техники и оборудования квартир, согласовывался режим эксплуатации доходного дома в системе городского хозяйства.

В октябре 2003 г. первый доходный дом был принят в эксплуатацию.

В апреле 2004 г. доходный дом распахнул двери перед первыми арендаторами.

По данным экспертов, этот пример остается единственным реализованным проектом доходного дома в российской столице.

Все 47 квартир были переданы на баланс ГУП "Мосжилкомплекс", которое фактически выступило в роли управляющей компании. Изначально дом позиционировался как объект элитной недвижимости. Все квартиры предлагались в аренду с качественной отделкой, кухонными гарнитурами и бытовой техникой, придомовая территория круглосуточно охранялась, а жильцам дома был предоставлен набор дополнительных услуг - от химчистки до организации фуршетов. На позиционирование дома в верхнем ценовом сегменте указывает и его планировка: в здании нет однокомнатных квартир, зато есть апартаменты, состоящие из семи комнат. Поэтому неудивительно, что городские власти установили высокую арендную плату за квартиру в своем доходном доме: от $2500 до $10 000 в месяц. В первый год эксплуатации доходного дома было сдано в аренду более 90% квартир. Апартаменты в этом доме снимают иностранцы, которые по служебным обязанностям вынуждены жить в России достаточно продолжительное время. В общем числе арендаторов их доля составляет около 60%. Остальные 40% - это жители регионов, бизнес которых требует продолжительного пребывания в столице. Высокий спрос на квартиры объясняется тем, что собственник предоставляет арендаторам полную гарантию соблюдения прав: никто не попросит жильцов неожиданно покинуть квартиру и не потребует резкого повышения арендной платы.

Несмотря на то, что доходный дом в Большом Николоворобинском переулке оказался востребован, эксперимент не получил продолжения. По мнению экспертов, управление таким объектом - слишком трудоемкий и затратный бизнес. Кроме того, чиновникам-арендодателям приходится конкурировать с частным сектором.

Для частных девелоперских компаний строительство доходных домов - невыгодный бизнес. Развитию этого рынка в Москве мешает высокая себестоимость строительства. Чтобы построить такой дом и затем его правильно эксплуатировать, необходимы первоначальные большие средства. В первую очередь затраты объясняются высокой стоимостью земельных участков и долгими сроками окупаемости подобных проектов. Потому для большинства девелоперов более интересно продавать жилые объекты, чем сдавать их в аренду. К примеру, если девелопер намерен сдавать в аренду квартиру стоимостью $150 000 по ежемесячной арендной ставке $900, то он сможет оправдать свои инвестиции не раньше чем через 14 лет. Более того, сдача жилья в аренду сопряжена с рядом расходов на налоги, ремонт, поддержание квартиры в привлекательном или хотя бы приемлемом состоянии. Все это снижает рентабельность такого бизнеса и соответственно увеличивает срок окупаемости. Сложнее всего окупить затраты на строительство доходного дома в сегменте эконом-класса, где арендные ставки не могут быть высокими. В любом случае в плату будут включены эксплуатационные расходы, которые несет девелопер. Только в сегменте дорогой аренды этот фактор решающего значения иметь не будет. Срок окупаемости проектов элитного и бизнес-класса меньше прежде всего из-за высоких ставок аренды. По данным участников рынка, при разработке правильной концепции вернуть свои инвестиции девелопер-арендодатель сможет через 7 - 10 лет.

Именно этими факторами объясняется то, что все попытки построить в Москве доходные дома ограничивались исключительно верхним ценовым сегментом. В частности, в начале 2000-х годов СПК "Развитие" обещала сдать в аренду свой клубный дом в районе Остоженки в 3-м Обыденском переулке, но впоследствии все квартиры были распроданы. Затем в 2005 году компания "МИАН" заявила о своей программе по строительству доходных домов, первым из которых должен был стать жилой комплекс "Коперник". Однако большинство квартир в нем также было выставлено на продажу. Летом прошлого года о своем намерении участвовать в подобных проектах говорила и компания "МИЭЛЬ" с подачи Минрегионразвития, решившего стимулировать строителей доходных домов в регионах. В качестве инвесторов строительства министерство планировало привлечь крупные строительные и девелоперские компании. Но этот проект так и не был реализован.

В результате, помимо дома ДИПСа в Большом Николоворобинском переулке, в Москве был запущен только один полноценный проект доходного дома. К началу 2008 года компания "Баркли" практически закончила строительство "Баркли-Плаза" на Пречистенской набережной. В настоящий момент в здании идут отделочные работы и завершается строительство фасада. Комплекс состоит из пяти корпусов высотой пять-семь этажей. На первых этажах разместился бизнес-центр класса А, на других - элитные апартаменты, предназначенные для сдачи в аренду. На сегодняшний день заявлены арендные ставки от $10 000 за квартиру с одной спальней до $32 000 за пятикомнатные апартаменты площадью около 255 кв. м и пентхаусы. По оценкам экспертов, срок окупаемости этого проекта также составит около 10 лет. Но эксперты не исключают, что "Баркли" захочет продать "доходные" квартиры.

Несмотря на то, что доходные дома в Москве не приживаются, столичные власти не оставляют попыток развить этот сегмент. Сегодня в строительстве доходных домов заинтересовано государство. Таким образом, чиновники намерены решить проблему доступности жилья. Поскольку высокие цены на недвижимость сделали покупку жилья для многих невозможной, правительство стремится сделать доступным хотя бы наем. В настоящее время спрос в сегменте дешевого жилья - до $1000 в месяц - наименее удовлетворен. Если в структуре спроса на долю данного сегмента приходится порядка 40%, то в структуре предложения доля таких квартир не превышает 10%. Как будто руководствуясь этими принципами, мэрия Москвы обещала заняться строительством доходных домов эконом-класса. При этом предполагается, что новый доходный дом, в отличие от проекта ДИПСа, должен работать по принципу минимальной рентабельности.