2407

3. МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО РАСЧЕТУ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ВЫБРАННЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ РЕШЕНИЙ

ПРИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКОВ

3.1. Описание коттеджного поселка

3.1.1. Общие сведения

Генеральный план коттеджного поселка с блоком помещений общественного назначения (продовольственный магазин, кафе и т.п.) разработан в соответствии со СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» на основе топосъемки, выполненной отделом изысканий ОАО «ПензТИСИЗ», паспорта на проектирование за№6641 Главногоуправленияградостроительстваиархитектуры.

План организации рельефа выполнен методом «красных» горизонталей. Отвод ливневых и паводковых вод осуществляется по твердому покрытию проездов вдоль бордюрного камня в пониженную часть местности со сбросом в городскую ливневую канализацию.

Планировка территории осуществляется подсыпкой и срезкой грунта по всей территории благоустройства жилого коттеджного поселка.

Рельеф участка спокойный, нарушен незначительно, участок полуовальной формы с горизонтально-плоской поверхностью, перепад высот в границах участка не более 3,5 м, уклон территории менее 20 %.

Размещение площадок для проектируемого жилого коттеджного поселка производится согласно СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство» Проектом предусматривается максимальное благоустройство территории: устройство проездов с твердым покрытием и бордюрным камнем, устройство тротуаров, площадок с мощением плиткой. Озеленение территории коттеджного поселка осуществляется высадкой деревьев и кустарников ценных пород, устройством цветников из многолетников. На площадках во дворах предусматривается размещение оборудования для тихих и подвижных игр детей разного возраста и для отдыха взрослого населения. Проектом также предусмотрены площадки для хозяйственных целей и для удаления мусора и смета с дворовой территории.

Генеральным планом жилого коттеджного поселка предусматривается возможность безопасного передвижения "инвалидов, в т.ч. на креслахколясках.

Для облегчения переходов через проезжую часть улицы предусмотрены пандусы с уровня полосы дороги до пешеходных дорожек.

В местах пересечения пешеходных путей с проезжей частью высота базовых бортовых камней тротуара запроектирована не более 4 см. внутридворовые пешеходные дорожки и тротуары имеют ширину не менее 1,5 м, обеспечивающую безопасное одностороннее движение инвалидов на креслах-колясках.

61

3.1.2. Технико-экономические показатели

3.1.3. Расчет площадок и автостоянок

Расчет площадок произведен согласно количества предполагаемых жильцов:

в 1-доме – 4 39=156 чел. (39 домов.); 1 – площадки для игр детей 0,7 156=109,2 м2

2 – площадки для отдыха взрослого населения 0,1 156=15,6 м2

3– площадка для занятий физкультурой 2 156=312 м2

4– хоз. площадки 0,3 156=46,8 м2

5– автостоянки 0,8 156=124,8 м2

3.1.4. Противопожарные мероприятия

Генеральный план коттеджного поселка выполнен согласно противопожарных норм СНиП 2.07.01-89*.

Проезды и пешеходные пути запроектированы с учетом проезда пожарных машин с любой стороны здания и доступом пожарных с автолестниц в любую квартиру.

Расстояние от края проездов до стен здания колеблется от 8 до 10 м. Вдоль фасадов предусматривается только устройство газонов без посадки высокорастущих деревьев.

Проезды и площадки запроектированы с твердым покрытием.

3.2. Анализ затратной части реализации инвестиционных

проектов по строительству коттеджных поселков

3.2.1. Затраты подготовительного периода

Затраты на выкуп права собственности земельного участка площадью 5,5 га под размещение коттеджного поселка:

Договор купли-продажи права собственности на земельный участок от

19.05.2010 г.

Стоимость продажи права собственности на земельный участок по Договору составляет 13 000 000 рублей.

62

Затраты рассчитываются для пяти вариантов застройки:

1 вариант: застройка коттеджного поселка домами из лафетного бруса

2вариант: застройка коттеджного поселка домами из оцилиндрованного бревна.

3вариант: застройка коттеджного поселка домами из сэндвич панелей «Изолюкс».

4вариант: застройка коттеджного поселка домами из кирпича.

5вариант: застройка коттеджного поселка домами из пенобетона.

Таблица 7 Затраты на разработку исходно-разрешительной документации

Затраты на инженерное обеспечение объекта

В современном высокотехнологичном здании доля вложений в инженерное обеспечение может достигать 15–25 % от стоимости строительства, поэтому затраты по инженерному обеспечению строящегося объекта следует обязательно учесть в расходной части проекта. Доля вложений, с учетом класса здания и уровня его обустройства, была определена на уровне 15 % от стоимости строительства.

63

Затраты на содержание службы Заказчика

По объектам нового строительства содержание дирекции в среднем принимается в размере 4,0 % от стоимости строительных работ соответствующего периода.

3.2.2. Затраты основного периода

Существует 4 способа определения затрат на замещение для объекта недвижимости в рамках затратного подхода:

метод сравнительной единицы, при котором скорректированная стоимость выбранной для расчета недвижимости умножается на число единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть 1 кв. м,

1куб. м, 1 место и пр.

поэлементный способ расчета стоимости объекта недвижимости

заключается в определении удельной стоимости единицы измерения

объекта или всего объекта исходя из поэлементных затрат (затраты на материалы, рабочую силу, на производство земляных, монтажных, отделочных работ и т.д.).

 сметный способ расчета стоимости объекта недвижимости

заключается в составлении объектных и сводных смет строительства данного объекта, как если бы он строился вновь. Это наиболее трудоемкий метод определения стоимости объекта, хотя он может быть значительно облегчен, если для оцениваемого объекта сохранились старые сметы, по которым этот объект строился.

64

 индексный способ оценки объекта недвижимости заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом РФ и периодически публикуются в печати.

Исходя из результатов анализа применимости вышеуказанных способов, расчет затрат на строительство производился сметным способом расчета стоимости объекта недвижимости.

1 вариант. Сметная стоимость строительства индивидуального

жилого дома из лафетного бруса.

Расчет проведен для варианта застройки участка домами из лафетного бруса.

Таблица 1 1 Сметная стоимость в таблице рассчитана для одного жилого дома

Стоимость основных материалов и работ по возведению деревянного жилого дома из лафетного бруса т.180 мм

общей площадью 73,2 кв.м

65

Продо лжение табл. 1 1

66

Окончание табл. 1 1

Для коттеджного поселка в целом стоимость строительства составит: 24 052 216 руб.

67

2 вариант. Сметная стоимость строительства индивидуального

жилого дома из оцилиндрованного бревна.

Таблица 1 2 Сметная стоимость строительства индивидуального жилого дома

из оцилиндрованного бревна

Стоимость основных материалов и работ по возведению жилого дома из бревна оцилиндрованного

общей площадью 94,0 кв.м.

И.П. Хухлаев Пензенская область, р.п. Сосновоборск

Для коттеджного поселка в целом стоимость составит: 25 326 600 руб.

68

3 вариант. Сметная стоимость строительства индивидуального

жилого дома из сэндвич панелей «Изолюкс»

Таблица 1 3 Сметная стоимость строительства индивидуального жилого дома

из сэндвич панелей «Изолюкс»

Стоимость основных материалов и работ по возведению жилого дома по технологии "Изолюкс"

общей площадью 87,5 кв.м

ООО ПКФ "Термодом"

Пензенская область, г.Пенза, ул.Антонова, 1"а"

Для коттеджного поселка в целом стоимость составит : 38 226 825 руб.

69

4 вариант. Сметная стоимость строительства индивидуального

жилого дома из кирпича.

Таблица 1 4 Сметная стоимость строительства индивидуального жилого дома

из кирпича

Стоимость основных материалов и работ по возведению жилого дома из силикатного кирпича

общей площадью 95,8 кв.м

70