19. Правовое регулирование оценки имущества.

Правовое регулирование оценочной деятельности производится Законом об оценочной деятельности, Законом о государственной кадастровой оценке. Оценка регулируется Федеральными стандартами оценки (ФСО), которые определяют понятия оценки, требования к оценке, цели и виды стоимости, требования к отчету об оценке, определение кадастровой, ликвидационной, инвестиционной стоимости, оценку отдельных видов имущества.

Регулирующее воздействие на профессиональную деятельность оценщиков оказывают стандарты и правила оценочной деятельности СРО оценщиков.Важное значение имеют Типовые правила профессиональной этики оценщиков, утверждаемые Минэкономразвития России, а также принятые СРО оценщиков правила деловой и профессиональной этики оценщиков. В условиях глобальной экономики особое значение приобретают международные стандарты оценки (МСО).

Оценочная деятельность – профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной стандартами оценки стоимости (ст. 3 Закона об оценочной деятельности).

Результатом оценки является определение стоимости объекта оценки в целях определения цены при совершении сделки (купли-продажи, кредитования, страхования залога, внесения в качества вклада в уставный капитал), при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц, для разрешения споров и в иных случаях.

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО No 2) предусматривает неисчерпывающий перечень видов стоимости объекта оценки.

Понятие рыночной стоимости как наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделке не отражаются ка-кие-либо чрезвычайные обстоятельства, дано в абз. 2 ст.3 Закона об оценочной деятельности. В соответствии со ст. 7 Закона об оценочной деятельности установление именно рыночной стоимости предполагается в тех случаях, когда при обязательной оценке не указан вид стоимости в нормативном правовом акте или договоре об оценке объекта, а также при использовании таких понятий, как «разумная стоимость», «действительная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость».

Случаи обязательной оценки регулируются ст. 8 Закона об оценочной деятельности. Так, при совершении сделок с объектами, принадлежащими полностью или частично публично-правовым образованиям оценка имущества производится в обязательном порядке.

Определенную сложность представляет определение вида стоимости имущества в исполнительном производстве, суды иногда признают, что стоимость имущества в исполнительном производстве не может быть отнесена к рыночной стоимости.

Субъекты оценочной деятельности – физические лица, которые являются членами одной из СРО оценщиков. Оценочная деятельность, осуществляемая оценщиком, допускается в двух вариантах: а) самостоятельно в качестве частной практики; б) на основе трудового договора оценщика с юридическим лицом.

К оценщику предъявляются определенные требования:

1) обязательное членство в СРО оценщиков;

2) высшее образование и (или) профессиональная переподготовка в области оценочной деятельности;

3) наличие квалификационного аттестата, подтверждающего сдачу квалификационного экзамена с 1 апреля 2018 г.;

4) отсутствие неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления;

5) обязательное страхование ответственности.

В сфере оценочной деятельности обязательное членство в СРО введено с 2008 г.

Статус СРО оценщиков приобретает юридическое лицо, созданное в форме ассоциации (союза), которое включено в реестр СРО оценщиков Федеральной регистрационной службой. СРО оценщиков осуществляют функции регулирования оценочной деятельности своих членов посредством разработки стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики и контроля за членами СРО.

СРО оценщиков формирует органы управления юридического лица, среди которых необходимо выделить общее собрание, коллегиальный орган управления, единоличный исполнительный орган, а также специализированные органы: орган по контролю; дисциплинарный комитет, иные органы, образование которых предусмотрено внутренними документами СРО. Особое значение имеет создание экспертного совета, формируемого из членов СРО на общем собрании корпорации. Контроль за соблюдением членами СРО стандартов профессиональной деятельности осуществляется в форме плановых и внеплановых проверок. Обеспечение имущественной ответственности оценщиков при причинении ими убытков заказчику или третьим лицам, использующими произведенную оценку имущества, производится: а) за счет имущества оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; б) за счет страхового возмещения; в) за счет средств компенсационного фонда СРО (ст. 24.6 Закона об оценочной деятельности).

Кадастровая оценка недвижимого имущества производится в различных целях:

1) для налогообложения;

2) для исчисления ставок арендной платы;

3) для определения цены выкупа земельного участка владельцем недвижимости;

4) для определения платы за сервитут;

5) для определения начальной цены аукциона при продаже земельного участка;

6) для определения размеров некоторых штрафов по КоАП РФ.

Под государственной кадастровой оценкой (ГКО) понимается совокупность процедур, направленных на определение кадастровой стоимости недвижимого имущества (подп. 1 п.1 ст.3 Закона о государственной кадастровой оценке:

1) принятие решения о проведении ГКО;

2) определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;

3) утверждение результатов определения кадастровой стоимости.

Решение о ГКО принимает исполнительный орган государственной власти субъекта РФ. Кадастровую оценку производит бюджетное учреждение в соответствии с методическими указаниями. При определении кадастровой стоимости на базе рыночной стоимости не допускается превышение кадастровой стоимости величины рыночной стоимости (п. 1.6 Методических указаний о ГКО). Результаты ГКО могут быть оспорены в комиссии или в суде.

Договоры об оценке имущества заключаются заказчиком с оценщиком или юридическим лицом, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Оценка может быть произведена также на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа в случаях, предусмотренных законодательством РФ. Документом, в котором отражены результаты определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке, составленный в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки. СРО оценщиков может быть проведена экспертиза отчета оценщиков (оценщиков).