В) местный налог на недвижимость, используемую как офисы, отели, заводы, мастерские и иные сходные коммерческие цели

2. В большинстве стран налог уплачивается владельцами недвижимости, но плательщиками имущественного налога могут быть также арендатор или оба вышеупомянутых лица.

В Великобритании налог на имущество физических лиц взимается с собственников или арендаторов недвижимого имущества - земли, жилых домов, магазинов. К числу плательщиков данного налога относятся и лица, снимающие жилье и выплачивающие квартирную плату. Вместе с тем налог взимается и с владельцев пустующей собственности <2>. В Нидерландах налог на недвижимость состоит из части, налагаемой на собственников недвижимости, и части, налагаемой на пользователей недвижимости. Когда собственник и пользователь являются одним и тем же лицом, то это лицо уплачивает обе части налога . Во Франции есть три различных налога: налог на имущество - застроенные и незастроенные участки и налог на жилье. Налог на имущество и налог на жилье - это различные виды налогов, и они могут налагаться одновременно. Таким образом, на собственника жилья могут налагаться оба налога

3. Объектом налогообложения, как правило, выступают земля, здания и сооружения, поскольку в отличие от движимого имущества они могут быть относительно легко выявлены и идентифицированы. Однако законодательства ряда стран предусматривают исключения из данного правила.

В частности, в Швейцарии помимо налога на недвижимость все кантоны и муниципалитеты взимают налог на чистые активы физических лиц. В целом объектом налогообложения является суммарное имущество, которое включает в себя всю собственность и имущественные права налогоплательщика, имеющие денежную стоимость. Налог исчисляется исходя из рыночной стоимости активов. В состав налогообложения входят движимое (ценные бумаги, банковские депозиты, автомобили) и недвижимое имущество, а также бизнес-активы. В свою очередь, в Германии в понятие имущества в целях налогообложения входит как недвижимое, так и движимое имущество, в том числе: банковские вклады, долевое участие в хозяйственных обществах, драгоценные металлы, драгоценные камни, жемчуг, монеты и медали, украшения и предметы роскоши, произведения искусства и коллекции и иное имущество

На Филиппинах объектом налога на имущество физических лиц является улучшение земельного участка. Следует отметить, что понятие "улучшение земельного участка" достаточно часто используется в международной практике налогообложения для обозначения имеющихся результатов положительного антропогенного воздействия на земельный участок. Однако это понятие является слишком общим и абстрактным для того, чтобы на его основе можно было однозначно установить объект, подпадающий под налогообложение. В связи с этим в российской системе налогообложения данное понятие из-за его неопределенности не сможет применяться.

4. При определении налогооблагаемой базы имущественного налога обычно используется оценочная стоимость налогооблагаемых объектов, наиболее близко соответствующая рыночной, что стимулирует наиболее экономически рациональное их использование. В одних странах в качестве основы берется арендная стоимость недвижимого имущества. К примеру, в Великобритании базой налога является годовая чистая стоимость имущества (сумма дохода от имущества). Переоценка стоимости имущества происходит раз в 10 лет с тем, чтобы приблизить ее к сумме, которую можно получить, сдав внаем это имущество . Аналогичный подход применяется и в Сингапуре, где налоговой базой является годовая стоимость недвижимости, представляющая собой расчетную сумму, которую можно получить за год при сдаче недвижимости в аренду . В свою очередь, во Франции налог на жилье исчисляется путем умножения стоимости условной арендной платы жилья, определенного местным земельным реестром (cadastre), на коэффициенты, устанавливаемые органами местного самоуправления.

В других странах в качестве основы берется капитализированная (аккумулированная) стоимость объекта на указанную базовую дату. В Швеции налогооблагаемой базой государственного налога на недвижимость является оцененная стоимость имущества на дату на два года ранее, чем соответствующий налоговый год (в случае частного жилого помещения за границей - 75% его рыночной стоимости) <8>. В данном случае обеспечивается преимущество, связанное с тем, что органы, проводящие оценку, могут проанализировать всю информацию, необходимую для оценки.

Сама методика определения стоимости недвижимого имущества основывается либо на сравнении продаж, т.е. на изучении цен рыночных сделок с объектами недвижимости, либо на капитализации дохода от потенциального наилучшего и самого выгодного использования недвижимого имущества, либо на уровне затрат, т.е. на расчете расходов, которые потребовались бы на полное восстановление данного объекта недвижимости, либо на сочетании всех трех перечисленных методов. В частности, такой подход применяется в Канаде, где при оценке учитываются три фактора: расходы на создание данной стоимости, доход, который она приносит владельцу, и учет рыночной стоимости на момент оценки <9>. Аналогичный подход существует и в штате Флорида, где при определении стоимости недвижимости принимаются во внимание такие факторы, как текущая стоимость, способ использования, местонахождение, площадь, первоначальная стоимость, восстановительная стоимость строений, износ, доход от использования, а также чистый доход, если недвижимость продается <10>. Описываемая методика применяется в настоящее время не только в североамериканских развитых экономиках, но и на пространстве СНГ. В частности, в Молдове для оценки недвижимого имущества в зависимости от его назначения применяются метод сравнительного анализа продаж, доходный метод и затратный метод. Переоценка недвижимого имущества осуществляется территориальными кадастровыми органами один раз в три года

5. Ставки налога зависят от конкретной законодательной и экономической практики в той или иной стране и подразделяются на фиксированные и переменные.

Фиксированные ставки устанавливаются центральными органами власти той или иной страны и представляют собой некоторый исходно заданный процент от налогооблагаемой стоимости. В Швейцарии существует две системы для определения такого элемента налога на недвижимость, как налоговая ставка. Первая система - это система опционального налога, означающая, что муниципалитетам, находящимся на территории кантона, предоставлено право самостоятельно вводить размер налоговой ставки, вплоть до ее предельной величины, установленной в законе кантона о налоге на недвижимость. Вторая система - это система фиксированного налога, согласно которой ставка налога на недвижимость устанавливается фиксированной на всей территории кантона. В данном случае величина ставки налога на недвижимость определяется в ходе обычного законодательного процесса на уровне кантона

В Республике Сингапур налогом на собственность по ставке 12% облагается недвижимость, используемая в коммерческих или производственных целях, а для собственников жилых объектов недвижимости, которые в этих объектах сами и проживают, предусмотрена льготная налоговая ставка 4%. Недвижимость, находящаяся в собственности иностранцев, помимо обложения налогом на собственность по ставке 12%, подпадает под обложение дополнительным налогом по ставке 10% годовой стоимости, т.е. совокупная налоговая ставка составляет 22%. Иностранные лица, имеющие квартиры в кондоминиумах, а также квартиры в жилых домах, в которых число этажей не менее шести, могут быть освобождены от уплаты дополнительного налога

Кроме того, законодательства большинства стран на федеральном уровне предусматривают предельную ставку налога. Такие ставки предусмотрены законодательством Австрии (5%), Германии (1%), а также большинства стран СНГ, в том числе и России.

При этом размер налоговых поступлений не определяется заранее, поскольку величина налогооблагаемой базы является переменной. Однако, прогнозируя размер налоговых поступлений, в некоторых странах местные власти устанавливают ставку в зависимости от потребности в финансовых ресурсах. В частности, в Великобритании ставка налога на имущество устанавливается муниципалитетом с учетом потребности в финансовых ресурсах, поэтому заметно колеблется по графствам и городам. В США и Канаде за счет средств, поступающих от взимания налога на недвижимость, местными органами власти финансируются пожарная охрана, полиция, школы, здравоохранение. Кроме того, в США возможно превышать предельную ставку налога в 1,0%, если дополнительная сумма доходов направляется на погашение долгов местных органов власти.

6. Льготы по налогообложению предоставляются либо по категориям налогоплательщиков, как правило, социально незащищенных, либо в некоторых странах учитываются семейное положение налогоплательщика, уровень его доходов, характер собственности, т.е. недвижимое имущество, обеспечивающее осуществление общественно полезных видов деятельности. Во Франции различные льготы предоставляются в зависимости от семейного положения налогоплательщика, от налога на жилье могут быть освобождены полностью или частично малообеспеченные лица в части их основного места проживания. В большинстве среднеазиатских республик от уплаты налога на имущество освобождены женщины, имеющие десять и более детей.

В большинстве штатов США не облагается имущество постоянных резидентов - граждан, нуждающихся в социальной защите, и лиц, имеющих особые заслуги перед государством, к примеру в штате Флорида не облагается имущество ветеранов войны в отставке с постоянной инвалидностью, полученной в ходе несения военной службы, а также парализованных граждан, находящееся в их собственности и используемое ими для проживания, за минусом той ее части, которая используется ими в коммерческих целях.

Освобождение от уплаты налогов может предоставляться на некоторый фиксированный срок с целью стимулирования определенных видов деятельности. В частности, в Нидерландах освобождение от уплаты налога предоставляется по новостройкам на период строительства здания <14>. В свою очередь, в Швеции для стимулирования строительства жилья новые жилые помещения освобождаются от налога первые пять лет, а в последующие пять лет ставка снижается на 50%

Во многих странах преимущество отдается льготированию объектов (типов недвижимого имущества), а не налогоплательщиков в соответствии со следующим принципом: налогом непосредственно облагается само недвижимое имущество, а не его владелец. В частности, в Германии некоторые виды имущества, а именно имущество физических лиц - частных предпринимателей (к примеру, врачей или адвокатов, имеющих свой кабинет), относятся к имуществу с льготным налогообложением, поскольку являются так называемым производственным имуществом <16>. Однако в других странах использование недвижимости для занятия частной практикой является поводом не к снижению, а к повышению ставки налога. К примеру, в Канаде налог с недвижимости взимается обычно в размере 0,5 - 1,0% от стоимости собственности, а в случае, если недвижимость используется для определенных видов деятельности, то ставка резко повышается. Например, налог с парикмахерской устанавливается в размере 30% стоимости здания, а с адвокатских контор и врачебных кабинетов - 50%

7. Что касается порядка исчисления налога, следует отметить, что в большинстве стран предусмотрены налогооблагаемые минимумы, которые устанавливаются либо в целях помощи малоимущим или многодетным налогоплательщикам, либо в целях снижения расходов на сбор налога с налогоплательщиков, имеющих в собственности объекты налогообложения, обладающие сравнительно низкой налоговой базой. В ряде стран (Австрия, Швейцария) такие необлагаемые минимумы не предусмотрены вообще, однако законодательства большинства стран все же предусматривают их наличие.

Так, в частности, в Германии при определении облагаемого налогом имущества для физических лиц из совокупного имущества вычитаются личные не облагаемые налогом минимумы стоимости имущества. Личный необлагаемый минимум на человека составляет 120 тыс. евро, для супругов - 240 тыс. и на каждого ребенка - по 120 тыс. евро. После достижения налогоплательщиком 60 лет его личный необлагаемый минимум увеличивается еще на 50 тыс. евро и составляет в итоге 170 тыс. евро <18>. В штате Флорида применяется не облагаемый налогом минимум в 25 тыс. долл. США для жилых домов. На Филиппинах не облагаемый налогом минимум составляет 175 тыс. филиппинских песо (приблизительно 130 тыс. руб.) <19>. Также налогооблагаемые минимумы существуют и в странах СНГ, в частности в Армении - 3 млн. драм, около 350 тыс. руб.

8. Налог на имущество физических лиц находится в тесной взаимосвязи с другими налогами, и уплата налога на имущество может давать налогоплательщику право на вычет для целей подоходного налога. Такой подход, в частности, предусмотрен в Дании. В Нидерландах налог на недвижимость может быть основой вычетов для целей налога на доходы физических лиц, если собственность используется в коммерческих целях .

Таким образом, для того чтобы имущество физических лиц облагалось максимально эффективно, при разработке концепции нового налога на недвижимость необходимо учесть те нюансы, которые успешно применяются в законодательстве различных государств, при условии, что они могут быть применимы в условиях российской правовой системы.

Заключение

В соответствии с законопроектом налог на имущество физических лиц по-прежнему будет устанавливаться в качестве местного налога, формирующего доходную базу местных бюджетов. Это означает, что он будет вводиться в действие в соответствии с Налоговым кодексом, нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления. При этом на местном уровне самостоятельно будут определяться такие элементы налогообложения как налоговые ставки (в установленных Налоговым кодексом пределах), порядок и сроки уплаты налога. Кроме того, представительные органы местного самоуправления могут также устанавливать дополнительные налоговые льготы для налогоплательщиков данного налога.

Налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица-собственники имущества, являющегося объектом налогообложения. При этом объектом налогообложения являются жилые дома, квартиры, гаражи и иные здания, строения, помещения и сооружения, расположенные на территории соответствующего муниципального образования (города Москвы и Санкт-Петербурга).

Налоговая база определяется как инвентаризационная стоимость объектов налогообложения. Но при этом порядок ее учета, действующий на сегодняшний день, существенно изменится. Имущество, находящееся в собственности граждан, будет оцениваться по цене, приближенной к рыночной стоимости, а не по ценам, определяемым сейчас бюро технической инвентаризации. Соответствующая методика расчета инвентаризационной стоимости имущества, приближенная к реальным рыночным ценам, уже подготовлена Госстроем РФ. Таким образом, база, с которой будет взиматься налог, существенно расширится.

Такой шаг, по мнению Правительства, позволит значительно, практически в 20 раз, снизить максимальную ставку налога. Именно такую цифру планируется заложить в законопроекте, установив максимальную ставку налога на имущество физических лиц в размере 0,1 процент, по сравнению с 2-процентной, действующей в настоящее время. При этом будет закреплена норма, предоставляющая возможность органам местного самоуправления устанавливать дифференцированные налоговые ставки в зависимости от типа использования недвижимого имущества и категории налогоплательщиков.

Налоговым периодом согласно законопроекту признается календарный год. Сумма налога будет исчисляться по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы. Будет закреплена норма, в соответствии с которой представительный орган местного самоуправления при установлении налога будет вправе предусмотреть уплату в течение налогового периода не более двух авансовых платежей по налогу. Сумма налога и авансовый платеж по нему должен уплачиваться по месту нахождения объекта недвижимого имущества.

Что касается льгот по налогу на имущество физических лиц, то их перечень, согласно проекту, сократится. Это объясняется желанием Правительства оставить на федеральном уровне минимальное число льгот, предоставив при этом возможность устанавливать дополнительные льготы местным властям.

Список используемой литературы.

1. Налоговый кодекс РФ. Части 1 и 2 .По состоянию на 10.03.13. «Консультант Плюс»

2. ЗАКОН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ "О налогах на имущество физических лиц" (с изменениями на 22 августа 2004 года).

3. МИНИСТЕРСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО НАЛОГАМ И СБОРАМ, ИНСТРУКЦИЯ от 2 ноября 1999 года N 54 по применению Закона Российской Федерации "О налогах на имущество физических лиц" (с изменениями на 27 февраля 2003 года).

4. Пансков В.Г. Налоги и налогообложение в РФ. – М.: МЦФЭР, 2008.

5. Тяжких Д. С. Налогообложение предприятий: общие вопросы. – С-Пб.: Михайлова, 2007.

6. Основы налогового права. Учебно-методическое пособие. / Под ред. С. Г. Пепеляева – М.: Инвест Фонд, 2008.

7. Налоги и налоговое право. Учебное пособие. / Под ред. А. В. Брызгалина – М.: "Аналитика - пресс", 2008.

8. В. И. Гуреев. Российское налоговое право – М.: "Экономика", 2007.

9. Д.Г. Черник. Налоги. Учебное пособие – М.: "Финансы и статистика", 2008.

10. И.И. Химичева. Налоговое право – М.: Изд. БЕК, 2007.

11. Закон РФ "О подоходном налоге с физических лиц"// Экономика и жизнь. 1992 г., №3