Договорное право. Учебное пособие-2

Если иное не предусмотрено договором лизинга, размер лизинговых платежей может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще чем один раз в 3 месяца (ст. 28 Федерального закона № 164-ФЗ).

18.2. Условия заключения договора

Договор финансовой аренды независимо от его срока должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 15 Федерального закона № 164ФЗ). Договор финансовой аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Лизинг связывает трех лиц: продавца имущества, его приобретателя (арендодателя) и арендатора. Участники лизинга связаны между собой, как правило, не одним, а двумя договорами.

Арендодатель заключает с продавцом имущества договор куплипродажи, а с арендатором — договор финансовой аренды. Однако арендатору принадлежит право выбора предмета аренды и продавца. Он же согласовывает все условия договора купли-продажи. В этом случае лизингодатель не несет ответственности ни за выбор предмета лизинга, ни за выбор продавца.

Продавец передает имущество непосредственно арендатору в месте его нахождения (п. 1 ст. 668 ГК РФ). Последний вправе предъявить продавцу требования, вытекающие из договора купли-продажи (п. 1 ст. 670 ГК РФ). При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные ГК РФ для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество. Соответственно собственником арендуемого имущества остается арендодатель, но риск случайной гибели или случайной порчи имущества несет арендатор с момента передачи ему этого имущества, если иное не предусмотрено договором (ст. 669 ГК РФ). Арендатор не вправе расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя. В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы (ст. 326 ГК РФ).

Договором может быть предусмотрено, что право выбора имущества и продавца принадлежит арендодателю. В этом случае арендатор вправе предъявить требования, вытекающие из договора куп-

121

ли-продажи, как продавцу, так и арендодателю, которые несут перед ним солидарную ответственность (п. 2 ст. 670 ГК РФ).

Лизингополучатель с письменного согласия лизингодателя может переуступить права пользования предметом лизинга третьему лицу, что оформляется договором сублизинга.

Сублизинг — вид поднайма предмета лизинга, при котором лизингополучатель по договору лизинга передает третьим лицам (лизингополучателям по договору сублизинга) во владение и в пользование за плату и на срок в соответствии с условиями договора сублизинга имущество, полученное ранее от лизингодателя по договору лизинга и составляющее предмет лизинга.

При передаче имущества в сублизинг право требования к продавцу переходит к лизингополучателю по договору сублизинга (ст. 8 Федерального закона № 164-ФЗ).

Вопросы и задания для повторения

1.Дайте определение договора финансовой аренды.

2.Назовите стороны договора финансовой аренды.

3.Что является предметом договора финансовой аренды?

4.Какие требования установлены к форме договора финансовой аренды.

5.Что такое сублизинг?

6.Как определяется размер лизинговых платежей?

122

ТЕМА 19 ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

19.1. Общие положения

Договор найма жилого помещения — это договор, в силу которого собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Стороны договора — наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя может выступать как юридическое лицо, так и физическое лицо — собственник жилого помещения. Нанимателем жилого помещения может быть только физическое лицо.

Если жилое помещение предоставляется во владение и (или) впользованиеюридическомулицу,тоданныеотношенияоформляютсяне договоромнаймажилогопомещения,адоговоромарендыилиинымдоговором. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Предмет договора найма жилого помещения — изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) (п. 1 ст. 673 ГК РФ). Предмет является существенным условием договора найма жилого помещения.

Цена устанавливается нормативными актами, а также по соглашению сторон.

Срок договора определяется сторонами. Если договором не предусмотрено иное, то плата за жилье должна вноситься нанимателем ежемесячно.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ).

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора. Но-

123

вый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ).

Наем жилого помещения регулируется гл. 35 ГК РФ, другими нормативными актами, относящимися к гражданскому и жилищному законодательству. Нормы, закрепляющие договор социального найма жилого помещения, в основном являются императивными, направлены на обеспечение гарантий жилищных прав граждан. Глава 35 ГК РФ выделяет два вида договора найма жилого помещения:

1)договор социального найма жилого помещения;

2)договор коммерческого найма жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения — это договор, заключаемый на пользование жилым помещением в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (ст. 672 ГК РФ, ст. 49 Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 188ФЗ (далее — ЖК РФ)). Договор регулируется не только гражданским, но и в значительной мере жилищным законодательством.

Наймодателем по договору социального найма жилого помещения являются местная администрация, государственные и муниципальные предприятия, учреждения. Наниматели — граждане, вновь получившие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда в пределах нормы жилой площади.

Предмет договора — изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, предоставленное в пределах нормы жилой площади, благоустроенное применительно к условиям данного населенного пункта.

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации (ст. 63 ЖК РФ). Договор является бессрочным. Цена договора устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение содержания и ремонта жилья, а также коммунальных услуг. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма жилого помещения имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 1 ст. 65 ЖК РФ).

124

19.2. Права и обязанности сторон

Обязанности наймодателя:

1)передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2)принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3)осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4)обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма жилого помещения имеет право в установленном порядке:

1)вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2)сдавать жилое помещение в поднаем;

3)разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4)осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5)требовать своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего

имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг (ст. 67 ЖК РФ).

Обязанности нанимателя:

1)использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;

2)обеспечивать сохранность жилого помещения;

3)поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4)проводить текущий ремонт жилого помещения;

5)своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6)информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Договор коммерческого найма — это договор, заключаемый на жилые помещения во всех жилищных фондах, кроме фонда социального использования. Договор регулируется гл. 35 ГК РФ, а жилищное законодательство применяется к нему субсидиарно и только в случаях, прямо указанных в ГК РФ. Наймодателем по договору коммерческого найма

125

является собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, которое обязуется предоставить жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем нанимателю. Нанимателем по договору может быть только гражданин. Предмет договора — изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

Форма договора — письменная. Срок договора: краткосрочный (до 1 года); длительный (до 5 лет). Если срок в договоре не определен, то он считается заключенным на 5 лет. Цена договора устанавливается по соглашению сторон, за исключением случаев, когда законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение.

Наймодатель обязан:

1)передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ);

2)осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3)предоставлять нанимателю за плату необходимые коммунальные услуги или обеспечивать их предоставление (п. 2 ст. 676 ГК РФ);

4)обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ГК РФ);

5)осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором (п. 2 ст. 681 ГК РФ);

6)не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях или

иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем (ст. 684 ГК РФ).

Наниматель вправе:

1)вселять новых членов семьи, временных жильцов и поднанимателей с предварительного уведомления наймодателя; с согласия других граждан, постоянно проживающих с нанимателем (ст. 679, 680, 683 ГК РФ);

2)в любое время расторгнуть договор с обязательным письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ);

126

3)по истечении срока договора на приоритетных началах заключить договор на новый срок (ст. 684 ГК РФ);

4)заменить себя в договоре другим лицом, постоянно проживающим с ним, с согласия наймодателя и других постоянно проживающих в помещении лиц;

5)давать согласие на переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением.

Вопросы и задания для повторения

1.Дайте определение договора найма жилого помещения.

2.Назовите стороны договора найма жилого помещения.

3.Что является предметом договора найма жилого помещения?

4.Назовите виды договора найма жилого помещения.

5.Дайте определение договора социального найма жилого помещения.

6.Назовите стороны договора социального найма жилого помещения.

7.Что является предметом договора социального найма жилого помещения?

8.Назовите права и обязанности сторон договора найма жилого помещения.

127

ТЕМА 20 ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ

20.1. Общие положения

Права и обязанности сторон по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) определены гл. 36 ГК РФ. Стороны в таких правоотношениях именуются ссудодателем (только собственник передаваемой вещи или лицо, управомоченное на это законом или собственником), который обязуется передать или передает вещь в безвозмездное пользование другой стороне договора, и ссудополучателем (получатель этой вещи). Сторонами по договору безвозмездного пользования могут выступать как физические лица (граждане), так и юридические. Однако коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Ссудополучатель обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком ее получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. К договору безвозмездного пользования применяется ряд статей ГК РФ, относящихся к другим видам договоров (ст. 607, п. 1 и абз. 1 п. 2 ст. 610, п. 1 и 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, п. 1 и 3 ст. 623).

Объектамидоговорабезвозмездногопользованиямогутбыть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие непотребляемые вещи (вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования). Законодательством могут быть наложены ограничения на безвозмездное пользование или определен особый порядок заключения договора безвозмездного пользования на отдельные виды имущества.

Длядоподлинногоопределениявещи—объектадоговорабезвозмезд- ного пользования — в договоре должны быть указаны данные, позволяющиеэтосделать.Еслитакиеданныеотсутствуютвдоговоребезвозмездного пользования (т.е. невозможно точно определить объект договора), то условие о вещи, передаваемой в безвозмездное пользование, считается не согласованнымсторонами,адоговор—незаключенным.

128

Кроме того, ссудодатель обязан передать ссудополучателю вещь в том состоянии и комплектации, которые определены договором. С вещью должны быть переданы все ее принадлежности и документация (технический паспорт, инструкция по использованию), если иное не предусмотрено договором. Нарушение этих правил может стать основанием для расторжения договора и возмещения понесенного ссудополучателем реального ущерба, если его требования о предоставлении принадлежностей и документов ссудодатель не удовлетворил. Те же последствия имеет и непредоставление ссудодателем ссудополучателю вещи, оговоренной в договоре.

Согласно ст. 693 ГК РФ недостатки вещи, определенной как объект договора безвозмездного пользования, должны быть сообщены ссудодателем другой стороне при заключении такого договора. Если ссудодатель преднамеренно или по грубой неосторожности скрыл какие-то недостатки вещи, переданной в безвозмездное пользование, а ссудополучатель обнаружил их, то ответственность ссудодателя может быть следующая (по усмотрению ссудополучателя):

1)безвозмездное устранение недостатков вещи;

2)возмещение расходов ссудополучателя на устранение недостатков вещи;

3)досрочное расторжение договора и возмещение понесенного ссудополучателем реального ущерба.

Вэтой ситуации ссудодатель может без промедления заменить вещь

собнаруженными недостатками на аналогичную в надлежащем состоянии. Ссудодатель не отвечает за недостатки вещи, которые были им оговорены при заключении договора, были заранее известны ссудополучателю или должны были быть обнаружены ссудополучателем во время осмотра вещи или проверки ее исправности при заключении договора или при передаче вещи.

Срок безвозмездного пользования вещью определяется по договору безвозмездного пользования. В случае, если в договоре отсутствуют данные о сроке его действия, договор считается заключенным на неопределенный срок. Если по истечении срока договора ссудополучатель продолжает пользоваться вещью при согласии ссудодателя (под согласием понимается и отсутствие возражений), то договор считается возобновленным также на неопределенный срок на тех же условиях.

129

20.2. Права и обязанности сторон

При безвозмездном пользовании вещью ссудополучатель обязан использовать ее в соответствии с условиями договора или ее назначением. При нарушении данного правила ссудодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Важной стороной в правоотношениях сторон по договору безвозмездного пользования являются улучшения вещи — объекта договора, произведенные ссудополучателем. Такие улучшения считаются собственностью ссудополучателя, однако если они носят неотделимый характер и произведены без согласия ссудодателя, то их стоимость возмещению не подлежит (если иное не предусмотрено законом).

Права третьих лиц на вещь, определенную в договоре безвозмездного пользования, не прекращаются и не изменятся при вступлении договора в силу. При заключении договора ссудодатель обязан сообщить ссудополучателю о всех третьих лицах, имеющих права на оговоренную в договоре вещь. Нарушение этого правила может стать основанием для расторжения договора по требованию ссудополучателя и возмещения ему нанесенного реального ущерба (ст. 694 ГК РФ). Вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи, является ответственностью ссудодателя, если не доказано, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя или лица, у которого эта вещь оказалась с согласия ссудодателя.

Ссудополучатель несет ответственность перед ссудодателем за переданную ему в безвозмездное пользование вещь и обязан содержать ее в исправном состоянии, осуществлять текущий и капитальный ремонт, нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

В случае случайной гибели или случайного повреждения вещи риск несет ссудополучатель при условии, что он (достаточно одного):

1)использовал ее не в соответствии с договором или назначением;

2)передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя;

3)мог предотвратить ее гибель или порчу, пожертвовав своей

вещью, но предпочел сохранить свою вещь.

Прекращение прав и обязанностей сторон по договору безвозмездного пользования возможно вследствие: досрочного расторжения до-

130