Договорное право. Учебное пособие-2

Вопросы и задания для повторения

1.Дайте определение договора аренды транспортного средства без экипажа.

2.Каковы стороны по договору аренды транспортного средства без экипажа?

3.Назовите предмет договора аренды транспортного средства без экипажа.

4.Назовите обязанности арендатора по договору аренды транспортного средства без экипажа.

5.На каких принципах строится ответственность сторон по договору аренды транспортного средства без экипажа?

111

ТЕМА 16 ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЯ ИЛИ СООРУЖЕНИЯ

16.1. Общие положения

Договор аренды здания или сооружения — это договор, в силу которого арендодатель обязуется передать во временное владение

ипользование или во временное пользование арендатору здание

исооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Договор является консенсуальным, взаимным, возмездным. Сторонами договора могут быть любые физические и юридиче-

ские лица.

Предметом договора являются здания или сооружения, т.е. разновидности недвижимого имущества. Предмет — существенное условие договора аренды зданий и сооружений. Здания и сооружения неразрывно связаны с землей (земельным участком), на которой они расположены. Именно это обстоятельство и служит главной причиной выделения договора аренды зданий (сооружений) в отдельный вид.

ВГК РФ нет точного разграничения понятий здания и сооружения. Основываясь на применении данных понятий, можно сделать вывод

отом, что сооружение призвано служить исключительно техническим целям людей, в то время как здание создается с целью постоянного нахождения в нем людей. Разделение понятий «здание» и «сооружение» юридического значения с точки зрения положений ГК РФ не имеет.

Условие о размере арендной платы является существенным.

Договор должен предусматривать размер арендной платы.

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным(п.1ст.654ГКРФ).Приэтомправилаопределенияцены,предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Вцену аренды входит не только плата за здание (сооружение), но и плата за пользование землей, на которой расположено здание или сооружение, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Если пла-

112

та за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (ст. 654 ГК РФ).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Одновременно подлежит государственной регистрации право, вытекающее из договора аренды. Эта норма является исключением из общего правила, закрепленного п. 2 ст. 609 ГК РФ, согласно которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации. А поскольку исключения не могут толковаться расширительно, п. 2 ст. 651 ГК РФ не должен применяться к аренде других видов недвижимого имущества, например земельных участков или предприятий.

Форма договора аренды зданий и сооружений — письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами(п.2ст.434ГКРФ).Заключениетакогодоговорапосредствомобмена письмами (документами, исходящими только от одной стороны) невозможно. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечетегонедействительность.

Правила об аренде зданий и сооружений применяются при аренде и частей зданий (сооружений), если под ними могут быть выделены обособленные земельные участки.

16.2. Права и обязанности сторон

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ).

Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок (п. 2 ст. 652 ГК РФ). Это может быть право пожизненного наследуемого владения (для граждан) или право бессрочного пользования (для юридических лиц).

113

Это право предоставляется на срок аренды здания или сооружения в отношении земельного участка, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением. При отказе собственника определить содержание права на земельный участок арендатор может обратиться с иском в суд о понуждении

копределению условий землепользования.

Вслучаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 653 ГК РФ).

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК РФ). Таким образом, согласие собственника земельного участка на сдачу в аренду расположенного на нем здания или сооружения требуется в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или договором с собственником или когда условия пользования участком изменяются.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывается сторонами (ст. 655 ГК РФ).

Вопросы и задания для повторения

1.Дайте определение договора аренды здания или сооружения.

2.Назовите стороны договора аренды здания или сооружения.

3.Назовите предмет договора аренды здания или сооружения.

4.Какие требования установлены для формы договора аренды здания или сооружения?

5.Является ли существенным условие о размере арендной платы?

114

ТЕМА 17 ДОГОВОР АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЯ

17.1. Общие положения

Договор аренды предприятия — это договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие как единое целое за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную арендную плату (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

Договор аренды предприятия — консенсуальный, взаимный, возмездный.

Предметом данного договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу

ивключающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулирования договора его аренды. Предприятие передается в аренду не как застывший объект, а в работающем состоянии.

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями

иоборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом

ииными правовыми актами (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

115

Предмет договора аренды предприятия является существенным условием.

Размер арендной платы определяется сторонами и в обязательном порядке фиксируется в договоре.

Срок аренды предприятия не является существенным условием договора. Если он не определен, то считается, что договор заключен на неопределенный срок. В этом случае он может быть расторгнут любой из сторон с предупреждением другой стороны за 3 месяца.

Форма договора аренды предприятий — письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 658 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность. Передача арендованного предприятия осуществляется по передаточному акту.

17.2. Права и обязанности сторон

На арендодателе лежит обязанность до передачи предприятия в аренду письменно уведомить всех кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, и о передаче предприятия в аренду. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение 3 месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, который не был вообще уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск об удовлетворении его требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (ст. 657 ГК РФ).

Порядок пользования имуществом арендованного предприятия и внесения арендатором улучшений в арендованное предприятие определяется договором аренды предприятия.

Если этот порядок не определен, арендатор вправе:

116

1)продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного предприятия (но с условием, чтобы не уменьшалась стоимость предприятия);

2)сдавать материальные ценности и предприятие в целом в субаренду;

3)передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении материальных ценностей другим лицам, если это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия;

4)вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость (ст. 660 ГК РФ).

Арендатор вправе получить возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения. Последний может быть освобожден от указанной обязанности, если докажет, что (ст. 662 ГК РФ):

1)издержки арендатора повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств;

2)при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 656, 657 и 659 ГК РФ для передачи этого же комплекса арендодателем арендатору (ст. 664 ГК РФ).

В ст. 663 ГК РФ установлена специальная норма, согласно которой правила ГК РФ о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Последствия недействительности или нарушения условий договора не применяются исходя из общественных интересов.

117

Вопросы и задания для повторения

1.Дайте определение договора аренды предприятия.

2.Назовите предмет договора аренды предприятия.

3.Какие требования установлены к форме договора аренды предприятия?

4.Охарактеризуйте права и обязанности сторон договора аренды предприятия.

118

ТЕМА 18 ДОГОВОР ФИНАНСОВОЙ АРЕНДЫ

18.1. Общие положения

Договор финансовой аренды (договор лизинга) — это договор, в силу которого арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст. 665 ГК РФ).

Договор является возмездным, взаимным, консенсуальным. Данные отношения подробно урегулированы Федеральным зако-

ном «О финансовой аренде (лизинге)» от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ (далее — Федеральный закон № 164-ФЗ).

Сторонами договора выступают лизингодатель и лизингополучатель.

Лизингодателем является физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных или собственных денежных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга (абз. 1 п. 1 ст. 4 Федерального закона № 164-ФЗ).

Лизингополучатель — это физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга (абз. 2 п. 1 ст. 4 Федерального закона № 164-ФЗ). В роли лизингополучателей могут выступать юридические лица — коммерческие организации и индивидуальные предприниматели — во всех случаях, а также некоммерческие организации — в тех случаях, когда им это разрешено.

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые (индивидуально-определенные) вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, обо-

119

рудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество. Однако земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения, не могут быть предметом лизинга (ст. 3 Федерального закона № 164-ФЗ).

Предмет договора финансовой аренды (лизинговое имущество) — существенное условие договора. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве предмета лизинга.

При отсутствии этих данных условие о предмете считается не согласованным сторонами, а договор лизинга — незаключенным.

Формами лизинга являются внутренний лизинг и международный лизинг (ст. 7 Федерального закона № 164-ФЗ).

Внутренний лизинг предполагает, что и лизингодатель, и лизингополучатель являются резидентами Российской Федерации.

Международный лизинг имеет место тогда, когда или лизингодатель, или лизингополучатель является нерезидентом Российской Федерации.

Срок лизинга определяется в договоре и зависит от амортизации имущества. В зависимости от соотношения службы оборудования и срока аренды различают две основные формы лизинговых операций — финансовый лизинг и оперативный лизинг.

При финансовом лизинге срок, на который оборудование передается во временное пользование, приближается по продолжительности к сроку его эксплуатации и амортизации всей или большей части стоимости оборудования.

Поэтому арендатор в течение действия договора выплачивает сумму, покрывающую полную стоимость амортизации оборудования, а также прибыль арендодателя. По окончании договора предмет аренды можетбытьвыкуплениливозвращенарендаторомлибоарендованповторно на более льготных условиях.

При оперативном лизинге срок аренды намного короче, чем экономический срок службы имущества. В связи с этим размеры лизинговых платежей при оперативном лизинге выше, чем при финансовом лизинге.

Размеры лизинговых платежей определяются договором финансовой аренды, а если они не определены, применяются правила, установленные для договора аренды (цена определяется применительно к аналогичному имуществу при сравнимых обстоятельствах).

120