Статья 55. Удостоверение договоров в отношении имущества, права на которое подлежат государственной регистрации

При удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус

• проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу

• отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров.

После удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество (долю в праве собственности на недвижимое имущество), подлежащее государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом.

В случае возникшей по причинам, за которые нотариус не отвечает, невозможности представить заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав в электронной форме нотариус обязан представить их в орган регистрации прав в форме документов на бумажном носителе не позднее двух рабочих дней со дня удостоверения договора, а в случае, если такой срок определен сторонами в договоре, не позднее двух рабочих дней по истечении такого срока.

Перечень не зависящих от нотариуса причин, при наличии которых предоставление заявления о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов в орган регистрации прав в электронной форме в соответствии с настоящими Основами является невозможным, устанавливается федеральным органом юстиции совместно с Федеральной нотариальной палатой.

УдОСтОверение дОгОвОрОв Об Отчуждении недвижимОгО имущеСтва

Понятие и признаки недвижимости.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Таким образом, можно выделить следующие взаимосвязанные признаки:

• - во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) - это вещь, т.е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона;

• - во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей;

• - в-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (обозначен критерий, использование которого позволяет установить, насколько прочно связан объект с землей).

Здесь же (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ) дается примерный перечень отдельных видов недвижимости: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, иное имущество, отвечающее названным признакам (вещь, прочно связанная с землей, т.е. объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно).

Регистрация прав на недвижимость. Права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

Регистрации подлежат:

• - право собственности;

• - право хозяйственного ведения;

• - право оперативного управления;

• - право пожизненного наследуемого владения;

• - право постоянного пользования;

• - ипотека;

• - сервитуты;

• - иные права в случаях, предусмотренных федеральными законами

Регистрации подлежат также ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Сделки с недвижимостью нередко удостоверяются нотариально, даже в тех случаях, когда закон этого не требует. В связи с особым правовым режимом недвижимого имущества, законодательством установлен ряд дополнительных требований к оформлению сделок с таким имуществом. Кроме того, в нотариальной практике сложились обыкновения, которые не следует игнорировать.

Требования к форме сделок с недвижимостью.

Сделки с недвижимостью (договор продажи, аренды и т.д.) совершаются в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. ст. 550, 560, 651 ГК РФ). По общему правилу нельзя совершить сделку с недвижимостью устно или путем обмена документами по средствам почтовой, телеграфной, телефонной, телетайпной, электронной или иной связи.

Требования к содержанию сделок с недвижимостью.

В договоре, предметом которого является недвижимость, должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить соответствующее недвижимое имущество, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре этих данных условия о предмете считаются не согласованным, а договор не считается заключенным. Поэтому очень важно точно описать недвижимость, являющуюся предметом договора.

В договоре следует указать вид недвижимого имущества (земельный участок, здание или сооружение, прочие составляющие здания или сооружения) (жилое или нежилое помещение).

Если объект недвижимости имеет наименование (жилой дом, квартира, комната в квартире, гараж и т.д.), то оно должно быть указано в договоре.

В договоре указывается кадастровый номер - уникальный, неповторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости. Посредством присвоения объекту недвижимого имущества кадастрового номера осуществляется индивидуализация данного объекта (выделение его из массы ему подобных объектов). Кадастровый номер объекта недвижимости остается неизменным в течение всего времени существования данного объекта. При переходе прав на объект недвижимости, а также при изменении вида прав кадастровый номер не меняется.

В договоре указывается административно-территориальное образование, на территории которого находится данный объект, микрорайон, квартал, улица или иная учетная единица, а также номера зданий, сооружений, помещений, присвоенные исходя из существующего порядка учета зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений.

В договоре указывается также площадь объекта и назначение объекта (жилое, нежилое, торговое и т.д.).

В договоре, предметом которого является недвижимое имущество, должны содержаться сведения о праве собственности и иных вещных правах на это имущество. Кроме того, должны быть указаны ограничения (обременения) этих прав.

Как известно, по общему правилу цена не является существенным условием договора (даже если договор возмездный) (ст. 424 ГК РФ). Вместе с тем применительно к сделкам с недвижимостью законом устанавливаются и иные правила. Так, в соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В противном случае договор продажи считается не заключенным. Аналогичные правила установлены применительно к аренде зданий и сооружений (ст. 654 ГК РФ).

Если иное не установлено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим объектом существующей части земельного участка или права на нее (п. 2 ст. 255 ГК РФ). Подобные правила установлены и для аренды зданий и сооружений (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Цена недвижимости может быть установлена в твердой сумме, на единицу ее площади или иного показателя ее размера.

10. В отношении отдельных видов недвижимого имущества установлены особые правила совершения сделок.

Так, существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением, является перечень этих лиц с указанием их прав (ст. 558 ГК РФ). Ряд особых правил установлен законом для договоров продажи и аренды предприятий и т.д.