!!Зачет экзамен год 2026 / Nastolnaya_kniga_notariusa_t_2

§12. Изменение и расторжение договора

§12. Изменение и расторжение договора

Всоответствии со ст. 450 ГК изменение и расторжение договора возможны только по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1)при существенном нарушении договора другой стороной;

2)в иных случаях, предусмотренных гражданским законодательством или договором.

Вслучае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом (например, отказ от исполнения договора дарения, содержащего обещание передать

вбудущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни) или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, то договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения об изменении договора или его расторжении, договор может быть расторгнут или изменен по решению суда.

Соглашение об изменении или расторжении договора совершается

втой же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (ст. 452 ГК). При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

При расторжении договора как в добровольном, так и в судебном порядке продавцу (дарителю и т.п.) по его требованию нотариусом возвращается правоустанавливающий документ на имущество, имевшийся у него до оформления расторгнутого договора. Государственная

121

Глава 7. Общие правила удостоверения сделок и согласий

пошлина (тариф), взысканная за удостоверение договора, при расторжении договора возврату не подлежит.

Внотариальной практике часто возникают вопросы о возможности расторжения договоров, условия которых уже исполнены сторонами. Поскольку в соответствии с нормами гражданского законодательства расторжение договора – это досрочное прекращение действия договора,

кнему применимы нормы, регулирующие прекращение обязательств. Согласно ст. 408 ГК надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору прекращает обязательства. Надлежащее исполнение сторонами договора условий договора прекращает действие договора, следовательно, после выполнения обязательств в полном объеме нельзя ставить вопрос о досрочном прекращении договора, т.е. о его расторжении.

Если в соответствии с условиями договора недвижимое имущество передано приобретателю, деньги за него уплачены полностью в соответствии с условиями договора, стороны не имеют каких-либо претензий друг к другу, составлен передаточный акт или иной документ о передаче недвижимого имущества, а сам договор (в отношении жилых помещений) либо переход прав по нему (в отношении любого иного недвижимого имущества) зарегистрирован в органах государственной регистрации, расторгнут такой договор быть не может. При намерении участников договора вернуться к первоначальному положению (возвратить соответственно имущество и деньги) им следует заключать новый договор, к примеру договор купли-продажи.

До исполнения всех условий договора (до уплаты всей причитающейся по договору суммы денег, до передачи имущества, до государственной регистрации договора либо перехода прав по договору) сторонами по их взаимному согласию договор может быть изменен или расторгнут. Так, не существует препятствий для расторжения по соглашению сторон договора пожизненной ренты, пожизненного содержания с иждивением, договора, по которому имущество продано с рассрочкой уплаты причитающейся суммы, и т.п.

§13. Количество экземпляров документов,

вкоторых излагается содержание сделки. Выдача дубликатов документов

Всоответствии со ст. 44.1 Основ нотариально удостоверяемые договоры выдаются участникам договора в количестве экземпляров, соответствующем числу его участников. Нотариально удостоверенные

122

§ 13. Количество экземпляров документов

односторонние сделки, а также нотариальные свидетельства выдаются в одном экземпляре.

Нотариусы при совершении нотариального действия оставляют

вделах нотариальной конторы один экземпляр нотариально удостоверенных завещаний, договоров, нотариальных свидетельств и исполнительных надписей. По усмотрению нотариуса может быть оставлен

вделах нотариальной конторы один экземпляр других нотариально удостоверяемых сделок.

Вчастности, экземпляры любых видов доверенностей и целого ряда сделок не подлежат обязательному оставлению в делах нотариуса. При этом следует помнить, что документ, экземпляр которого не остается

вделах нотариальной конторы, должен быть подробно описан в реестре регистрации нотариальных действий. Однако даже в этом случае нотариус не вправе впоследствии выдать дубликат удостоверенного документа, утраченного лицом, которое совершало нотариальное действие либо по поручению которого совершалось нотариальное действие. Если экземпляр документа не хранился в делах нотариальной конторы, нотариус по просьбе указанных лиц может выдать только справку о совершенном нотариальном действии либо выписку из реестра регистрации нотариальных действий.

Сложившаяся нотариальная практика свидетельствует о том, что многие нотариусы используют возможность оставления на хранение одного экземпляра документа и в тех случаях, когда законодательством это не предусмотрено. Преимущества подобной практики несомненны:

вдальнейшем в случае утраты участниками нотариального действия оригинала документа по их заявлению может быть выдан его дубликат.

На основании ст. 52 Основ в случае утраты лицом, от имени или по поручению которого совершалось соответствующее нотариальное действие, документа, выражающего содержание нотариально удостоверенной сделки, или нотариального свидетельства, экземпляр которых хранится в делах нотариальной конторы в соответствии с частью второй ст. 44.1 Основ, по заявлению в письменной форме такого лица, его представителя или правопреемника выдается дубликат утраченного документа. Дубликат нотариально удостоверенного завещания после смерти завещателя может быть выдан любому из указанных в завещании наследников или отказополучателей, а также исполнителю завещания. Дубликат договора, на основании которого построены или приобретены прежним собственником здание, строение, может быть выдан лицу, подтвердившему свое право собственности на соответствующие здание, строение.

123

Глава 7. Общие правила удостоверения сделок и согласий

Выдача дубликатов документов производится с соблюдением требований ст. 5 (соблюдение тайны совершения нотариальных действий) и ст. 50 (регистрация нотариальных действий в реестре) Основ.

Вправе ли нотариус выдать дубликат свидетельства о праве на наследство наследнику, если подлинный экземпляр свидетельства выдавался не ему, а другому наследнику, при этом свидетельством удостоверены наследственные права обоих наследников?

На основании ст. 60 Основ количество экземпляров нотариально удостоверяемых документов не является произвольным. Оно определяется лицами, обратившимися за совершением нотариального действия, но не может превышать количество сторон, участвующих

всделке. Однако завещания и договоры о залоге имущества, отчуждении недвижимого имущества представляются нотариусу не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в делах нотариальной конторы.

Всоответствии со ст. 71 Основ свидетельство о праве на наследство выдается наследникам, принявшим наследство, в соответствии

снормами гражданского законодательства РФ. Свидетельство о праве на наследство выдается всем наследникам вместе или каждому в отдельности – в зависимости от их желания.

Если свидетельство о праве на наследство было выдано каждому наследнику в отдельности, то проблем с получением дубликата свидетельства, естественно, не возникает.

Если же свидетельство выдавалось всем наследникам вместе, то на первый взгляд дубликат свидетельства можно выдать только тому лицу, которому был выдан подлинный экземпляр свидетельства. Такая позиция, хотя она и не противоречит Основам, вряд ли может быть признана правильной. В этом плане следует упомянуть и об известном архаизме отдельных норм Основ.

Слепое использование правила, содержащегося в ст. 52 Основ, приводит к ситуациям, при которых наследник, не получивший подлинного экземпляра свидетельства о праве на наследство, не может реализовать свои правомочия собственника. К примеру, отношения между наследниками испортились, и обладатель подлинного документа удерживает его у себя, препятствуя отчуждению сособственником доли

вправе общей собственности на имущество.

По нашему мнению, понятие «утраченный документ» следует толковать несколько шире, чем просто потеря документа или его уничтожение. Удержание документа другим лицом влечет для наследника те же последствия, что и физическая утрата документа.

124

§ 13. Количество экземпляров документов

Следует отметить, что таким образом следует и судебная практика. Все представленные в Центр нотариальных исследований судебные решения по данному вопросу1 сводились к тому, что суд обязывал нотариусов выдать в подобных ситуациях дубликат свидетельства о праве на наследство.

Всоответствии со ст. 50 Основ выдача дубликата регистрируется

вреестре регистрации нотариальных действий.

1 См.: Судебная практика и нотариат / Авт.-сост. Е.Ю. Юшкова. М.: Статут, 2015.

глава 8. удОСтОверение дОгОвОрОв Об Отчуждении недвижимОгО имущеСтва

§ 1. Понятие недвижимости. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять его и уплатить за него определенную денежную сумму.

По договору мены недвижимости каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны какое-либо имущество, причем недвижимое имущество должно являться предметом передачи хотя бы одной из сторон.

По договору дарения даритель передает или обязуется передать одаряемому в собственность недвижимое имущество безвозмездно.

В законодательстве нашей страны долгое время отсутствовало понятие недвижимости. Практически до 1990-х гг. на праве собственности из всех видов недвижимого имущества, давно известных за рубежом, российским гражданам принадлежали только жилые дома. В настоящее время с развитием многообразия форм собственности ситуация кардинально изменилась, сейчас сделки с недвижимым имуществом являются самым распространенным и традиционным видом нотариальных действий.

Расширение рынка жилья повлекло значительные изменения в гражданском законодательстве и привело к появлению в нем нового института – института недвижимости. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

126

§ 1. Понятие недвижимости

Кнедвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Как видно, в ст. 130 ГК содержится лишь примерный, не исчерпывающий перечень недвижимости. Следует иметь в виду, что к недвижимому имуществу относятся все разновидности перечисленных объектов. Так, любые здания, как жилые, так и нежилые, относятся

кнедвижимому имуществу, при этом не имеет значения целевое и хозяйственное назначение нежилых зданий. При этом к недвижимому имуществу относятся не только сами здания, но и части зданий (квартиры и комнаты в жилых домах, помещения в нежилых зданиях и др.).

Не имеет значения также хозяйственное назначение сооружений, однако при отнесении последних к категории недвижимого имущества следует руководствоваться основным принципом понятия «недвижимость»: перемещение их должно быть невозможно без несоразмерного ущерба назначению объекта. В частности, нельзя отнести к недвижимому имуществу такие сооружения, как металлические гаражи, сборно-разборные киоски и павильоны, и т.п.

Недвижимостью являются имущественные комплексы, а также перечисленные объекты, входящие в состав предприятий как имущественных комплексов.

Кнедвижимости согласно ст. 132 ГК относится предприятие в целом как имущественный комплекс. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права.

Из упомянутых объектов недвижимого имущества в нотариальной практике наиболее часто совершаются сделки с жильем: жилыми домами, квартирами, комнатами в квартирах. Особым объектом недвижимости является квартира в многоквартирном доме. Отличительной особенностью такой квартиры является то, что ее собственнику наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее

127

Глава 8. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества

имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Появившийся в законодательстве институт недвижимости потребовал принципиально новых форм регулирования со стороны государства, одной из которых явилась государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

На основании ст. 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации

ведином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами.

Вслучаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются

всоответствии с ГК Федеральным законом о госрегистрации прав. Государственная регистрация прав на недвижимость производится

на всей территории Российской Федерации по установленной Федеральным законом о госрегистрации прав системе записей о правах по каждому объекту недвижимого имущества в ЕГРП.

128

§ 2. Общие сведения, которые должны содержаться в тексте сделки

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, а также ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после введения в действие Федерального закона о госрегистрации прав. Права на недвижимое имущество, существовавшие до момента вступления в силу указанного Федерального закона, являются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их правообладателей.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Всвою очередь в условиях действия нового ГК, Федерального закона

огосрегистрации прав, а также Правил ведения ЕГРП к оформлению сделок с недвижимым имуществом, в частности к их содержанию, стали предъявляться значительно более высокие требования, чем раньше. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, представляемые на государственную регистрацию прав, должны отражать всю информацию, необходимую для оформления прав на объекты недвижимого имущества в ЕГРП. В связи с этим тексты договоров об отчуждении недвижимости становятся все более объемными и обстоятельными, в них отражаются условия и факты, которые ранее никогда не включались в текст сделок.

Все сведения, которые должны содержаться в договоре об отчуждении недвижимого имущества, можно условно разделить на общие (должны содержаться в тексте любого договора, объектом которого является недвижимое имущество) и специальные (характерны для конкретного вида сделок с учетом индивидуальных требований участников сделки).

§2. Общие сведения, которые должны содержаться в тексте сделки

Всоответствии с Правилами ведения ЕГРП в ЕГРП должен вноситься ряд необходимых сведений, которые следует отражать и в нотариальных документах, представляемых на государственную регистрацию.

129

Глава 8. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества

Правила ведения ЕГРП утверждены приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество

исделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при государственной регистрации прав на недвижимое имущество

исделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме». Указанные Правила введены в действие с 1 января 2015 г. и устанавливают:

–структуру, состав записей ЕГРП о государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ними, об изменении сведений, содержащихся в ранее внесенных в ЕГРП записях, порядок внесения записей в ЕГРП;

–особенности внесения записей в ЕГРП о государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на отдельные объекты недвижимого имущества и сделок с ними, а также внесения в ЕГРП записей о государственной регистрации отдельных видов прав, ограничений (обременений) прав, сделок;

–состав номера государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества, сделок с ними (далее – номер регистрации).

Ведение ЕГРП осуществляют:

–федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также – федеральный орган в области государственной регистрации; орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), – при государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на предприятия как имущественные комплексы, объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа (линейные сооружения – объекты недвижимого имущества, являющиеся сложными или неделимыми вещами), и сделок с ними, а также на иные объекты недвижимого имущества в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации;

–территориальные органы федерального органа в области государственной регистрации (далее – территориальные органы, органы,

130