Методы оценки эффективности девелоперского проекта
Девелоперские проекты подразделяются на коммерческие и некоммерческие. В данной̆ работе рассказывается про коммерческие.
Cоциальная - оценивается пользой девелоперского проекта для населения (повышение уровня зарплат, развитие инфраструктуры и другие возможности для населения);
Экологическая - когда решения по проекту затрагивают вопросы, касающиеся экологической ситуации;
Бюджетная - количество финансовых средств, которые проект возвращает в бюджет через налоги (если проект финансируется частично/полностью из бюджетных средств). Чтобы посчитать эффективность девелоперского проекта нужно учитывать целый ряд показателей, которые его характеризуют.
Для принятия управленческих решений по проектам в сфере девелопмента следует обратиться к оценке экономической эффективности инвестиций, которая требует учета, как факторов внешней̆ среды, так и временных факторов. На сегодняшний̆день существует принятый документ по оценке эффективности инвестиций - «Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов».
По данной̆ методике, показатели эффективности инвестиционных проектов разделяются на следующие виды:
-показатели коммерческой эффективности, включающие финансовые последствия реализации проекта;
-показатели бюджетной эффективности, показывающие финансовые последствия реализации проекта для федерального, регионального или местного бюджета;
-показатели экономической эффективности.
Данные показатели выделены, чтобы создать единый показатель по определению экономической эффективности, который используют в различных объектах и уровнях экономической системы Эффективность инвестиций характеризуется целым рядом показателей, которые образуют единую систему. В этой системе отражено соотношение затрат и результатов, которые связанны с инвестициями. Также они позволяют сделать вывод о преимуществах осуществления одних инвестиций над другими.
Классификация показателей эффективности:
По виду обобщающего показателя - абсолютные (разность стоимостных оценок результатов и затрат по реализации проекта), относительные (отношение стоимостных оценок результатов проекта к совокупным затратам) и временные (период окупаемости инвестиций).
По методу сопоставления денежных затрат и результатов в разные промежутки времени - статические и динамические (денежные потоки приводятся к эквивалентной̆ базе через дисконтирование).
Рассмотрим более подробно вторую классификацию показателей̆ эффективности и начнем со статистических показателей. К статистическим методам оценки относятся следующие модели: срок окупаемости инвестиций и коэффициент эффективности инвестиций.
Срок окупаемости инвестиций. В данной модели дается ответ на вопрос, касающийся периода времени, когда произойдёт полный̆ возврат вложенного капитала. Для расчета срока окупаемости части платежного ряда суммируются нарастающим итогом, формируя сальдо накопленного потока, до тех пор, пока сумма не примет положительного значения.
Коэффициент эффективности инвестиций. Данный̆ показатель определяется как отношение среднегодовой̆ величины прибыли от реализации проекта за период к величине инвестиций
Чистый̆ дисконтированный доход. Суть заключается в том, чтобы сравнить текущую стоимость денежных поступлений в будущем с расходами. Рассчитывается как разность дисконтированных денежных потоков доходов и расходов, производимых в процессе реализации инвестиции.
Ключевым этапом анализа проекта - оценка денежного потока, состоящего из: требуемых финансовых инвестиций и поступления средств за вычетом расходов на реализацию.