!!Зачет экзамен год 2026 / Nastolnaya_kniga_notariusa_t_2

§ 4. Участие нотариуса в оформлении документов

Кадастровый номер отчуждаемой квартиры – 66:41:0504-411:65. Указанная квартира расположена на пятом этаже девятиэтажного дома, общая площадь помещения 69,7 кв. м, что подтверждается кадастровым паспортом помещения, выданным филиалом ФГБУ

«ФКП Росреестра» по Свердловской области 10.07.2014 г.

2.Отчуждаемая квартира принадлежит Смирновой И.А. на праве собственности на основании договора передачи квартиры в собственность граждан от 31.07.2001 г., что подтверждается Свидетельством

огосударственной регистрации права, выданным 28.06.2008 г. Учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области. Запись о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 66-01/010297/2001-375.

Кадастровая стоимость отчуждаемой квартиры составляет 3 560 000 (три миллиона пятьсот шестьдесят тысяч) рублей.

3.Стоимость отчуждаемой квартиры определена сторонами в 4 000 000 (четыре миллиона) рублей. Оплата производится следующим образом:

3580 000 (три миллиона пятьсот восемьдесят тысяч) рублей оплачиваются наличными денежными средствами путем передачи Покупателем Продавцу до подписания настоящего договора;

420000 (четыреста двадцать тысяч) рублей оплачиваются с использованием средств материнского (семейного) капитала, которые перечисляются Продавцу Пенсионным фондом на банковский счет Смирновой И.А. в Сбербанке России № 465738294756342.

4.До момента полной оплаты стоимости отчуждаемой квартиры указанная квартира признается находящейся в залоге у Продавца.

После окончательных расчетов стороны обязуются в течение семи дней обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области и совершить все действия, необходимые для прекращения залога в отношении указанной квартиры.

5.В отчуждаемой квартире никто не зарегистрирован и не проживает, лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением, не имеется, что подтверждается справкой, выданной Центром по приему и оформлению документов на регистрацию граждан по месту жительства и месту пребывания Кировского района г. Екатеринбурга 30.10.2014 г. № 48298.

181

Глава 8. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества

6.Продавцом представлено заявление о том, что она не имеет супруга, который мог бы претендовать на отчуждаемую квартиру. Покупатель с содержанием указанного заявления ознакомлен.

7.Супругом Покупателя – Андреевым Сергеем Викторовичем – представлено согласие на приобретение вышеуказанной квартиры, удостоверенное нотариусом города Екатеринбурга Сергеевой П.П. 29.09.2014 г., зарегистрировано в реестре за № 1243. Покупатель

ссодержанием указанного документа ознакомлен.

8.Покупателем представлено обязательство, данное Андреевой А.В. и Андреевым С.В., оформить вышеуказанную квартиру, приобретаемую с использованием средств материнского (семейного) капитала в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала лицу, осуществляющему отчуждение указанного жилого помещения. Обязательство удостоверено нотариусом г. Екатеринбурга Сергеевой П.П. 20.09.2014 г., зарегистрировано в реестре за № 1132. Покупатель с содержанием обязательства ознакомлен.

9.Продавец ставит Покупателя в известность об отсутствии каких-либо ограничений (обременений) в отношении отчуждаемой квартиры. В соответствии с его заявлением, а также согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 31.10.2014 г. за № 66-01/01-5/2014-184, до подписания настоящего договора квартира никому не запродана, не заложена, в споре и под арестом не состоит.

10.Передача отчуждаемой квартиры Продавцом и принятие ее Покупателем будут осуществляться в срок до 30 ноября 2014 г. по передаточному акту, составляемому в двух экземплярах (один для Продавца, второй для Покупателя). Передаточный акт после его подписания будет являться неотъемлемой частью настоящего договора.

11.По соглашению сторон риск случайной гибели или порчи квартиры до момента ее передачи по передаточному акту лежит на Продавце.

12.Переход права собственности на отчуждаемую квартиру к Покупателю подлежит государственной регистрации. Право

182

§ 4. Участие нотариуса в оформлении документов

собственности у Покупателя на указанное недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

13.Стороны согласовали вопросы, связанные с уплатой налогов, расчетами по коммунальным услугам и плате за электроэнергию

вотношении отчуждаемой квартиры, и не имеют в этой связи взаимных претензий.

Стороны заявили, что в отчуждаемой квартире не произведено самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки. Последствия самовольного переустройства или перепланировки сторонам известны.

14.Содержание ст. 209, 211, 213, 256, 288, 292, 488, 555, 556, 558 Гражданского кодекса РФ, ст. 29, 31 Жилищного кодекса РФ, ст. 34 Семейного кодекса РФ сторонам нотариусом разъяснено. Правовые последствия заключаемого договора им известны.

15.Стороны договора в присутствии нотариуса заявили, что они не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими понимать существо подписываемого ими договора, а также об отсутствии обстоятельств, вынуждающих их совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

16.Расходы, связанные с удостоверением настоящего договора, стороны несут в равных долях.

17.Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в делах нотариуса города Екатеринбурга Сергеевой П.П., по одному экземпляру выдается Покупателю и Продавцу.

Подписи:

Примерный образец соглашения об оформлении в общую долевую собственность жилого помещения (квартиры), приобретенного с использованием средств материнского капитала

СОГЛАШЕНИЕ

Город Екатеринбург, Свердловская область, Российская Федерация.

Тридцатого ноября две тысячи четырнадцатого года.

183

Глава 8. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества

Мы, гр. Андреева Анна Владимировна, 12.06.1985 года рождения, место рождения: г. Свердловск, гражданство РФ, пол – женский, паспорт 65 02 654839, выдан РУВД Ленинского района г. Екатеринбурга 31.10.2002 г., проживающая по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мира, дом № 17, кв. № 9,

гр. Андреев Сергей Викторович, 11.03.1983 года рождения, место рождения: г. Свердловск, гражданство РФ, пол – мужской, паспорт 65 02 980839, выдан РУВД Ленинского района г. Екатеринбурга 01.12.2002 г., проживающий по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мира, дом № 17, кв. № 9, действующие за себя и за своих несовершеннолетних детей: Андрееву Ольгу Сергеевну, 01.05.2005 года рождения (свидетельство о рождении I-АИ №526374, выдано Отделом ЗАГС администрации Ленинского района г. Екатеринбурга 15.05.2005 г.), Андрееву Оксану Сергеевну, 01.05.2005 года рождения (свидетельство о рождении I-АИ № 526375, выдано Отделом ЗАГС администрации Ленинского района г. Екатеринбурга 15.05.2005 г.) и Андреева Олега Сергеевича, 11.07.2013 года рождения (свидетельство о рождении I-АИ № 124356, выдано Отделом ЗАГС администрации Кировского района г. Екатеринбурга 25.07.2013 г.),

заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. Андреевой Анной Владимировной 31.09.2014 г. было приобретено жилое помещение (квартира) под номером 9 (девятым), находящееся в г. Екатеринбурге, по ул. Мира, в доме № 17, с использованием средств материнского (семейного) капитала. Договор купли-продажи указанной квартиры удостоверен нотариусом города Екатеринбурга Сергеевой П.П. 31.10.2014 г., зарегистрирован в реестре за № 12683. Право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 05.11.2014 г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, выданным 05.11.2014 г. Запись о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 66-01/010297/2001-375.

Указанная квартира расположена на третьем этаже девятиэтажного дома, общая площадь помещения 76,4 кв. м, что подтверждается кадастровым паспортом помещения, выданным филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области 10.07.2014 г.

184

§4. Участие нотариуса в оформлении документов

2.В соответствии со ст. 254 ГК и ст. 34 СК вышеуказанная квартира является совместной собственностью супругов Андреевой А.В. и Андреева С.В. (брак между супругами зарегистрирован 10.06.2004 г., свидетельство о регистрации брака I-АИ № 497860, выдано Отделом ЗАГС администрации Ленинского района г. Екатеринбурга 10.06.2004 г.).

3.Вышеуказанная квартира приобретена частично за счет собственных средств супругов, а также с использованием средств материнского (семейного) капитала (государственный сертификат на материнский (семейный) капитал серии МК-2 № 0352640 выдан Андреевой Анне Владимировне Управлением ПФР Кировского района г. Екатеринбурга 16.01.2014 г.).

4.В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» Андреевой Анной Владимировной и Андреевым Сергеем Викторовичем было дано обязательство оформить квартиру, приобретаемую с использованием средств материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала лицу, осуществляющему отчуждение указанного жилого помещения. Обязательство удостоверено нотариусом г. Екатеринбурга Сергеевой П.П. 20.09.2014 г., зарегистрировано в реестре за № 1132.

5.Средства материнского (семейного) капитала в размере 420 000 (четыреста двадцать) тысяч рублей были перечислены Пенсионным фондом Российской Федерации лицу, у которого было приобретено указанное жилое помещение (Смирновой И.А.), что подтверждается распиской Смирновой И.А. в том, что деньги за квартиру, проданную по договору от 31.10.2014 г., получены ею

вполном объеме.

6.В указанной квартире на момент ее приобретения никто не проживал и не был зарегистрирован. В настоящее время в квартире зарегистрированы и проживают следующие лица: Андреева Анна Владимировна, 1985 г. рождения, Андреев Сергей Викторович, 1983 г. рождения, Андреева Ольга Сергеевна, 2005 г. рождения, Андреева Оксана Сергеевна, 2005 г. рождения, Андреев Олег Сергеевич, 2013 г. рождения, что подтверждается справкой, выданной

185

Глава 8. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества

Центром по приему и оформлению документов на регистрацию граждан по месту жительства и месту пребывания Кировского района г. Екатеринбурга 30.11.2014 г. № 2998.

7.В отношении указанной квартиры отсутствуют какие-либо ограничения (обременения), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество

исделок с ним, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 30.11.2014 г. за № 66-01/01-5/2014-184.

8.Настоящим соглашением устанавливаем следующие доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанное жилое помещение (квартиру):

9.Андреева Анна Владимировна – 1/5 (одна пятая) доля; Андреев Сергей Викторович – 1/5 (одна пятая) доля; Андреева Ольга Сергеевна – 1/5 (одна пятая) доля; Андреева Оксана Сергеевна – 1/5 (одна пятая) доля; Андреев Олег Сергеевич – 1/5 (одна пятая) доля.

10.Право собственности на жилое помещение в указанных долях возникает с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

11.Содержание ст. 209, 244, 245, 246, 247, 256, 288, 292 Гражданского кодекса Российской Федерации сторонам нотариусом разъяснено. Правовые последствия заключаемого соглашения им известны.

12.Стороны соглашения в присутствии нотариуса заявили, что они не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими понимать существо подписываемого ими договора, а также об отсутствии обстоятельств, вынуждающих их совершить данное соглашение на крайне невыгодных для себя условиях.

13.Настоящее соглашение составлено в трех экземплярах, один из которых хранится в делах нотариуса города Екатеринбурга Ивановой И.И., по одному экземпляру выдается Андреевой А.В., Андрееву С.В.

Подписи:

Впрактике работы нотариусов при оформлении последующих сделок

сжилыми помещениями, приобретенными с использованием средств материнского капитала, либо при оформлении наследственных прав

186

§ 4. Участие нотариуса в оформлении документов

на указанное имущество встречаются правоустанавливающие документы (чаще всего это договоры в простой письменной форме), не содержащие указания на то, что жилое помещение было приобретено с использованием средств материнского капитала. Кроме того, если средства материнского капитала были направлены в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве, либо на оплату паевого взноса в жилищный кооператив, или на погашение долга по ипотечному кредиту, как и во многих других предусмотренных законом случаях, правоустанавливающий документ не будет содержать никакой информации о том, что лицо, использовавшее средства материнского капитала на улучшение жилищных условий, давало обязательство оформить жилое помещение в собственность всех членов семьи, но не исполнило его.

При наличии у нотариуса оснований полагать, что отчуждаемое или наследуемое жилое помещение было приобретено с использованием средств материнского капитала, но соглашение об оформлении жилого помещения в общую долевую собственность между членами семьи заключено не было, нотариус имеет право отказать в совершении нотариальных действий в отношении указанного имущества. К таким основаниям можно отнести любую осведомленность нотариуса относительно использования семьей средств материнского капитала (такая осведомленность нотариуса не редкость в небольших нотариальных округах), например, наличие у продавца несовершеннолетних детей, любая иная информация.

Не секрет, что махинации с материнским капиталом, направленные не на улучшение жилищных условий семьи, а на обналичивание денежных средств, случаи злоупотребления правом на получение средств материнского капитала – явление распространенное. Аферы с жильем активно проводятся как между родственниками, так и с участием так называемых специализированных фирм. К сожалению, в настоящее время нет органа, осуществляющего контроль исполнения данных обязательств при улучшении семьями жилищных условий за счет средств материнского капитала, органы прокуратуры осуществляют лишь выборочную проверку. Неизбежны и уже имеют место судебные споры со стороны лиц, незаконно лишенных права участия при определении долей в праве общей собственности на жилое помещение.

Для исключения спорных моментов нотариусу можно рекомендовать истребовать от продавцов (наследников) заявление о том, что отчуждаемое (наследуемое) жилое помещение приобреталось без использования средств материнского капитала и лиц, имеющих право на определение доли в данном имуществе, не имеется. Соответствующее заявление может быть включено в текст заявления о выдаче свидетель-

187

Глава 8. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества

ства о праве на наследство либо в текст договора об отчуждении жилого помещения с целью ознакомления с его содержанием покупателя недвижимости. В случае подтверждения продавцом использования средств материнского капитала при приобретении отчуждаемого жилого помещения следует рекомендовать предварительно оформить соглашение об определении долей в праве общей собственности на жилое помещение. Если информация о том, что соглашение во исполнение данного обязательства не было заключено, станет известна при оформлении наследственных прав, по нашему мнению, доля, подлежащая включению в состав наследства, а также размер долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение за остальными членами семьи подлежат определению исключительно в судебном порядке.

§ 5. Место совершения сделки по отчуждению недвижимого имущества

В соответствии со ст. 56 Основ удостоверение договоров об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, а также земельного участка производится по месту нахождения указанного имущества.

Хотя перечень указанных видов имущества, место нотариального удостоверения сделок с которым ограничено, установлен Основами как исчерпывающий, однако очевидно, что применять соответствующую аналогию необходимо и в отношении не названных в нем видов недвижимого имущества, в частности комнат в коммунальных квартирах, нежилых строений производственного, технического и иного назначения и т.п.

Договор мены недвижимого имущества на движимое имущество должен быть удостоверен по месту нахождения недвижимого имущества. Договор мены недвижимого имущества на другое недвижимое имущество возможно удостоверить по месту нахождения любого из подлежащих мене объектов недвижимости независимо от их социальной и хозяйственной значимости, целевого использования, а также независимо от стоимости каждого из них.

§ 6. Исполнение договоров об отчуждении недвижимого имущества

Относительно новым требованием в законодательстве является внимание к исполнению договора об отчуждении недвижимого имущества.

188

§ 6. Исполнение договоров об отчуждении недвижимого имущества

Исполнение различных договоров об отчуждении недвижимости отличается определенными особенностями. В частности, исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества регулируется ст. 556 ГК. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта договор продажи недвижимого имущества не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора купли-продажи.

Передаточный акт должен составляться в письменной форме. По желанию сторон подписи под передаточным актом могут быть засвидетельствованы нотариально.

Обязательные реквизиты передаточного акта законодательством не определены, поэтому составляется он в достаточно произвольной форме. Как правило, в нем должны быть указаны дата составления акта, наименование сторон договора, сделана ссылка на договор, во исполнение которого передается недвижимое имущество, отражен сам факт передачи имущества (продавец передал, а покупатель принял), качество передаваемого имущества, возможные претензии к передаваемому имуществу (их наличие либо отсутствие), подписи сторон.

Передаточный акт может быть составлен сторонами непосредственно после подписания ими договора купли-продажи недвижимого имущества, а также в любое время после его подписания, в том числе и после регистрации нотариально удостоверенного договора в учреждении юстиции, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При удостоверении договора купли-продажи стороны договора могут более детально определить момент передачи недвижимого имущества. В таком случае это обстоятельство должно быть особо отражено в договоре, например: «Передача проданной квартиры должна

быть произведена не позднее одного месяца со дня подписания сторонами

договора купли-продажи».

Если передача недвижимого имущества к моменту подписания сторонами договора еще не состоялась, нотариус обязан разъяснить участникам договора требования ст. 556 ГК. При этом более целесообразно и разумно было бы не ограничиваться одной лишь ссылкой на разъяснение указанной правовой нормы, но и включать в текст договора пункт приблизительно следующего содержания: «Передача

189

Глава 8. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества

квартиры продавцом и принятие ее покупателем производятся по подписываемому сторонами передаточному акту, порядок составления ко-

торого сторонам нотариусом разъяснен».

Статьей 556 ГК предусмотрено, что исполнение договора купли-про- дажи может сопровождаться не только передаточным актом, но и иным документом, свидетельствующим об исполнении договора. В практике работы нотариусов нередки случаи, когда к моменту подписания сторонами договора он уже фактически исполнен не только покупателем (продавцу уплачены деньги), но и продавцом (квартира продавцом освобождена, покупателю переданы ключи от нее, а возможно, покупатель уже и поселился в приобретаемой им квартире). Представляется, что в подобных ситуациях факт исполнения договора может быть отражен непосредственно в самом договоре и необходимости

всоставлении передаточного акта в этом случае не имеется. При этом

вдоговор купли-продажи может быть включен пункт следующего содержания: «К моменту подписания настоящего договора продавец

передал покупателю указанную выше квартиру, а покупатель принял ее.

Претензий по переданной квартире у покупателя к продавцу не имеется». Требования о необходимости составления передаточного акта или иного документа о передаче распространяются и на договор мены, предметом которого является недвижимое имущество, поскольку согласно ст. 567 ГК к договору мены применяются соответственно правила

окупле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом недвижимого имущества, которое она обязуется передать, и покупателем другого недвижимого имущества, которое она обязуется принять в обмен.

Всоответствии со ст. 585 ГК в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества под выплату ренты за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате имущества применяются правила

окупле-продаже. Поэтому в случаях, когда недвижимое имущество передается в собственность плательщика ренты за плату, исполнение договора также должно сопровождаться составлением передаточного акта или иного документа, свидетельствующего о передаче.

Вабзаце втором п. 1 ст. 556 ГК содержится правило, допускающее достижение сторонами договоренности считать договор исполненным и без составления передаточного акта. Об этом обстоятельстве стороны должны указать в договоре особо, например: «Обязательство

продавца передать недвижимое имущество покупателю в соответствии с настоящим договором считается исполненным после фактического вручения ему этого имущества без подписания сторонами какого-либо документа о его передаче».

190