16) Регистрация сделок. Порядок регистрации сделок.

Согласно ст. 164 ГК РФ законом может быть предусмотрена государственная регистрация сделок. Государственная регистрация сделки не является элементом ее формы, поскольку представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, изменения или прекращения гражданских прав у определенных лиц на отдельные виды имущества, а также ограничения и обременения этих прав. Регистрационный акт наряду со сделкой, порождающей гражданско-правовые последствия для ее субъектов, входит в юридический состав (совокупность юридических фактов), определяющий заключенность сделки для третьих лиц.

Государственные регистрационные действия совершаются в основном применительно к недвижимому имуществу. В настоящее время в отношении недвижимости действуют Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"*(420), Федеральный закон от 14 марта 2009 г. N 31-ФЗ "О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними"*(421).

Важно! Следует понимать, что государственная регистрация прав на недвижимость, государственная регистрация перехода прав на недвижимость и государственная регистрация сделок с недвижимостью суть три разных юридических акта. Первым актом государственной регистрации признаются права на недвижимое имущество, возникающие впервые либо независимо от прав предшествующего собственника (в силу создания новой вещи, приобретательной давности и др.), вторым - подтверждается переход прав на недвижимость от одного лица к другому (по сделке, по наследству, в связи с реорганизацией юридического лица), и только третий акт - есть собственно акт государственной регистрации сделки с недвижимостью.

Подлежащие государственной регистрации сделки с недвижимостью немногочисленны. Таковые либо направлены на возникновение прав на недвижимость первоначальным способом (договоры участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости, а также договоры уступки права требования по ним*(422)), либо являются основанием для обременения недвижимости правами участвующих в сделке сторон и иных лиц (договоры аренды зданий и сооружений на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), аренды предприятия независимо от срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ), договоры безвозмездного пользования недвижимыми объектами культурного наследия (п. 3 ст. 689 ГК РФ)).

Судебная практика. Суды не допускают необоснованного расширения круга сделок, подлежащих государственной регистрации. В частности, Президиум ВАС РФ разъяснил, что не подлежит государственной регистрации предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, поскольку последняя не является формой сделки и не входит в ее состав*(423).

В то же время при заключении смешанного договора следует иметь в виду, что требование о государственной регистрации отдельного элемента договора распространяется на весь договор, поскольку он устанавливает единую совокупность обязательств. В частности, подлежит государственной регистрации договор найма-продажи здания (сооружения), заключенный на срок более года*(424).

В отличие от ранее действовавших правил в настоящее время исключена критиковавшаяся учеными и правоприменителями так называемая двойная регистрация - и сделки, и ее правового результата, поскольку законодатель отказался от государственной регистрации сделок, влекущих переход прав на недвижимость (договоров купли-продажи жилых помещений, предприятий, дарения, ренты*(425)).

В отношении отдельных видов движимого имущества также совершаются государственные регистрационные действия.

Основным публичным актом в обороте такого вида движимого имущества, как исключительные права, также стала именно государственная регистрация правового результата сделок - перехода этих прав от одного лица к другому (п. 2 ст. 1234 ГК РФ), предоставления права использования результата интеллектуальной деятельности (п. 2 ст. 1028, п. 2 ст. 1235 ГК РФ), залога исключительных прав (п. 2 ст. 358.18 ГК РФ), а не самих сделок. Лишь в качестве исключения из общего правила для защиты публичных интересов закон предусматривает необходимость государственной регистрации отдельных сделок, например сделок, предусматривающих использование единых технологий гражданского назначения, созданных за счет бюджетных средств или с их привлечением, на территориях иностранных государств*(426).

Применительно к залогу движимых вещей от указанной выше правоустанавливающей государственной регистрации следует отличать добровольную учетную регистрацию. Согласно п. 4 ст. 339.1 ГК РФ залог иного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, может быть учтен путем регистрации уведомлений о залоге в реестре уведомлений о залоге такого имущества (реестр уведомлений о залоге движимого имущества). Реестр уведомлений о залоге движимого имущества ведется в порядке, установленном законодательством о нотариате (глава XX.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате). Кроме того, не следует путать государственную регистрацию как деятельность органов государственной власти с регистрационными действиями иных субъектов (бирж, торговых систем, реестродержателей, депозитариев).

Последствия несоблюдения требования государственной регистрации сделки в общем виде сформулированы в п. 1 ст. 164 ГК РФ: сделка не вызывает того правового результата, на достижение которого она была направлена, т.е. правовые последствия сделки наступают только после ее регистрации. Однако следует учитывать особое правило, установленное для дву- и многосторонних сделок: согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Это означает, что по общему правилу в отношениях между собой стороны, совершившие договор в надлежащей форме, еще до его государственной регистрации рассматриваются как контрагенты, создавшие себе права и обязанности, и лишь для третьих лиц правовые результаты незарегистрированного договора не будут считаться возникшими. Важно усвоить и норму п. 2 ст. 164 ГК РФ о том, что сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, также подлежит государственной регистрации.

В п. 2 и 3 ст. 165 ГК РФ содержится положение, аналогичное правилу об "исцелении" сделки, не облеченной в обязательную нотариальную форму: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Сторона, необоснованно уклонявшаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне вызванные задержкой регистрации убытки.

Вывод. Государственную регистрацию сделок следует отличать от государственной регистрации прав и их перехода от одних лиц к другим. Государственная регистрация сделки обеспечивает обязательность предусмотренных ею последствий для третьих лиц, не участвовавших в сделке.