- •Государственное образовательное учреждение высшего
- •Глава 1. Теоретические основы аренды жилой недвижимости
- •1.1 Сущность найма и аренды жилого помещения.
- •1.2 Понятие и классификация объектов жилой недвижимости
- •1.3 Эволюция развития арендных отношений и их современное состояние
- •Глава 2. Сравнительный анализ коммерческого и социального найма жилых помещений
- •2.1 Правовые основы аренды и найма жилых помещений Основания и порядок признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий
- •2.2 Общие черты и отличия коммерческого и социального найма жилого помещения
- •2.3 Наем жилого помещения в бездотационных домах жилищного фонда города Москвы
- •Глава 3. Основные направления совершенствования арендных отношений в сфере жилой недвижимости
- •3.1 Анализ аренды жилья в зарубежных странах
- •3.2 Специфика арендных отношений в сфере жилой недвижимости в Москве
- •3.3 Приоритетные направления в развитии арендных отношений в Москве
- •Распределение количества и метража квартир
- •Заключение
- •Список Используемых источников
- •Приложения
- •Факторы классификации
- •1. Предмет и срок договора
- •2. Права и обязанности Нанимателя
- •3. Права и обязанности Наймодателя
- •4. Плата за пользование жилым помещением (плата за наем)
- •5. Условия расторжения и заключения договора на новый срок
- •6. Ответственность
- •7.Иные условия
- •8. Юридические адреса сторон
- •Движение денежных потоков
6. Ответственность
6.1. При неуплате Нанимателем в установленные договором сроки платы за пользование жилым помещением (платы за наем) (п.4.1 настоящего Договора) начисляется пеня в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
Начисление пени, установленной настоящим Договором, и ее уплата Нанимателем не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательств и устранения нарушений.
6.2. Наниматель несет ответственность перед Наймодателем в течение срока действия настоящего Договора за свои действия и действия граждан, совместно с ним проживающих, которые нарушают условия настоящего договора найма жилого помещения и требования законодательства РФ и города Москвы.
7.Иные условия
7.1. По вопросам, не предусмотренным настоящим Договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации и города Москвы.
Споры, которые могут возникнуть между сторонами по настоящему Договору, разрешаются судебными органами либо другими уполномоченными на то органами в соответствии с их компетенцией.
7.2. Настоящий Договор составлен в 2-х экземплярах, из которых один хранится у Нанимателя, один - у Наймодателя. Копия договора - у организации, осуществляющей управление жилищным фондом. Все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.
8. Юридические адреса сторон
ТАБЛИЦА 3
Движение денежных потоков
Период, лет Показатель |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
Денежный поток , тыс. рублей |
117732,480 |
13248,000 |
13910,4 |
14605,92 |
15336,216 |
16103,028 |
16908,176 |
17753,583 |
18641,385 |
19573,457 |
20552,131 |
21579,734 |
22658,724 |
23791,655 |
24981,237 |
26230,583 |
Дисконтированный денежный поток (ставка 9%), тыс. рублей |
-117732,480 |
12148,416 |
11712,557 |
11275,770 |
10858,041 |
10466,968 |
10077,273 |
9711,210 |
9357,975 |
9003,790 |
8672,999 |
8351,357 |
8043,847 |
7756,080 |
7469,390 |
7213,410 |
Накопленный дисконтированный денежный поток тыс. рублей |
-117732,480 |
-105584,064 |
-93871,507 |
-82595,737 |
-71737,696 |
-61270,728 |
-51193,455 |
-41482,245 |
-32124,27 |
-23120,48 |
-14447,481 |
-6096,124 |
1947,723 |
|
|
|
Суммарный приведённый поток доходов, тыс. рублей |
132761,108 | |||||||||||||||
ЧТСД тыс. рублей |
15028,628 | |||||||||||||||
Вычисления для расчёта ВДСП | ||||||||||||||||
Дисконтированный денежный поток ставка 14% тыс. рублей (для расчёта ВДСП) |
117732,480 |
11618,496 |
10697,098 |
9858,996 |
9079,040 |
8373,575 |
7710,128 |
7083,680 |
6543,126 |
6028,625 |
544,965 |
5114,397 |
4667,697 |
4330,081 |
3947,035 |
3672,281 |
Суммарный приведенный поток доходов, тыс. рублей |
104269,22 | |||||||||||||||
ЧТСД тыс. рублей |
-13463,26 |
Расчёт по доходному дому при условии предоставления земли в оперативное управление (бесплатно).
Для расчёта взяты следующие ориентировочные арендные ставки:
Квартиры |
однокомнатные |
двухкомнатные |
Трёхкомнатные |
1 год |
10 000 |
12 000 |
15 000 |
2 |
10 500 |
12 600 |
15 750 |
3 |
11 025 |
13 230 |
16 537,5 |
4 |
11 576,25 |
13 891,5 |
17 634,38 |
5 |
12 155,06 |
14 586,08 |
18 232,60 |
6 |
12 762,81 |
15 315,38 |
19 144,23 |
7 |
13 400,95 |
16 081,15 |
20 101,44 |
8 |
14 071,00 |
16 885,52 |
21 106,51 |
9 |
14 774,55 |
17 729,80 |
22 161,84 |
10 |
15 513,28 |
18 616,29 |
23 269,93 |
11 |
16 288,94 |
19 547,10 |
24 433,43 |
12 |
17 103,39 |
20 524,46 |
25 655,10 |
13 |
17 958,55 |
21 550,68 |
26 937,86 |
14 |
18 856,48 |
22 628,21 |
28 284,75 |
15 |
19 799,30 |
23 579,62 |
29 698,98 |
Соответственно, при сдаче в наем всех квартир доход в год будет порядка:
Доход.1 = (1000048+1200032+1500016)12=13248000 рублей в год.
Доход.2 = (1050048+1260032+1575016)12=13910400 рублей в год.
Доход.3 = (11025 48+1323032+16537,516)12=14605920 рублей в год.
Доход.4 = (11576,2548+13891,532+17364,3816)12=15336216 рублей в год.
Доход.5 = (12155,0648+14586,0832+18232,6016)12=16103028,48 рублей в год.
Доход.6 = (12762,81 48+15315,3832+19144,2316)12=16908176,64 рублей в год.
Доход.7 = (13400,9548+16081,1532+20101,4416)12=17753585,28 рублей в год.
Доход.8 = (1407148+16885,5232+21106,5116)12=18641385,6 рублей в год.
Доход.9 = (14774,55 48+17729,832+22161,8416)12=19573457,28 рублей в год.
Доход.10 = (15513,2848+18616,2932+23269,9316)12=20552131,2 рублей в год.
Доход.11 = (16288,9448+19547,1032+24433,4316)12=21579734,4 рублей в год.
Доход.12 = (17103,39 48+20524,4632+25655,1016)12=22658724,48 рублей в год.
Доход.13 = (17958,5548+21550,6832+26937,8616)12=23791655,04 рублей в год.
Доход.14 = (18856,4848+22628,2132+28284,7516)12=24981237,12 рублей в год.
Доход.15 = (19799,80 48+23759,6232+29698,9816)12=26230583,04 рублей в год.
Вычисление дисконтированного денежного потока при ставке равной 9%:
Вычисления для ВДСП, ставка 14%:
Амортизационный фонд:
Стоимость изношенной части образует амортизационный фонд.
Справка о средней стоимости строительства многоквартирных жилых домов массового спроса и ценах на рынке недвижимости по отдельным региона РФ на начало 2012 г.1
№ п/п |
Наименование |
Полная себестоимость строительства жилых домов массового спроса на 1 м2 общей площади квартир жилых зданий (для вновь начинаемых строительством) |
Средние рыночные показатели предложений на первичном рынке жилья, отнесенные на 1 м2 общей площади квартир домов массового спроса |
Средние рыночные показатели предложений на вторичном рынке типового жилья, отнесенные на 1 м2 общей площади квартир жилых зданий |
1 |
г. Москва |
60646,8 |
119554,6 |
128737,4 |
2 |
г. Санкт-Петербург |
49710,5 |
69499,5 |
82890,9 |
3 |
Московская область |
50903,5 |
56713,7 |
65078,4 |
4 |
Екатеринбург |
39768,4 |
49562,7 |
53661,0 |
5 |
Новосибирск |
36650,2 |
43439,9 |
49640,0 |
6 |
Самара |
32597,0 |
46247,5 |
49103,7 |
7 |
Ростов на Дону |
32071,3 |
38716,0 |
48305,3 |
8 |
Нижний Новгород |
31947,6 |
43040,0 |
45411,0 |
9 |
Иркутск |
36629,4 |
37206,8 |
44491,0 |
10 |
Краснодар |
34762,6 |
38830,0 |
44240,0 |
11 |
Хабаровск |
39142,1 |
39781,5 |
44000,1 |
12 |
Уфа |
35255,7 |
40375,5 |
43531,1 |
13 |
Пермь |
32363,6 |
37301,0 |
41613,0 |
14 |
Красноярск |
34222,7 |
35961,3 |
39766,0 |
15 |
Казань |
28132,7 |
34144,3 |
38950,0 |
16 |
Воронеж |
30127,6 |
32090,0 |
35079,0 |
17 |
Челябинск |
30062,0 |
31100,0 |
34570,0 |
18 |
Омск |
27820,9 |
28740,0 |
33740,0 |
19 |
Ивановская область |
23784,9 |
28201,9 |
30201,3 |
20 |
Курск |
25492,5 |
27139,5 |
29104,1 |
Российская Федерация, в среднем |
35255,7 |
36749,5 |
40997,7 |
1Брагинский М.И., Витрянский В.В. договорное право: договоры о передаче имущества. М.: Издательство «Статут», 2000. с.205
2Камышанский В.П. Право собственности на недвижимость: вопросы ограничений. Элиста,1999с. 248
1Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 №25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»
1Постановление правительства Москвы от 8.04.2008 №278-ПП «О проведении эксперимента по коммерческому использованию жилого дома по адресу: пос. Щербинка, мкр. 1, корп. 7 для предоставления жилых помещений в нем студенческим семьям, семьям молодых преподавателей и научных сотрудников государственных гражданских вузов, расположенных в городе Москве»
2Закон города Москвы от 14.06.2009 №29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»
1Источник: «Эксперт РА»: Рынок найма жилья в развитых странах – национальная специфика, классификация, системы государственного стимулирования»
1Ноздрина Н.Н., Тореев В.Б., И.М. Шнейдерман// «Экономика мегаполисов и регионов», 2008, №1
1Письмо Москомэкспертизы «О согласовании предельной стоимости одного квадратного метра жилой площади жилых домов по сериям»
1СПРАВКА о ситуации с ценами на рынке недвижимости, в строительстве и промышленности строительных материалов, подготовлена Ассоциацией строителей России, Союзом инженеров-сметчиков