Пример расчета эффективности
1. Инвестиции в размере 16 500.000 рублей.
2. Ожидаемая финансовая эффективность проекта 15-20%.
3. Вклад проекта в экономику: исчезновение дефицита мест для хранения автомобилей, количество угонов значительно уменьшится за счет строительства многоуровневой автостоянки.
Описание автостоянки. Количество ярусов в автостоянке – 2. Вместимостью – 250 машиномест. Площадь автостоянки 1500 кв.м. График работы: круглосуточно. Среднесуточная загрузка автостоянки 95%.
Сегмент строящейся автостоянки: клиенты со средним уровнем дохода, т.к. именно в этом сегменте наблюдается острая нехватка мест для автомобилей. Общая величина спроса: Ксм = Кок*6/3 = 284 автомобиля, где Ксм – количество семей с машинами; Кок – общее количество квартир в 1 доме. Автомобили при данном спросе у каждой третьей семьи. После запуска в эксплуатацию, планируемые расценки на услуги - стоимость аренды одного машиноместа в год «Годовой абонемент» 23 000 рублей; - стоимость аренды за 1 месяц «Месячный абонемент» 3000 рублей; - стоимость аренды за 1 сутки «Дневной Абонемент» 100 рублей.
Таблица 4. Прогнозируемый объем продаж
Изначально планируемая стоимость автостоянки 100 руб/сут, 3 000 руб/мес, 23 000 руб/год за одно машино-место. Это средние цены для потребителей среднего класса. В последующем, планируется сделать скидки для постоянных клиентов - 3% в сутки; 5% в год. Услуга предоставляется следующим образом: клиент подъезжает к воротам автостоянки, на которых расположен шлагбаум. Если это постоянный клиент, у него в наличии есть электронный ключ, которым он сам откроет шлагбаум и поставит свой автомобиль на зарезервированное за ним место. Если клиент разовый, то шлагбаум ему откроет охранник на въезде, и он же произведет расчет с клиентом и укажет, куда нужно поставить автомобиль.
Таблица 5. Основные инвестиции в проеки
Техническое обслуживание и ремонт шлагбаума будет осуществлять фирма – установщик. Цена на сервисное обслуживание по договору зависит от пакета услуг и в среднем составляет 12 000 рублей в год. Техническое обслуживание ККМ составит 600 руб/год.
Период окупаемости данного девелоперского проекта приходит на 15 квартал, в дальнейшем данный бизнес может существовать автономно. За счет постройки парковки около многофункционального жилого комплекса прогнозируем рост продаж непроданной коммерческой недвижимости за счет увеличения привлекательности данного девелоперского проекта.
Таблица 6. График инвестирования 100% Ск
Внедряя в уже существующий девелоперский проект дополнительную парковочную зону, мы увеличиваем привлекательность коммерческой недвижимости для будущих собственников. При вложении в 16,5 миллионов на выходе мы получаем полноценно работающий бизнес с ежегодной прибылью в 3,45 миллиона и проданную коммерческую недвижимость на сумму в 216 миллионов рублей, что полностью покрывает расходы на реализацию дополнительного девелоперского проекта.
Заключение
С развитием новых технологий и улучшением строительной деятельности к объектам недвижимости растут требования к качеству возводимых конструкций и конечно к экономической эффективности девелоперских проектов. Нельзя не учесть, что на сроки реализации всех трех главных этапов девелоперского проекта тратится достаточное количество времени. Подход к контролю над проектами изменился в лучшую сторону, сейчас в приоритете идет проработка и планирование.
Главной проблемой Российского рынка девелоперских услуг является недостаточное понимание, как в дальнейшем реализовать максимальный потенциал извлечь всю прибыль из проекта. Даже среди объектов жилой недвижимости существуют трудности с реализацией квартир и парковок, не говоря уже о коммерческой недвижимости, для которой нужно создавать свои условия. Создание многофункциональных жилых комплексов усложняет работу в десятки раз и порой выход для получения максимальной прибыли лежит в создании стороннего девелоперского проекта, который прямо будет влиять.
В совокупности аспекты девелоперских проектов формируют комплексное понимание всех процессов, связанных с реализацией недвижимости, от разработки идеи до продажи или сдачи в аренду объектов, и помогают эффективно управлять проектами на всех этапах их жизненного цикла.