Вопрос 31. Сравнительная характеристика правового режима отделимых и неотделимых улучшений в аренде и найме жилого помещения

Отделимые улучшения - это те, которые могут быть демонтированы без существенного ущерба для арендованного или нанимаемого имущества. Неотделимые улучшения - это те, которые невозможно демонтировать без ущерба для имущества.

Основные особенности правового режима:

1. Аренда:

* Отделимые улучшения:

* Арендатор вправе демонтировать отделимые улучшения до окончания срока аренды и забрать их с собой

* Если арендатор не демонтировал улучшения, арендодатель вправе потребовать их демонтажа или оставить их себе

* Арендатор не имеет права требовать от арендодателя компенсации за отделимые улучшения

* Неотделимые улучшения:

* Арендатор вправе требовать от арендодателя компенсацию за неотделимые улучшения, если они были сделаны с согласия арендодателя

* Компенсация рассчитывается по стоимости улучшений на момент прекращения договора аренды, за вычетом износа.

* Арендатор не имеет права требовать компенсации за улучшения, сделанные без согласия арендодателя, за исключением случаев, когда они были необходимы для сохранения имущества

* Арендодатель вправе потребовать от арендатора компенсации за неотделимые улучшения, если они были сделаны без его согласия и не были необходимы для сохранения имущества

2. Наем жилого помещения:

* Отделимые улучшения:

* Наниматель вправе демонтировать отделимые улучшения до окончания срока договора найма и забрать их с собой

* Если наниматель не демонтировал улучшения, наймодатель вправе потребовать их демонтажа или оставить их себе

* Наниматель не имеет права требовать от наймодателя компенсации за отделимые улучшения

* Неотделимые улучшения:

* Наниматель вправе требовать от наймодателя компенсации за неотделимые улучшения, если они были сделаны с согласия наймодателя

* Компенсация рассчитывается по стоимости улучшений на момент прекращения договора найма, за вычетом износа.

* Наниматель не имеет права требовать компенсации за улучшения, сделанные без согласия наймодателя, за исключением случаев, когда они были необходимы для сохранения имущества

* Наймодатель вправе потребовать от нанимателя компенсации за неотделимые улучшения, если они были сделаны без его согласия и не были необходимы для сохранения имущества

Вопрос 32. Обязанности текущего и капитального ремонта в аренде и найме жилого помещения

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.