2407

Определившись, с тем, какой материал мы хотим использовать для строительства коттеджного поселка, мы провели анализ деятельности строительных организаций, которые могут предложить подходящие нам проекты домов (табл. 5).

Таблица 5

Проекты индивидуальных жилых домов, предлагаемые Пензенскими строительными организациями

32

Окончание табл. 5

35

1.4.Проблемные вопросы строительства коттеджных поселков

1.4.1.Проблемы, возникающие на этапе подготовки строительства

Спрос на землю под коттеджные поселки растет день ото дня. Все больше появляется на рынке начинающих инвесторов, которые раньше никогда не занимались строительством, а заработали деньги совсем на другом бизнесе. Желание выгодно вложить имеющиеся средства вполне естественно. А куда же вкладывать их сегодня, как не в землю или в проекты по строительству недвижимости!?

Самым привлекательным для инвестиций с точки зрения окупаемости является на сегодня многоэтажная застройка. Коттеджные поселки на настоящий момент находятся на втором месте в списках объектов недвижимости, в которые инвесторы желают вложить свои капиталы. За ними следуют складские и офисные комплексы, торговые комплексы, гостиницы и мотели, турбазы и зоны отдыха.

Самым проблемным вопросом строительства коттеджных поселков на сегодняшний день является законодательная неурегулированность коттеджного строительства (в законодательной базе нет даже такого определения как «коттеджный поселок» или «городок»). И поскольку законом не закреплено обязательное строительство социальной инфраструктуры, то застройщики таких мелких поселков зачастую ограничиваются лишь строительством непосредственно домов, не занимаясь возведением школ, детских садов, магазинов и других объектов соцкультбыта.

Мнения относительно перспектив малоэтажного строительства резко поляризовались. "Потенциал малоэтажки колоссальный, и ее нужно развивать. И это будет решением насущной жилищной проблемы", – высказал мнение один из модераторов стола А.Коган, заместитель председателя Комитета по бюджету и налогам Государственной Думы РФ, координатор проекта "Свой дом".

Кроме того, реализацию проектов строительства коттеджных поселков затрудняет то, что банковские структуры не очень охотно производят ипотечное кредитование в загородный сектор. Это обусловлено обычно тем, что с позиции банков загородная недвижимость является достаточно рискованной сферой. Всегда существует риск того, что строящийся дом превратится в долгострой, а коттедж в случае невозможности клиента погасить свои финансовые обязательства будет не возможно продать. В р- зультате политика банков в отношении ипотеки загородной недвижимости сводится к выдаче кредитов под высокие проценты и на короткие сроки.

С другой стороны клиенты загородного рынка недвижимости тоже достаточно настороженно относятся к покупке домов в кредит. Дело в том, что загородные коттеджи стоят очень дорого и для того, чтобы брать такой большой кредит нужно быть очень уверенным в завтрашнем дне, что в наше неспокойное время является редкостью. К тому же стандартные

36

банковские программы имеют существенные ограничения по максимальной сумме выдаваемого кредита. Поэтому у потенциальных покупателей загородной недвижимости часто нет возможности набрать всю необходимую для покупки сумму. Цены же на загородную недвижимость имеют свою динамику. В среднем в течении этого календарного года цены росли от 1 до 2 % ежемесячно, что для инвестирования денежных средств, как согласится любой предприниматель, не мало.

Многие начинающие инвесторы делают свою первую ошибку в расчетах, суммируя стоимость земли и стоимость строительства объектов на ней. Получив в итоге сумму, которая их не пугает, и прикинув в уме прибыль от реализации готового объекта, они, не задумываясь, начинают действовать. Но само по себе строительство объектов не так уж и дорого и доля необходимых затрат на возведение домов, коттеджей, таунхаусов или объектов инфраструктуры в поселке бывает иногда меньшей по сравнению с другими необходимыми затратами, о которых очень часто как раз и забывают.

Также хотелось бы обратить внимание на тот факт, что часто предлагаемые земельные участки имеют статус земель сельхоз назначения. Изменение целевого назначения земель зачастую связано с согласованием генпланов и вводом в границы населенных пунктов, поэтому не стоит рассчитывать на быстрое решение этого вопроса. От момента приобретения участка до изменения его целевого назначения может пройти от 6 месяцев до года.

Некоторые девелоперы признаются, что далеко не вся заявленная площадь коттеджного городка находится в их собственности. Они приступают к строительству, приобретя лишь часть необходимой земли, а оставшиеся площади придется переводить в "правильное" назначение уже в процессе возведения поселка.

Поэтому до оформления сделки по покупке земельного участка обязательно нужно узнать:

–утверждена ли в отношении данного земельного участка градостроительная документация о застройке.

–не пролегают ли под землей на вашей территории какие-либо кабели или другие инженерные коммуникации, из-за которых на вашем участке будет невозможно капитальное строительство. Перенос подземных коммуникаций потребует значительных затрат.

–соответствует ли категория использования земельного участка требованиям строительства. Земли сельхоз назначения стоят сравнительно недорого, а вот их перевод в нужное назначение требует не только значительных денежных средств, но и временных, а также человеческих ресурсов (это силы и нервы, которые придется тоже тратить). Иногда этот процесс длится несколько лет.

37

– нет ли обременений на земельный участок. Может получиться и так, что не весь участок земли предназначен под капитальное строительство. Наиболее частый случай обременений земельного участка – это водные объекты, нанесенные на карту. Даже засохший ручей, который трудно отыскать в кустах на вашей территории или в непосредственной близости от вашего участка, может стать серьезным препятствием для ведения строительства. Чтобы максимально снизить риски, свойственные покупке земли на первичном рынке, грамотные игроки на рынке загородной недвижимости приобретают земельные участки на "вторичном рынке". Таким образом они становятся добросовестными приобретателями, а значит, застрахованными от каких-либо претензий на эту землю. При покупке земли на вторичном рынке можно оценить и целевое назначение, и легитимность выделения земли, и корректность гидронамыва и т.п. А по мере развития инфраструктуры проекта можно и увеличивать стоимость земли.

Также достаточно затратным является согласование проекта. Стоимость согласований проекта практически никогда невозможно

оценить заранее. Все зависит от места расположения вашего земельного участка и лояльности местных властей к вам или вашей компании. В любом случае в бизнес-план эту статью расходов вписать просто необходимо.

1.4.2. Проблема обеспечения инженерными коммуникациями

Другой фактор, который значительно тормозит развитие загородного рынка недвижимости, это дефицит энергомощностей существующих инженерных сетей. Сегодня часто девелоперской компании приходится самой заниматься строительством недостающих распределительных подстанций, кабельных и воздушных линий. На практике оказывается, что чем масштабнее проект коттеджного поселка задуман, тем больше возникает проблем с сетями инженерныхкоммуникаций. Всвоюочередьдополнительныеработы, которые выполняют девелоперы, способствуют удорожанию проекта. Кроме того существенноувеличиваетсявремяреализациипроекта.

Строительство наружных инженерных коммуникаций и подключение к центральным сетям – один из наиболее трудных этапов реализации любого загородного проекта. Как правило, стоимость этих подключений и согласований очень велика.

Покупка электрических мощностей. Эта проблема стоит перед всеми без исключения хозяевами земельных участков. Выделенных мощностей никогда не хватает, а покупка дополнительных киловатт стоит очень дорого. К сожалению, у нас пока еще очень часто продают участки земли, которые не обеспечены необходимыми инженерными коммуникациями и электрическими мощностями или вообще совершенно не приспособлены для строительства на них каких-либо объектов.

38

1.4.3. Проблема обеспечения социальной инфраструктурой

Еще один из существенных факторов, который значительно тормозит развитие загородного рынка недвижимости, это недостаточный уровень развития социальной инфраструктуры.

В основном люди, которые решаются переехать за город на постоянное местожительство, это семьи с детьми. Поэтому отсутствие поблизости с коттеджным поселком детского сада и школы часто мешают семьям осуществить свою загородную мечту. Также рост спроса обычно сдерживает недостаточная обеспеченность торговой и развлекательной инфраструктурой. На самом деле, потенциальные покупатели загородной недвижимости больше всего при переезде за город боятся оказаться оторванными от всех благ цивилизации. И никакая удивительного вида природа и свежий воздух этот недостаток не исправит. Тяжелее всего на сегодняшний день обстоят дела с транспортной доступностью. Очень часто нормальные подъездные дороги к новым поселкам просто отсутствуют.

Таким образом, проанализировав основные проблемы, возникающие при строительстве коттеджных поселков, можно сделать следующие выводы:

1.Требуется четкая градостроительная политика на уровне Российской Федерации. Необходимо доработать нормативную и законодательную базу.

2.Необходимо увязывать планы застройки территорий с планами экономического развития регионов, муниципалитетов и т.д., с целью развития инженерных сетей и инфраструктуры.

3.Необходимо четко прорабатывать зонирование застраиваемых территорий.

4.Необходимо упростить существующую схему изменения категорий земель.

39

2.ОБЗОР ОСНОВНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ РЕШЕНИЙ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ

МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

ВПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

2.1. Индивидуальные жилые дома из лафетного бруса

Деревянный массив – очень популярный материал для строительства малоэтажных домов в России. Однако дома из лафетного бруса являются относительно недавним новшеством для нашей страны. Тем не менее, в силу своей технологичности, лафетный брус находит всё более частое применение в сфере коттеджного строительства.

Основным конструктивным элементом стены стандартного деревянного дома является лафет, представляющий собой двухкантный брус, выполненный из пиловочного бревна хвойных пород, в котором пропилен продольный паз (штроба) и поперечные пазы (чашки), служащие для соединения лафетов в венцы и последующей сборки сруба из отдельных венцов. Крепление бруса с по-

мощью деревянных нагелей исключает продольное смещение элементов, дополнительно повышает прочность сруба. Комплект лафетов дополняется комплектом стропил, являющихся несущими конструкциями кровли. Геометрические параметры лафетов и стропил определяются по типовым проектам и рабочим чертежам. Лафетный брус покрывается специальными антисептирующими и огнезащитными составами для продления жизненного цикла древесины.

Как правило, сруб деревянного дома изготавливается на строительной площадке компании. Это дает возможность осуществлять необходимый контроль на всех стадиях сборки. Затем маркируется, составляется карта сборки (которая прилагается к основной документации), сруб разбирается, перевозится на место сборки и устанавливается непосредственно на фундаменте.

40