955

имеет(владельцамиправо

долейчастьуставногоприбыли компанииапитала). ПослеВлад лецгосудадоли уставногой регистрациикапитала

на

общем собрании собственников жильярственнеобходимо принять

решениеорганизациипередачи управлен я домом этой управляющей компании. Решение

принимается

простым

большинством гол сов

ющих

на собрании

ственников

или их

редстав телей. Согласноприсутству. 3. Ст. 45

ЖК: «Общ е

соб ание

помещений

многоквартирном доме

(имеет

кворум), еслисобственниковнем приняли участие собственники помещенийправомочноданном доме или

их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от

общего числа г лосов». Решение общего собрания собственников может быть

ринято без

проведения собрания: путем проведения заочного

вания -

ередачи

письменной

форме

решений

собственников пголосвопросам,

поставленным

на голосование.

Таким образом, при выборе управляющей компании:

исключается риск выбрать мошенников (у самих себя в овать трудно);

1)2 образуется дополнительная мотивация управляющей организации, кроме

денежной;

3) достигается максимальное участие всех граждан в управлении (высший

орган управления – общее собрание участников)

4) ведется контроль за руководителем (по решению участников он может

быть в юбое время снят

должности);

5) исключаются трудности, связанные с созданием и регистрацией ТСЖ.

Рек мендуемая организационно-правовая форма для такой компании –

общество

огра

ченной

ответственностью (ООО). Но нужно

помнить, что

личество участников ООО не должно п

пятидесяти,

поэтому, если

собственников

больше, целесооб азно выб евышатьпо одному участнику от вартиры

ли отобрать их по иному критери

. Для разработки учредительных документов

и регистрации ООО

юрист, но по сравнению с ТСЖ

это обойдется

значительно дешевлепонадобитсязаймет меньше времени - около двух недель.

Стр.

52

Чтобы организовать работу по управлению домом необходимо учитывать ее

основные моменты:

1)

переоформление договоров тепло-, газо-, водоснабжения, вывоза мусора

на управляющую компанию;

2)

расчет платежей за коммунальные услуги и содержание жилого фонда с

учетом льгот и субсидий;

на расчетный

3)

сбор оплаты от граждан и компенсации льгот и суб

счет организации (понадобится кассовый апп рат или договорсидийб

ком);

4)

перевод денежных ср дств по договорам снабжающим организациям;

5

сбор информации

необходимости

ремонтных работ;

6)

организация оперативного реагированиятекущихпроведения работ.

ограниченной

В

отличии от ТСЖ, виды

общества

ответственностью могут быть разнообразны,деятельности. . «общество вправе существлять

иные

деятельности, не противоречащие

действующему законодательству».

Ины

видысловами, каждый из соб твенником жилых помещений, практически

ничем

на рискуя, может стать с

новообразуемой

коммерческой

ганизации, которая будет действоватьовладельцемего интересах и в дальнейшем может

приносить ему доход. При этом:

1)

общество с ограниченной отве ственностью отвечает по своим

обязательствам только своим уставным капиталом (10 000 рублей);

2)

каждый участник имеет право выйти из общества в любое время,

независимо от согласия других участников.

Выв ды

нно выбора способа

Проблемы реализации нового жилищного кодекса,

управления жилыми домами, стали сегод я одной из акту льнейших тем.

По новому жилищному кодексу многие

заботы,

например

капиталь ом

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений

многоквартирном

доме обязаны выбрать один из следующих способов управления

многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в

многоквартирном доме;

жилищным

2) управление товариществом собственников жилья либ

кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Как видно, формулировка законодателя стала намного жестче. Действующий

закон

собственнику выбор способа управления многоквартирным

жилымпредписываетдомом обязательном порядке.

способы

управле

я

Характе изуя

предложенные

ногоквартирными дом ми, следует отметить,законодателемчто

ретически каждый из

их

может быть применен

на практике, однако необходимо учитывать их

конкретные

татки. И

в

прежнем,

в новом законодатель

указана

помещенийвозможность

непосредственного управления домовладельцами (собственниками

доме),

Закон при этом вводил оправданные ограничения,

многоквартирномогов вая, что использнование упомянутого способа целесообразно при

незначительных размерах кондоминиума

ограничен ом числе домов адельцев.

Действительно,

наладить взаимодействие

между значительным

количеством

собственников жилых помещений практически невозможн .

упр Законодательствоениесвои

требует от жильцов жилых многоквартирных домом брать

руки.

Это

задача

оказывается очень

сложной

для

под

большинства

дом

. Для

некоторых

домов

решение задачи

управленияющегом жет оказаться невыполнимой.

Основные проблемы управления жилых многоквартирных домов:

разный материальный уровень жильцов;

прочные

настроения;

-

разный возрастиждивенческиеинтересы жильцов;

отсутствие опыта управления;

54

Стр.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

1. Изучение классических понятий «н движимости» дало определение

«жилой недвижимости» как строения или

его

предназначе ного для

законом порядке в эксплуатацию, связанное

земельным

частком,установленномимеющи

проживания людей, законченное

части,принятое

границы, подлежащее кадастровомустроительствомтехническому учету (инвентаризации),

включающее жилые помещения, непосредственно удовлетворяющие жилищные

пот ебности людей, а также подсобные и иные вспомогательные

ор дование,

сооружения

элементы

инженерной

инфраструктурыпомещения,

обслуживающие жилые помещения.

2. Определено рациональное использование жилой недвижимост , как

оказыв емыми услугами, 2. Загруженность площадей, внутридомовыхпотребителейвнешних

совокупность трех показателей: 1. Удовлетворенность

площадей,

пространств,

3.

Эффективность

использования

внутридомовыхпомещений,внешних пространств, помещений.

но два жизненных

3. Установлено, что для жилой недвижимости

цикла в силу особенностей её как товара, закрепленногохарактерз мле, относи ель

длительного

периода строительства (до 1 года и более) и

существен

совокупного периода использования (до 100

лет

б лее), чтно

необходимо учитывать при разработке реализации решений по рациональному

использованию

бъектов жилой недвижимости.

жилой едвижимости можно

4. Выявлено, что рациональное

оценить показателями уровня управленияиспользованиеизм

ении

экономических

социальных

результатов деятельности органа

управления эксплуатацией жилой

недвижимости, заключающейся в применении совокупности качественных или

количественных

критериев.

56

Стр.

5. Определено рациональное использование жилой недвижимост , как

совокупность трех показателей: 1. Удовлетворенность

оказываемыми услугами, 2. Загруженность площадей, внутридомовыхпотребителейвнешних

пространств, помещений, 3. Эффективность использования площадей,

внутридомовых внешних пространств, помещений.

6.

ПроанализированоПензенской обл сти такими видами благоустр йства как водопровод

благоустройство жилищного фонда Российск й

Федерацииканализация. Анализ показал п стоянное повышение изношенности сетей, но

то

время

стабильностьаварий.

работы коммунальных служб, что выражается в

снижении чис

7.Проанализированы

тарифы на жилищные и коммунальные услуги,

наблюдается тенденция к их повышению ежегодно в размере от 5 до 20% на

отдельные виды предоставляемых услуг.

8. Разработана методика оценки уровня рационального

бъе та жилой недвижимости в эксплуа ационной стадии, заключающаясяиспользования

оценке

показателей, распределенных по трем группам: 1 группа. Показатели,

характеризующие качество и объем предоставляемых услуг: 2 группа.

Показатели, х рактеризующие эффективность структуры обслуживаемой сферы;

3 группа. Ф нансовые показатели, определенные на основе опроса населения

9.Анализ

паспорта многоквартирного жилого дома показал, что он

расп лагается

благоприятном месте города, оснащен

всеми видами

благоустройст

за исключением газа и горячего водоснабжения.

компании ООО

10.

Управление происходит с помощью управляющей

«Пензастрой-сервис Терновский», которая показывает достаточно стабильные

показатели работы

11. Расчет уровня рационального использования объекта позволяет отнести

использование объекта в зону наиболее рационального использования объектов

жилой

недвижимости.

57

Стр.

энергосбережении10. Федеральныйи повышенииот 23.11ергетической.2009 N 261-ФЗэффективности(ред. от 13.07.2015)внесении"Об

изменений в

отдельныезаконодательные акты Российской Федерации".

11. Пр грамма повышения

энергоэффе

тивности городского

жилищного

фонда в ссийской Федерации – Разработка модели

нормативно-правовой

базы.

Разработка

механизмов

финансирования

капитального

ремо та

повышения

энергоэффективно

многоквартирных

домов

и

механизмов

государственной поддержки. Институт экономики города, Москва, 2011 г.

Научная литература

А.Н.,

Улицкая Н.Ю., Старостин С.В.,

12. Акимова

М.С., Поршакова

Котельников

Г.А.

маркетинг комплексной жилой

территории // ЭкономикаИнвестиционныйпредпринимательство. . – 2013. - № 12-2 (41застройки-2). - .

417-420

финансирования

капитального

монта

и

13. Анализ лучшей практики

повышения

многоквартирных

домов (на

примере

стран

ЦентральнойэнергоэффективностиВосточной Европы): Аналитический отчет - М.: Алекс, 2011. – 146

с.

14. Баронин С.А. Методология формирования

развития территориальных

рынков

доступного жилья. Диссертация на

соискание

ученой степени доктора

экономических наук. - М., 2005.

В.А. Оценка

прогнозирование рынка жилья в

15. Баронин С.А., Ступин

России.30-38.// Имущественные отношения в Российской Федерации. 2005. № 4.

16. Баронин

С.А., Попельнюхов С.Н., Попова

И.В. Тарханова

Е.В.

Управыление в развитии недвижимости // Учебное пособие /

Пенза, 2012.

й

17. Б онин С.А., Янков

А.Г. Контракты жизненного

ц кла: понятий

анализ,

зарубежный опыт

перспективы развития

в

России

// Современные

проблемы науки и

образования. 2013. № 6. С. 520.

59

.

Стр

18. Беляев М.К., Мазница Е.М. Новые направления реформирования

регионального жилищно-комунального хозяйства // Механизация строительства.

2011. № 2. С. 31-32

19. Букин С.Н. Использова ие опыта западных стран в целях развит

региональн го жилищно-коммунального хозяйства в России // Стратегия

устойчивого развития регионов России. 2013. № 17. С. 240-244.

20. Водянов

А.Н.

Инвестиционные

проекты, финансируемые из

федерального бюджета: методы оценки эффективности / А.Н.

Водянов,

О.С.

Гаврилов // Российский экономический журнал. - 2012 - № 1 - 9-28.

21. Валитов Ш. М., Демьянова О. В. С стематизированный анализ подходов

оцен е эффективности

макроэкономических систем. [Текст] // Журнал «Вестник

казанского государственного финансово-экономического института» - 2011 г. –

№1 – С. 13-18.

О.

В.

Соверше ствование экономикорганизационного

22. Веденеева

механизма реконструкции и

капитального ремонта жилищного

фонда — Дисс.

канд. экон. наук 08.00.05 — Санкт-Петербург, 2012.

23.

М.О., Учинина Т.В. Формы государственной поддержки при

23. НаукаГарькина

ие в XXI веке: по материалам международной научно-

приобретен

жилья // Вестник научных конференций. -2017. -№ 2-5(18). – с.22

практическойобразоваференции28

февраля 2017 г. Часть 5.

24. Головкин

В.В. Реформирование жилищ о-коммунального хозяйства

Российской. Федерации в 1992-2011 г./ В.В. Головкин - М.: ИНФРА-М, 2012.

– 440

25. Грабовый П.Г. и др. Управление городским хозяйством и модернизация

жилищно-коммунальной инфраструктуры. М, Издательство: Просветитель,

2013г.

Е.В. Основные направления формирования инвестицио

26. Духанина

-

инновацион ой

активности

предприятий

-ст оительного

комплекса (на

примере г.Пензы) // Современные проблемыинвестиционнонауки

образования. –

60

Стр.