Особливості застосування методичних підходів
6. Витратний підхід доцільно застосовувати для оцінки об’єктів, ринок купівлі-продажу або оренди яких є обмеженим, для спеціалізованого майна, у тому числі для оцінки нерухомих пам’яток культурної спадщини, споруд, передавальний пристроїв тощо.
Під час застосування витратного підходу інформація, що використовується оцінювачем для виконання оціночних процедур, повинна відповідати ринковим даним про витрати на створення цього майна або подібного майна в сучасних умовах. Витрати на будівництво передбачають включення до їх складу доходу підрядника.
Витратний підхід, що застосовується для оцінки земельних ділянок з поліпшеннями та поліпшень земельної ділянки, полягає у визначенні залишкової вартості заміщення (відтворення) об’єкта оцінки. Залишкова вартість заміщення (відтворення) складається із залишкової вартості заміщення (відтворення) поліпшень земельної ділянки та ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов’язаних із земельною ділянкою) при її існуючому використанні.
Для випадків визначення ринкової вартості об’єкта оцінки витратний підхід застосовується, якщо заміщення або відтворення об’єкта оцінки є можливим та економічно доцільним.
7. Оцінка земельних ділянок з поліпшеннями або окремо поліпшень земельної ділянки із застосуванням основних методів та оціночних процедур витратного підходу передбачає таку послідовність оціночних процедур:
визначення ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов’язаних з земельною ділянкою) при її існуючому використанні;
визначення вартості відтворення або вартості заміщення поліпшень земельної ділянки;
розрахунок зносу (знецінення) поліпшень земельної ділянки;
визначення залишкової вартості заміщення (відтворення) об’єкта оцінки як різниці між вартістю заміщення (вартістю відтворення) та величиною зносу поліпшень земельної ділянки, збільшеної на величину ринкової вартості земельної ділянки (прав пов’язаних із земельною ділянкою) при її існуючому використанні.
Ринкова вартість земельної ділянки (прав, пов’язаних із земельною ділянкою) при її існуючому використанні визначається згідно з вимогами цього стандарту.
8. Вихідними даними про фізичні характеристики поліпшень земельної ділянки можуть бути:
документи бюро технічної інвентаризації та реєстрації;
проектно-кошторисна документація щодо будівництва об’єкта оцінки у разі, якщо при ідентифікації об’єкта оцінки оцінювачем не виявлено розбіжностей між фактичними фізичними характеристиками об’єкта оцінки та такою документацією;
документи натурних обмірів об’єкта оцінки та документи, що засвідчують фізичний (технічний) стан поліпшень, що проведені спеціалізованими організаціями, які відповідно до вимог законодавства мають право проводити зазначені роботи;
у разі відсутності будь-яких із вказаних вище документів – документ, що засвідчує здійснення натурних обмірів або обстеження фізичного (технічного) стану, що виконані власником майна (балансоутримувачем) або особою, що уповноважена управляти цим майном, скріплений печаткою та підписом керівника суб’єкта господарювання, або безпосередньо оцінювачем, який проводить оцінку об’єкта оцінки, скріплений печаткою та підписом керівника суб’єкта оціночної діяльності – суб’єкта господарювання;
Зазначені вихідні дані додаються до звіту про оцінку майна.
9. Метод прямого відтворення, як правило, застосовується для оцінки об’єктів, заміщення яких неможливе, а також у разі відповідності існуючого використання об’єкта оцінки його найбільш ефективному використанню.
10. Метод заміщення, як правило, застосовується для визначення вартості заміщення об’єктів, що побудовані (будуються) за типовими проектами, або за умови економічної недоцільності відновлення об’єкта оцінки у його первісному вигляді.
Під час використання методу заміщення для оцінки поліпшення земельної ділянки, вартість заміщення визначається на основі розрахунку поточної вартості витрат на створення поліпшень земельної ділянки, що є подібними до оцінюваних, або одиничного показника поліпшень земельної ділянки (площі, об’єму тощо), що є подібними до оцінюваних.
11. Знос поліпшень земельної ділянки може розраховуватися шляхом застосування методу розбивки або методу строку життя.
Метод розбивки передбачає обгрунтування та визначення кожного виду зносу, який наявний у об’єкта оцінки, окремо. При цьому можуть застосовуватися такі оціночні процедури:
розрахунок фізичного зносу може здійснюватися по кожному конструктивному елементу окремо або шляхом узагальненої оцінки виходячи з фактичного фізичного (технічного) стану поліпшення земельної ділянки в цілому на дату оцінки;
функціональний знос може розраховуватися виходячи з наявних ознак невідповідності споживчих характеристик об’єкта оцінки сучасним вимогам щодо подібного майна на ринку (відсутності певних споживчих характеристик або наявності надлишкових споживчих якостей поліпшення земельної ділянки). Функціональний знос може визначатись шляхом розрахунку необхідних витрат на усунення (створення, заміну) ознак функціонального зносу. Іншим способом врахування функціонального зносу є визначення вартості заміщення об’єкта оцінки шляхом використання інформації про вартість подібного функціонального аналогу, що не має ознак функціонального зносу об’єкта оцінки;
визначення економічного зносу може відбуватися на основі порівняння прогнозованого доходу від найбільш ефективного використання подібного майна на дату оцінки з прогнозованим доходом від найбільш ефективного використання об’єкта оцінки, порівнянням прогнозованої завантаженості об’єкта оцінки за умови його найбільш ефективного використання з проектною потужністю, цін продажу (цін пропозиції) подібного майна, що містить ознаки економічного зносу з цінами продажу (пропозиції) подібного майна, яке не містить ознаки такого зносу, але є подібним за іншими суттєвими ознаками.
Метод строку життя базується на обгрунтуваному припущенні про залишковий строк економічного життя об’єкта оцінки. При застосуванні цього методу всі наявні види зносу об’єкта оцінки вважаються врахованими в повному обсязі.
Застосування інших оціночних процедур для визначення видів зносу можливе за умови окремого обгрунтування та розрахунку, що наводяться у звіті про оцінку майна.
Під час оцінки нерухомості за умови існуючого використання, надлишкове майно (надлишкова частина земельної ділянки, надлишкові потужності тощо якщо їх можливо відокремити від об’єкта оцінки) враховується за його ринковою вартістю за умови найбільш ефективного використання.
12. Під час застосування дохідного підходу валовий дохід, який очікується від найбільш ефективного використання об’єкта оцінки, може розраховуватися виходячи з припущення про надання об’єкта оцінки в оренду або інформації про використання подібного майна. На підставі цього припущення оцінювач прогнозує валовий дохід використовуючи необхідну інформацію щодо ринку подібного майна.
Дані про фактичний валовий дохід (фактичні операційні витрати), що отримує (несе) власник (користувач) від існуючого використання об’єкта оцінки, можуть застосовуватись оцінювачем якщо вони відповідають ринковим даним щодо подібного майна.
Оцінювач також враховує типові умови договорів оренди подібного майна. При цьому можуть вноситися відповідні коригування під час прогнозування розміру орендної плати з метою приведення їх до типових умов ринку оренди подібного майна. Якщо оцінка проводиться з метою подальшого розрахунку орендної плати в порядку, визначеному законодавством, оцінювач враховує факт відповідності типових умов таких договорів оренди типовим умовам оренди подібного майна, яке враховується під час проведення такої оцінки з використанням дохідного підходу.
13. Метод прямої капіталізації доходу передбачає таку послідовність оціночних процедур:
прогнозування валового доходу на основі аналізу зібраної інформації про оренду подібного майна з метою аналізу умов оренди (розміру орендної плати та типових умов оренди) або інформації про використання подібного майна;
прогнозування операційних витрат та чистого операційного доходу (рентного доходу) (як правило, за рік, що безпосередньо слідує за датою оцінки) з урахуванням вимог пункту 12 та 17 Стандарту 2. При цьому, чистий операційний дохід розраховується як різниця між валовим доходом та операційними витратами, рентний дохід – як рзниця між очікуваним валовим доходом від реалізації продукції, одержуваній на земельній ділянці та виробничими витратами і прибутком виробника;
обгрунтування вибору оціночної процедури для розрахунку ставки капіталізації та її розрахунок;
розрахунок вартості об’єкта оцінки шляхом ділення чистого операційного доходу або рентного доходу на ставку капіталізації.
14. Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошового потоку) передбачає таку послідовність оціночних процедур:
обгрунтовання періоду прогнозування;
прогнозування валового доходу, операційних витрат та чистого операційного доходу (рентного доходу) (за роками, кварталами або місяцями) в межах періоду прогнозування та в порядку, встановленому в пунктах 12, 13 та 17 Стандарту 2;
обгрунтування вибору оціночної процедури для розрахунку ставки дисконту та її розрахунок;
визначення поточної вартості грошового потоку як суми поточної вартості чистого операційного доходу (рентного доходу);
прогнозування вартості реверсії та розрахунок її поточної вартості;
визначення вартості об’єкта оцінки як суми поточної вартості грошового потоку та поточної вартості реверсії.
15. Для розрахунку ставки капіталізації та ставки дисконту об’єктів оцінки доцільно використовувати такі оціночні процедури:
порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу (рентного доходу) та цін продажу (цін пропозиції) щодо подібного майна;
аналіз альтернативних видів інвестування та визначення ризиків інвестування в об’єкт оцінки порівняно з інвестиціями з мінімальним ризиком та додаткових ризиків інвестування, пов’язаних з об’єктом оцінки;
інші оціночні процедури, які характеризують дохід на вкладений капітал та повернення вкладеного капіталу, які обгрунтовані у звіті про оцінку.
Обгрунтування вибору оціночної процедури та розрахунок ставки капіталізації або ставки дисконту зазначаються у звіті про оцінку майна.
16. Необхідні витрати, пов’язані з приведенням характеристик об’єкта оцінки до споживчих характеристик подібного майна, дохід від якого враховувся під час прогнозування чистого операційного доходу об’єкта оцінки, можуть бути враховані при застосуванні:
методу прямої капіталізації доходу – шляхом вирахування поточної вартості необхідних витрат, які вимагаються для такого приведення, з вартості об’єкта оцінки, визначеної відповідно до вимог пункту 12 Стандарту 2;
методу непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошового потоку) – шляхом їх додавання до операційних витрат у відповідних періодах їх здійснення в межах періоду прогнозування.
При визначенні обсягу необхідних витрат оцінювач повинен врахувати технічну можливість та економічну доцільність усунення ознак фізичного та (або) функціонального зносу, якщо інше не визначено законодавством стосовно порядку компенсації витрат користувачу об'єкта оцінки. При цьому до розрахунку вартості об'єкта оцінки додається калькуляція необхідних витрат, які враховуються під час оцінки.
17. Операційні витрати прогнозуються у цінах, що діють на дату оцінки. При прогнозуванні операційних витрат враховуються витрати власника, пов’язані з одержанням валового доходу, а також у разі потреби, витрати, зазначені у пункті 16 Стандарту 2.
18. Визначення вартості реверсії відбувається шляхом застосування таких оціночних процедур:
щодо об’єктів оцінки, термін корисного використання яких необмежений протягом періоду прогнозування - шляхом визначення ринкової вартості об’єкта оцінки на початок періоду, що настає за прогнозним;
щодо об’єктів оцінки, термін корисного використання яких вичерпується на кінець періоду прогнозування – як суми вартості ліквідації поліпшень земельної ділянки та ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов’язаних із земельною ділянкою), визначених на кінець періоду прогнозування.
19. Порівняльний підхід передбачає таку послідовність оціночних процедур:
збір та аналіз інформації про продаж або пропозицію подібного майна та визначення об’єктів порівняння;
вибір методу розрахунку вартості об’єкта оцінки з урахуванням обсягу та достовірності наявої інформації;
порівняння об’єкта оцінки та об’єктів порівняння з наступним коригування цін продажу або цін пропозиції об’єктів порівняння;
визначення вартості об’єкта оцінки шляхом урахування величини коригуючих поправок до вартості об’єктів порівняння;
узгодження отриманих результатів розрахунку.
Інформація про продаж та пропозицію подібного майна повинна відповідати критеріям, визначеним у Національному стандарті №1.
20. Порівняння об’єкта оцінки та об’єктів порівняння здійснюється за такими показниками як ціна за об’єкт порівняння, ціна за одиницю площі чи об’єму тощо.
Узгодження отриманих величин вартостей об’єктів порівняння відбувається:
за величинами вартостей об’єктів порівняння, що найчастіше зустрічаються;
на основі визначення середньозваженої вартості;
за вартістю об’єкта порівняння, яка зазнала найменших коригувань;
на основі вартостей об’єктів порівняння, інформація про ціни продажу (ціни пропозиції) та характеристики яких найбільш достовірна;
із застосуванням інших оціночних процедур, що обгрунтовуються у звіті про оцінку майна.
21.Узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням витратного, дохідного та порівняльного підходів, відбувається з урахуванням мети оцінки, принципів оцінки, що є визначальними для конкретної мети її проведення, обсягів та рівня достовірності вихідних даних та іншої інформації, що використовувалися під час проведення оцінки.
Обгрунтування оціночної процедури узгодження результатів оцінки зазначається у звіті про оцінку майна.
Особливості оцінки окремих видів нерухомого майна
22. Ринкова вартість земельної ділянки (її частини) без поліпшень, земельної ділянки з поліпшеннями, що розглядається як умовно вільна від поліпшень, або земельної ділянки з поліпшеннями, найбільш ефективним використанням яких є ліквідація, визначається на підставі аналізу найбільш ефективного використання.
Найбільш ефективне використання земельної ділянки, яка може розглядатися як умовно вільна, може не співпадати з найбільш ефективним використанням земельної ділянки з поліпшеннями, які на ній розташовані. В такому випадку визначення ринкової вартості земельної ділянки грунтується на припущенні про умовну зміну характеру її використання з метою досягнення найбільш ефективного використання. При цьому можуть бути враховані витрати на відновлення такої земельної ділянки (без урахування витрат, пов’язаних з ліквідацією її поліпшень). Якщо при застосуванні такої процедури отриманий результат розрахунку становить від’ємну величину, ринкова вартість земельної ділянки приймається рівною одній гривні.
Якщо найбільш ефективним використанням поліпшень земельної ділянки є їх ліквідація, і витрати, пов’язані з ліквідацією, перевищують вартість земельної ділянки з поліпшеннями, вартість таких поліпшень дорівнює вартості ліквідації, визначеній з урахуванням вимог Національного стандарту № 1, а ринкова вартість земельної ділянки визначається як умовно вільної.
23. Оцінка земельних ділянок проводиться із застосуванням дохідного та (або) порівняльного підходів на підставі аналізу інформації про розмір орендної плати та ціни продажу (пропонування) подібних земельних ділянок, у разі потреби – з урахуванням витрат на поліпшення земельної ділянки, що на ній розташовані, в порядку, визначеному абзацем першим пункту 6 Стандарту 2.
У разі визначення ринкової вартості земельної ділянки за умови її найбільш ефективного використання земельна ділянка розглядається як умовно вільна від поліпшень.
За відсутності інформації про ціни продажу (пропозиції або оренди) подібних земельних ділянок оцінка земельної ділянки грунтується на припущенні про умовну зміну характеру її використання на такий, що забезпечує отримання доходу від її найбільш ефективного використання.
24. Для оцінки земельних ділянок, які використовуються як сільськогосподарські угіддя, валовий дохід для визначення рентного доходу розраховується на підставі аналізу динаміки типового урожаю сільськогосподарських культур (відповідно до родючості грунтів у межах земельної ділянки або урожайності культур у розрізі відповідних агоровиробничих груп грунтів) та цін його реалізації на ринку. Витрати, що враховуються під час розрахунку рентного доходу, включають виробничі витрати та прибуток виробника, що є типовими для регіонального ринку.
Для оцінки земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу, рентний дохід розраховується шляхом вирахування із валового доходу, що прогнозується від використання лісових ресурсів, виробничих витрат та прибутку виробника за період обороту рубки.
25. Вартість земельних ділянок, у межах яких розташовані природні та штучні замкнуті водойми, що використовуються для господарської діяльності, визначається в порядку, встановленому для оцінки земельних ділянок з поліпшеннями.
26. Вартість об’єктів незавершеного будівництва визначається із застосуванням витратного, порівняльного підходів, а також шляхом поєднання усіх методичних підходів. У разі поєднання методичних підходів, вартість об’єкта незавершеного будівництва визначається як різниця між вартістю завершеного будівництвом та введеного в експлуатацію об’єкта за умови його найбільш ефективного використання та приведеними до поточної вартості витратами на завершення будівництва та введення такого об’єкта в експлуатаціюшляхом прогнозування його вартості як добудованого і введеного в експлуатацію.
27. Вартість природних об’єктів нерухомого майна визначається на основі аналізу їх корисності для власника (користувача) та з урахуванням обмежень, встановлених законодавством щодо використання цих об’єктів.
28. Вартість передавальних пристроїв визначається із застосуванням витратного та дохідного підходів. Дохідний підхід базується на урахуванні плати за використання подібного майна або фактичної плати за використання об’єкта оцінки з урахуванням вимог абзацу другого пункту 12 Стандарту 2.