2407
.pdf
Расчетный срок реализации инвестиционного проекта определяем по формуле
Ток=100 %/i=100/17,1=5,8 лет.
3.3.1. Расчет эффективности вложения инвестиций при строительстве домов из лафетного бруса
Расчет эффективности инвестиционного проекта застройки коттеджного поселка домами из лафетного бруса представлен в табл. 19.
Жизненный цикл финансовых результатов инвестиционного проекта развития недвижимости строится по интегральным значениям ЧДД (простому и дисконтированному) для каждого расчетного года.
|
30000000 |
|
|
|
|
|
|
.) |
20000000 |
|
|
|
|
|
|
10000000 |
|
|
|
|
|
|
|
(руб |
|
|
|
|
|
|
|
0 |
|
|
|
|
|
|
|
потоки |
|
|
|
|
|
|
|
-10000000 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
-20000000 |
|
|
|
|
|
|
|
денежные |
|
|
|
|
|
|
|
-30000000 |
|
|
|
|
|
|
|
-40000000 |
|
|
|
|
|
|
|
-50000000 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
-60000000 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
временной период (год) |
|
|
|
|
|
ЧДД простой |
|
ЧДД дисконтированый |
|
|
|
||
|
|
|
|
|
Рис. 11. ЧДД инвестиционного проекта (для варианта застройки коттеджного поселка домами из лафетного бруса)
Расчет сроков окупаемости проекта (нормативного, простого и с дисконтированием).
Токпр 2 |
21232561 |
2,61года; |
Токдиск 3 |
375471 |
3,25 года; |
|
34565400 |
|
|
1485918 |
|
Токнорм 17,1%100% 5,8 лет(рассчитанпокоэффициентудисконтирования0,171).
Тпрос=2,61< Тнорм=5,8 года, следовательно, проекткреализациипринимается.
ок диск=3,25< ок
Расчет уровня рентабельности инвестиций и внутренней нормы доходности
Расчет уровня рентабельности инвестиций без дисконтирования:
PI п 30233547 34565400 2379754 2855704 3426845 1,8 1, 51466107,82
следовательно, проект к реализации принимается.
81
Табли ц а 1 9 Расчет эффективности инвестиционного проекта застройки коттеджного поселка домами из лафетного бруса
|
Год |
|
|
|
|
|
|
Финансовые дисконтир. |
||
|
|
Денежные оттоки |
Эксплуа- |
Финансовые результаты |
|
|
результаты |
|||
|
|
|
|
тационные |
|
|
К-нт |
|
|
|
|
|
Затраты на |
Денежные |
Финансовый |
Накопит. |
|
|
|
||
|
|
строительство |
притоки |
издержки |
итог, доход |
доход |
диск. |
ЧДД |
|
ΣЧДД |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
0 год |
|
-51466107,8 |
0 |
0 |
-51466107,82 |
-51466107,82 |
1 |
-51 466 108 |
|
-51 466 108 |
1 год |
|
|
31 824 786 |
1591239,3 |
30 233 547 |
-21 232 561 |
0,8547 |
25 840 612 |
|
-25 625 495 |
2 год |
|
|
36 384 631 |
1819231,56 |
34 565 400 |
13 332 839 |
0,7305 |
25 250 024 |
|
-375 471 |
3 год |
|
|
2 505 004 |
125250,192 |
2 379 754 |
15 712 592 |
0,6244 |
1 485 918 |
|
1 110 447 |
4 год |
|
|
3 006 005 |
150300,23 |
2 855 704 |
18 568 297 |
0,5337 |
1 524 089 |
|
2 634 537 |
5 год |
|
|
3 607 206 |
180360,276 |
3 426 845 |
21 995 142 |
0,4561 |
1 562 984 |
|
4 197 521 |
Расчет уровня рентабельности инвестиций с дисконтированием финансовых потоков:
PI д 25840612 25250024 1485918 1524089 1562984 1,1 1, 51466108
проект к реализации принимается.
Расчет внутренней нормы доходности (проверочного дисконта): IRR=70 %
ЧДД |
51466107,82 |
|
30233547 |
|
34565400 |
|
2379754 |
|
2855704 |
|
||||
|
1 |
|
|
|
1,71 |
|
1,72 |
|
1,73 |
|
1,74 |
|
||
|
|
|
|
|
3426845 20653599 руб. |
|
|
|
||||||
|
|
|
|
|
|
1,75 |
|
|
|
|
|
|
|
|
IRR= 8 % |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
ЧДД |
51466107,82 |
|
30233547 |
|
34565400 |
|
2379754 |
|
2855704 |
|
||||
|
1 |
|
|
|
1,081 |
|
1,082 |
|
1,083 |
|
1,084 |
|
||
|
|
|
|
3426845 |
12493593 руб. |
|
|
|
|
|||||
|
|
|
|
|
|
1,085 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
х |
|
|
|
12493593 |
|
|
; |
|
х 25,63. |
|
||
|
|
70 8 |
12493593 20653599 |
|
|
|||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||
Окончательное значение проверочного дисконта:
IRR=8+25,63=33,63 % > 17,1 %.
Определение целесообразности инвестиционного проекта Из всего выше описанного мы видим, что для данного проекта
характерно:
ЧДД= +4197521>0;
Т прос=2,61< Тнорм 5,8; ок диск=3,25< ок
PIп=1,8>1 и PIд=1,1>1;
IRR=33,63 %>17,1 %.
Таким образом, итоги предварительного анализа свидетельствуют о целесообразности реализации инвестиционного проекта. Это подтверждается тем, что чистый дисконтированный доход при норме дисконта, равной 0,171, имеет положительное значение и составляет +4197521 руб. Внутренняя норма доходности 33,63 %, что выше установленного норматива (17,1 %). Также сроки окупаемости подтверждают целесообразность участия в проекте, так как и простой (2,61 года) и дисконтированный
83
(3,25 лет) сроки окупаемости ниже расчетного, принятого при ставке 17,1 % равным 5 годам.
Эффективность участия инвестора в проекте будет зависеть от источников финансирования, а также от соотношения собственных и привлеченных средств и от того, на каких условиях будут предоставлены недостающие средства.
3.3.2. Расчет эффективности вложения инвестиций при строительстве домов из оцилиндрованного бревна
Результаты расчета эффективности вложения инвестиций при строительстве домов из оцилиндрованного бревна приведены в табл. 20.
Жизненный цикл финансовых результатов инвестиционного проекта развития недвижимости строится по интегральным значениям ЧДД (простому и дисконтированному) для каждого расчетного года
|
60000000 |
|
|
|
|
|
(руб) |
40000000 |
|
|
|
|
|
20000000 |
|
|
|
|
|
|
потоки |
|
|
|
|
|
|
0 |
|
|
|
|
|
|
денежные |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
-20000000 |
|
|
|
|
|
|
-40000000 |
|
|
|
|
|
|
|
-60000000 |
|
|
|
|
|
|
|
|
временной период (год) |
|
|
|
ЧДД простой 
ЧДД дисконтированный
Рис. 12. ЧДД инвестиционного проекта (для варианта застройки коттеджного поселка домами из оцилиндрованного бревна)
Расчет сроков окупаемости проекта (нормативного, простого и с
дисконтированием). |
|
|
|
|
|
Токпр 2 |
13136174 |
2,27 года; |
Токдиск 2 |
18955672 |
2,53 года; |
|
48061905 |
|
|
35109222 |
|
Токнорм 17,1%100% 5,8 лет(рассчитанпокоэффициентудисконтирования0,171).
Тпрос=2,27< Тнорм 5,8 года, следовательно, проекткреализациипринимается.
ок диск=2,53< ок
84
Табли ц а 2 0 Расчет эффективности инвестиционного проекта застройки коттеджного поселка домами
из оцилиндрованного бревна
|
|
|
|
|
|
|
|
Финансовые дисконтир. |
|
|
Денежные оттоки |
Эксплуатационные |
Финансовые результаты |
К-нт |
результаты |
||||
|
|
Денежные |
|
|
Накопит. |
|
|
||
|
Затраты на |
Финансовый |
|
|
|
||||
Год |
строительство |
притоки |
издержки |
итог, доход |
|
доход |
диск. |
ЧДД |
ΣЧДД |
|
|
0 |
|
|
|
|
|
|
|
0 |
-53187780,6 |
0 |
-53187780,6 |
|
-53187780,6 |
1 |
-53 187 781 |
-53 187 781 |
|
|
|
42 159 586 |
|
40 051 607 |
|
-13 136 174 |
|
|
|
1 |
|
2107979,3 |
|
0,8547 |
34 232 108 |
-18 955 672 |
|||
|
|
50 591 479 |
|
|
|
34 925 731 |
|
|
|
2 |
|
2529573,96 |
48 061 905 |
|
0,7305 |
35 109 222 |
16 153 549 |
||
|
|
2 505 004 |
|
|
|
37 305 485 |
|
|
|
3 |
|
125250,192 |
2 379 754 |
|
0,6244 |
1 485 918 |
17 639 468 |
||
|
|
3 006 005 |
|
|
|
40 161 189 |
|
|
|
4 |
|
150300,23 |
2 855 704 |
|
0,5337 |
1 524 089 |
19 163 557 |
||
|
|
3 607 206 |
|
|
|
43 588 035 |
|
|
|
5 |
|
180360,276 |
3 426 845 |
|
0,4561 |
1 562 984 |
20 726 541 |
||
Расчет уровня рентабельности инвестиций и внутренней нормы доходности
Расчет уровня рентабельности инвестиций без дисконтирования:
PI п 40051607 48061905 379754 2855704 3426845 1,8 1, 53187781
следовательно, проект к реализации принимается.
Расчет уровня рентабельности инвестиций с дисконтированием финансовых потоков:
PI д 34232108 35109222 1485918 1524089 1562984 1,4 1, 53187781
проект к реализации принимается.
Расчет внутренней нормы доходности (проверочного дисконта):
IRR=70 %
ЧДД 53187780,6 40051607 |
48061905 2379754 2855704 |
|||||||||
|
|
1 |
|
1,71 |
1,72 |
|
1,73 |
|
1,74 |
|
|
|
|
3426845 11929953,24 руб. |
|
|
|
||||
|
|
|
|
1,75 |
|
|
|
|
|
|
IRR= 8 % |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ЧДД 53187780 |
40051607 48061905 |
2379754 |
|
2855704 |
|
|||||
|
|
1 |
|
1,081 |
1,082 |
|
1,083 |
|
1,084 |
|
|
|
|
|
3426845 31438213,15 руб. |
|
|
|
|||
|
|
|
|
1,085 |
|
|
|
|
|
|
|
х |
|
|
31438213,15 |
|
; |
х 44,94 . |
|
||
|
70 8 |
31438213,15 11929953,2 |
|
|||||||
|
|
|
|
|
|
|
||||
Окончательное значение проверочного дисконта:
IRR=8+44,94=52,94 % > 17,1 %.
Определение целесообразности инвестиционного проекта Из всего выше описанного мы видим, что для данного проекта
характерно:
ЧДД=+20 726 541>0;
Т =прос=2,27<Тнорм 5,8; ок диск=2,53< ок
PIп=1,8>1 и PIд=1,4>1;
IRR=52,94 %>17,1 %.
86
Таким образом, итоги предварительного анализа свидетельствуют о целесообразности реализации инвестиционного проекта. Это подтверждается тем, что чистый дисконтированный доход при норме дисконта, равной 0,171, имеет положительное значение и составляет +20 726 541 руб. Внутренняя норма доходности равна 52,94 %, что выше установленного норматива (17,1 %). Также сроки окупаемости подтверждают целесообразность участия в проекте, так как и простой (2,27 года) и дисконтированный (2,53 лет) сроки окупаемости ниже расчетного, принятого при ставке 17,1 % равным 5 годам.
Эффективность участия инвестора в проекте будет зависеть от источников финансирования, а также от соотношения собственных и привлеченных средств и от того, на каких условиях будут предоставлены недостающие средства.
3.3.3. Расчет эффективности вложения инвестиций при строительстве домов из сэндвич-панелей
Результаты расчета эффективности вложения инвестиций при строительстве домов из сэндвич-панелей представлены в табл. 21.
Жизненный цикл финансовых результатов инвестиционного проекта развития недвижимости строится по интегральным значениям ЧДД (простому и дисконтированному) для каждого расчетного года.
|
40000000 |
|
|
|
|
|
(руб) |
20000000 |
|
|
|
|
|
0 |
|
|
|
|
|
|
потоки |
|
|
|
|
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
-20000000 |
|
|
|
|
|
|
денежные |
-40000000 |
|
|
|
|
|
-60000000 |
|
|
|
|
|
|
|
-80000000 |
|
|
|
|
|
|
|
|
временный период (год) |
|
|
|
ЧДД простой 
ЧДД дисконтированый
Рис. 13. ЧДД инвестиционного проекта
87
Табли ц а 2 1 Расчет эффективности инвестиционного проекта застройки коттеджного поселка домами из сэндвич-панелей
|
|
|
|
|
|
|
Финансовые дисконтир. |
||
|
Денежные оттоки |
|
Финансовые результаты |
|
|
результаты |
|||
|
|
|
Эксплуатационные |
|
|
К-нт |
|
|
|
|
Затраты на |
Денежные |
Финансовый |
|
|
|
|
||
Год |
строительство |
притоки |
издержки |
итог, доход |
Накопит. доход |
диск. |
ЧДД |
|
ΣЧДД |
|
|
3 |
|
|
|
|
|
|
|
1 |
2 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
|
9 |
|
|
|
0 |
|
|
|
|
|
|
|
0 |
-70616004,6 |
0 |
-70616004,58 |
-70616004,58 |
1 |
-70 616 005 |
|
-70 616 005 |
|
|
|
41 989 586 |
|
|
|
|
|
|
|
1 |
|
2099479,3 |
39 890 107 |
-30 725 898 |
0,8547 |
34 094 074 |
|
-36 521 930 |
|
|
|
47 972 503 |
|
|
|
|
|
|
|
2 |
|
2398625,16 |
45 573 878 |
14 847 980 |
0,7305 |
33 291 718 |
|
-3 230 212 |
|
|
|
2 505 004 |
|
|
|
|
|
|
|
3 |
|
125250,192 |
2 379 754 |
17 227 734 |
0,6244 |
1 485 918 |
|
-1 744 294 |
|
|
|
3 006 005 |
|
|
|
|
|
|
|
4 |
|
150300,23 |
2 855 704 |
20 083 438 |
0,5337 |
1 524 089 |
|
-220 205 |
|
|
|
3 607 206 |
|
|
|
|
|
|
|
5 |
|
180360,276 |
3 426 845 |
23 510 283 |
0,4561 |
1 562 984 |
|
1 342 779 |
|
Расчет сроков окупаемости проекта (нормативного, простого и с дисконтированием).
Токпр 2 |
30725898 |
2,67 года; |
Токдиск 5 |
220205 |
5,1года; |
|
45573878 |
|
|
1562984 |
|
Токнорм 17,1%100% 5,8 лет(рассчитанпокоэффициентудисконтирования0,171).
Ток=просдиск=2,67=5,1<<Токнорм 5,8 года, следовательно, проекткреализациипринимается.
Расчет уровня рентабельности инвестиций и внутренней нормы доходности
Расчет уровня рентабельности инвестиций без дисконтирования:
PI п |
14847980 17227734 20083438 23510283 |
0,74 1, |
|
101341902,58 |
|
следовательно, проект к реализации не принимается.
Расчет уровня рентабельности инвестиций с дисконтированием финансовых потоков:
PI д 34094074 33291718 1485918 1524089 1562984 0,99 1,
70616005
проект к реализации не принимается.
Определение целесообразности инвестиционного проекта Из всего выше описанного мы видим, что для данного проекта
характерно:
ЧДД= +1342779>0;
Т =прос=2,67<Тнорм 5,8; ок диск=5,1< ок
PIп=0,74<1 и PIд=0,99<1.
Таким образом, итоги предварительного анализа свидетельствуют о нецелесообразности реализации инвестиционного проекта. Это подтверждается тем, что хотя чистый дисконтированный доход при норме дисконта, равной 0,171, имеет положительное значение и составляет +1342779 руб. и сроки окупаемости подтверждают целесообразность участия в проекте, так как и простой (2,67 года) и дисконтированный (5,1 лет) сроки окупаемости ниже расчетного, принятого при ставке 17,1 % равным 5 годам, но проект не является рентабельным так как PIп=0,74<1 и PIд=0,99<1.
3.2.4. Расчет эффективности вложения инвестиций при строительстве домов из кирпича
Результаты расчета эффективности инвестиционного проекта застройки коттеджного поселка домами из кирпича приведены в табл. 22.
89
Табли ц а 2 2 Расчет эффективности инвестиционного проекта застройки коттеджного поселка домами из кирпича.
|
|
|
|
|
|
|
Финансовые дисконтир. |
|
|
Денежные оттоки |
Эксплуатационные |
Финансовые результаты |
К-нт |
результаты |
|||
|
|
Денежные |
|
|
|
|
||
|
Затраты на |
Финансовый |
Накопит. |
|
|
|||
Год |
строительство |
притоки |
издержки |
итог, доход |
доход |
диск. |
ЧДД |
ΣЧДД |
|
|
3 |
|
|
|
|
|
|
1 |
2 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
|
|
|
0 |
|
|
|
|
|
|
0 |
-67169617,1 |
0 |
-67169617,09 |
-67169617,09 |
1 |
-67 169 617 |
-67 169 617 |
|
|
|
47 723 586 |
|
|
|
|
|
|
1 |
|
2386179,3 |
45 337 407 |
-21 832 210 |
0,8547 |
38 749 882 |
-28 419 736 |
|
|
|
54 509 263 |
|
|
|
|
|
|
2 |
|
2725463,16 |
51 783 800 |
29 951 590 |
0,7305 |
37 828 066 |
9 408 330 |
|
|
|
2 505 004 |
|
|
|
|
|
|
3 |
|
125250,192 |
2 379 754 |
32 331 343 |
0,6244 |
1 485 918 |
10 894 249 |
|
|
|
3 006 005 |
|
|
|
|
|
|
4 |
|
150300,23 |
2 855 704 |
35 187 048 |
0,5337 |
1 524 089 |
12 418 338 |
|
|
|
3 607 206 |
|
|
|
|
|
|
5 |
|
180360,276 |
3 426 845 |
38 613 893 |
0,4561 |
1 562 984 |
13 981 322 |
|