Квартирные вопросы и ответы

налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма квартир муниципального жилищного фонда относится к компетенции органов государственной власти субъектов РФ (см. пункт 3 статьи 13 ЖК РФ). Ориентиром здесь могут служить, например, положения ФЗ от 5 апреля 2003 г. «О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи». К примеру, расчет среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина производится исходя из суммы доходов членов его семьи или одиноко проживающего гражданина за 3 последних календарных месяца, предшествующих месяцу подачи заявления об оказании государственной социальной помощи.

Для столь трудоемкой работы - оценки доходов и стоимости имущества лучше всего создавать специальные службы (комиссии) органов местного самоуправления с привлечением представителей органов труда и социального развития, финансовых налоговых органов, органов опеки и попечительства и т.п. Нельзя возлагать данные обязанности только на органы, которые учитывают нуждающихся и предоставляют им квартиры. У них уже другие цели и задачи.

При расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина учитывается сумма доходов каждого члена семьи или одиноко проживающего гражданина, полученных как в денежной, так и в натуральной форме. Доходы, полученные семьей или одиноко проживающим гражданином от организаций, индивидуальных предпринимателей, использования земельных участков в натуральной форме в виде товаров (работ, услуг, плодов, продукции), иного имущества, определяются как стоимость этих товаров (работ, услуг, плодов, продукции), иного имущества. В указанные доходы не включаются плоды и продукция, которые получены на земельном участке и использованы для личного потребления членов семьи или одиноко проживающего гражданина.13

Перечень видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи, был утвержден Постановлением Правительства РФ от 20 августа 2003 г. № 512. А именно, при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи учитываются все виды доходов, полученные каждым членом семьи или одиноко проживающим гражданином в денежной и натуральной форме, в том числе:

дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи».

11

а) все предусмотренные системой оплаты труда выплаты, учитываемые при расчете среднего заработка в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 11 апреля 2003 г. № 213 «Об особенностях порядка исчисления средней заработной платы»;

б) средний заработок, сохраняемый в случаях, предусмотренных трудовым законодательством;

в) компенсация, выплачиваемая государственным органом или общественным объединением за время исполнения государственных или общественных обязанностей;

г) выходное пособие, выплачиваемое при увольнении, компенсация при выходе в отставку, заработная плата, сохраняемая на период трудоустройства при увольнении в связи с ликвидацией организации, сокращением численности или штата работников;

д) социальные выплаты из бюджетов всех уровней, государственных внебюджетных фондов и других источников, к которым относятся:

-пенсии;

-ежемесячное пожизненное содержание судей, вышедших в отставку;

-стипендии;

-пособие по безработице, материальная помощь и иные выплаты безработным гражданам;

-пособие по беременности и родам, а также единовременное пособие женщинам, вставшим на учет в медицинских учреждениях в ранние сроки беременности;

-алименты, получаемые членами семьи;

-ежемесячное пособие на ребенка и мн.др.

В доходе семьи или одиноко проживающего гражданина не учитываются:

-государственная социальная помощь, оказываемая в соответствии с законодательством РФ о государственной социальной помощи в виде денежных выплат и натуральной помощи;

-единовременные страховые выплаты, производимые в возмещение ущерба, причиненного жизни и здоровью человека, его личному имуществу и имуществу, находящемуся в общей собственности членов его семьи, а также ежемесячные суммы, связанные с дополнительными расходами на медицинскую, социальную и профессиональную реабилитацию в соответствии с решением учреждения государственной службы медико-социальной экспертизы.

12

Из дохода семьи или одиноко проживающего гражданина исключается также сумма уплаченных алиментов.14

Пример:

Семья из 5 человек декларирует следующие доходы в течение расчетного периода,

установленного равным 12 месяцам:

- член семьи первый - трудоспособный работающий, заработная плата в размере 36

тыс. руб., полученная за 12 месяцев;

- член семьи второй - трудоспособный работающий, заработная плата в размере 20

тыс. руб., полученная за 10 месяцев из 12, входящих в расчетный период;

- член семьи третий - трудоспособный работающий, заработная плата 10 тыс. руб.,

полученная за 5 месяцев из 12, входящих в расчетный период;

- член семьи четвертый - трудоспособный работающий, не имеющий дохода в течение всего расчетного периода;

член семьи пятый - неработающий пенсионер, пенсия 2400 руб. в месяц.

Среднемесячный доход каждого члена семьи составляет:

1 - 36 тыс. : 12 = 3 тыс. руб.

2 - 20 тыс. : 10 = 2 тыс. руб.

3 - 10 тыс. : 5 = 2 тыс. руб.

4- 0 руб.

5- 2400 руб.

Среднемесячный совокупный доход семьи в расчетном периоде составляет:

3 тыс. + 2 тыс. + 2 тыс. + 2400 = 9400 руб.

Размер среднемесячного совокупного дохода, приходящегося на каждого члена семьи в расчетном периоде, составит:

9400 : 4 (кол-во членов семьи за вычетом члена семьи, имеющего нулевой доход) = 2350 руб.

5) При определении прав граждан, нуждающихся в квартирах, на постановку на учет как малоимущих целесообразно ввести систему предварительного отбора с целью исключения уже на первом этапе возможности постановки на учет в качестве малоимущих

проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи (в ред. Постановления Правительства РФ от 30.12.2005 N 847) // Постановление Правительства РФ от 20 августа 2003 г. № 512.

13

семей, уровни среднемесячных доходов и стоимости имущества которых заведомо превышают пороговые значения размеров среднемесячного дохода, приходящегося на каждого члена семьи гражданина-заявителя (пороговое значение дохода), означающие, что данная семья в состоянии приобрести квартиру за счет собственных или заемных средств.

Пороговые значения дохода, приходящегося на каждого члена семьи гражданина-

заявителя, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими рекомендуется устанавливать нормативно-правовым актом представительного органа муниципального образования.

Органам местного самоуправления рекомендуется установить расчетный показатель рыночной стоимости приобретения жилых помещений по норме предоставления квартир на основе расчета:

СЖ = НП x РС x РЦ,

где СЖ - расчетный показатель рыночной стоимости приобретения квартиры по норме предоставления жилого помещения по договору социального найма;

НП - норма предоставления квартир на 1 члена семьи;

РС - размер семьи (членов);

РЦ - средняя расчетная цена одного кв. м. квартиры.

Полученный показатель СЖ составит размер денежных средств, необходимых для приобретения на территории муниципального образования жилого помещения (не ниже нормы предоставления - статья 50 ЖК РФ).

Для определения порога размера среднемесячного совокупного дохода,

приходящегося на каждого члена семьи, может быть использована формула:

ПД = (СЖ : ПН) РС - ПМ,

где ПД - порог среднемесячного размера дохода, приходящегося на каждого члена

семьи;

СЖ - расчетный показатель рыночной стоимости приобретения жилого помещения по норме предоставления жилого помещения по договору социального найма;

ПН - установленный период накоплений (в месяцах), который может быть равен среднему времени ожидания в очереди на получение жилого помещения;

РС - размер семьи (члены);

14

ПМ - среднемесячный минимальный уровень дохода на одного человека

(прожиточный минимум на одного члена семьи).

6) При определении недостающих средств у семьи следует исходить из оценки имеющегося имущества гражданина-заявителя: из полученной оценки размера денежных средств на основе расчетного показателя рыночной стоимости приобретения квартиры:

ПЖ = СЖ - И,

где ПЖ - потребность в средствах на жилье;

СЖ - расчетный показатель рыночной стоимости приобретения жилого помещения по норме предоставления жилья;

И - размер стоимости имущества, принадлежащего семье гражданина-заявителя,

подлежащего налогообложению.

ПЖ - объем средств, недостающих у семьи гражданина-заявителя, для приобретения жилого помещения в размере не ниже нормы предоставления жилья.

При этом должна быть проведена оценка возможности получения гражданами ипотечного кредита (исходя из ежемесячных размеров доходов членов семьи).

7) Принятие решения о признании граждан малоимущими возможно, если размер недостающих средств превышает возможности семьи по их накоплению, а размер среднемесячного совокупного дохода, приходящегося на одного члена семьи, не позволяет претендовать на получение кредита на приобретение или строительство квартиры.

В случаях же, когда возможности семьи по накоплению средств равны или превышают размер недостающих средств, принимается решение об отказе в признании гражданина малоимущим.

Пример:

Основные предпосылки:

а) средняя рыночная стоимость одного кв. м. жилого помещения в IV кв. 2005 г.

составляла 11692 руб.;

б) норма предоставления квартиры по договору социального найма составляет

(условно) 18 кв. м. общей площади на 1 человека;

в) ожидаемая продолжительность очереди на получение социального жилья - 10 лет;

г) показатель минимального уровня дохода принимается равным установленному прожиточному минимуму на человека, который составляет 2244 руб. в месяц для работающих, 2041 руб. в месяц для несовершеннолетних детей и 1544 руб. в месяц для пенсионеров.

15

Молодая семья из 3 человек (2 работающих, 1 ребенок). Среднедушевой месячный доход 8 тыс. руб.

Размер стоимости имущества, подлежащего налогообложению и учитываемого при отнесении граждан к категории малоимущих граждан, составляет 300 тыс. руб.

Долгосрочные обязательства (потребительские кредиты, прочие долговые обязательства, а также алименты и другие регулярные обязательные платежи, связанные с содержанием иждивенцев, с медицинским страхованием) составляют 1200 руб. в месяц (5%

от среднемесячных доходов семьи).

Определяется порог стоимости имущества, равный расчетному показателю рыночной стоимости приобретения квартир по норме предоставления жилого помещения по договору социального найма:

СЖ = НП x РС x РЦ

СЖ = 18 x 3 x 11692 = 631373 руб.

Порог размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи:

ПД = (СЖ : ПН) РС - ПМ

ПД = 6873 руб.

Среднемесячный доход, приходящийся на каждого члена семьи (8 тыс. руб.),

превышает установленный порог (6873 руб.), поэтому по результатам предварительной процедуры отбора эта семья не может быть признана малоимущей15.

При признании гражданина малоимущим должен учитываться не только размер дохода, приходящегося на каждого члена семьи, но и стоимость имущества, принадлежащего на праве собственности членам его семьи и подлежащего налогообложению. Введение такого критерия, как стоимость семейного имущества, направлено на обеспечение более объективного подхода при решении вопроса о признании лица малоимущим.

Однако ЖК РФ в данном случае не дает ответа на вопрос, кого можно считать членами семьи. Это существенный недостаток указанной нормы, поскольку в результате создаются неоправданные возможности для расширительного толкования понятия «члены

16

семьи» на региональном уровне: порядок признания гражданина малоимущим должен определяться законами субъектов РФ (часть 2 статьи 49 ЖК РФ).16

Стоит помнить, что нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма (далее - норма предоставления) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.

Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.

Учетной нормой площади жилого помещения (далее - учетная норма) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом.17

Сторонами договора социального найма квартиры являются, с одной стороны,

наймодатель - собственник жилого помещения (квартиры), то есть сама Российская Федерация либо субъект РФ или муниципальное образование в лице соответствующих органов государственной власти и местного самоуправления; с другой стороны, сам наниматель - гражданин РФ, признанный в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении.

Гражданами, нуждающимися в квартирах, предоставляемых по договорам

социального найма, признаются (далее - нуждающиеся в квартирах):

1)не являющиеся нанимателями квартир по договорам социального найма или членами семьи нанимателя квартиры по договору социального найма либо собственниками квартиры или членами семьи собственника квартиры;

2)являющиеся нанимателями квартир по договорам социального найма или членами семьи нанимателя квартиры по договору социального найма либо собственниками квартир или членами семьи собственника квартиры и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

16Комментарий к Жилищному кодексу РФ. Бойцов Г.В., Долгова М.Н. 2006г. // Консультант Плюс.

17Статья 50 Жилищного кодекса РФ.

17

3)проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

4)являющиеся нанимателями квартир по договорам социального найма, членами семьи нанимателя квартиры по договору социального найма или собственниками квартир,

членами семьи собственника квартиры, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством РФ.

При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений,

занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.18

Квартиры по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, за исключением установленных ЖК РФ случаев.

Необходимо знать, что вне очереди квартиры по договорам социального найма предоставляются:

1) гражданам, квартиры которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки

(попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

3)гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных

впункте 4 части 1 статьи 51 ЖК РФ перечне.

По договору социального найма квартира должна предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на 1

человека не менее нормы предоставления.

18

При определении общей площади квартиры, предоставляемой по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь данного жилого помещения, находящегося у него в собственности.

При предоставлении гражданину квартиры по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные сделки и действия учитываются за установленный законом субъекта РФ период, предшествующий предоставлению гражданину квартиры по договору социального найма, но не менее чем за 5 лет.19

Состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях имеют право указанные выше категории граждан, которые могут быть признаны нуждающимися в квартирах. Если гражданин имеет право состоять на указанном учете по нескольким основаниям (как малоимущий гражданин и как относящийся к определенной федеральным законом или законом субъекта РФ категории), по своему выбору такой гражданин может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям.

Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в квартирах осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий принятие на учет) на основании заявлений данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством РФ, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства. Принятие на указанный учет недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями.

С заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы,

подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет,

выдается расписка в получении этих документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет.

Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет должно быть

принято по результатам рассмотрения заявления о принятии на учет и иных представленных документов органом, осуществляющим принятие на учет, не позднее чем через 30 рабочих дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий принятие на учет, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о принятии на учет выдает или направляет гражданину, подавшему

19

соответствующее заявление о принятии на учет, документ, подтверждающий принятие такого решения.20

Отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в квартире

допускается в случае, если:

1)не представлены все необходимые документы;

2)представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в квартире;

3)не истек предусмотренный статьей 53 ЖК РФ срок (а именно 5 лет).

Решение об отказе в принятии на учет должно содержать основания такого отказа с обязательной ссылкой на нарушения.

Решение об отказе в принятии на учет выдается или направляется гражданину,

подавшему соответствующее заявление о принятии на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано им в судебном порядке.21

Стоит помнить, что граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в

квартире в случае:

1)подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;

2)утраты ими оснований, дающих им право на получение квартиры по договору социального найма;

3)их выезда на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;

4)получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство определенного жилого помещения;

5)предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома;

6)выявления в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа,

осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.

Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в квартирах должны быть приняты органом, на основании решений которого такие граждане были приняты на данный

20