955

ые услуги ТСЖ,

Собственники

помещений

многоквартирном

доме.

доме делегируют пра о

заключения договоров на поставку

жилищно-коммунальных услуг товариществу

жилья (ЖК, ЖСК),

товарищество собственников жилья (ЖК,

собственниковЖСК) свою очередь заключает

договор

с

управляющей

организацией,

осуществляет

пои поставщикоуправленияуслуг и

заключает с

ними договорыкотораяимени товарищества

собственников

жилья (ЖК, ЖСК) рис. 2.5.

специализированныхосуществляется

организаций(ЖК, ЖСК)(управляющихсамостоятельнокомпаний)либо.

с

привлечением

Образование ТСЖ,

содержание аппарата ТСЖ (упра ляющего, бухгалтера)

сил ми

оказалось выгодным только в новых

домах, в которых

подавляющеесобственниковльшинство квартир принадлежит самим жильцам. В этом случае

отсутствует

необходимость

немедленных вложений в ремонт дома, что д ет

возможность аккумулировать средства на будущие нужды. Не нужно

представителей органов муниципального управления к участию

собранияхпривлекать

олосованиях. Как

правило,

таких домах низкий процент мал обеспеченных

граждан, что дает

возможность

весомые денежные

взносы

каждого

жильца, облегчает процедуру расчетасобиратьполучения от государства

субсидий и

льгот.

управляющей ко панией

Управление многоквартирным домом

с помощью привлечения управляющей

мпании является одним из трех способов управления предлагаемых жилищным

кодексом РФ. При управлении многоквартирным домом у

ющей компанией

между сторонами заключается письменный договор которыйправлякотор

стороны

закрепляют перечень работ

услуг, осуществляемых управляющей

компанией и

д ме которой на оснобязанностивани решения данного общего

собрания

передаются

их стоимость, пр ва

организ ц

и ответственность сторон.

Управляющая

— это коммерческая организация, которая

выбирается на общем

бран

собственников помещений в м огоквартирном

олномочия

по

управлению

общим имуществом

тирного дома,

предоставлению

жилищных

коммунальных услуг,многоквартакже

созданию

Решение общего собра ияусловийвыборе способа упра ле

я согласно ст. 161 ЖК

благоприятных и безопасных

проживания г жда .

РФ является обязательным для всех

собственников помещений в

многоквартирн м доме.

Правов й сновой деятельности, общей для всех управляющих орган заций,

являются нормы

Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного

42

Стр.

жильцамПредоставлятьданного домакоммунальные.

услуги собственникам помещений

другим

-

Осуществлять иную, направленную на достижение целей

управления

многоквартирным домом, деятельность.

Строго говоря, управляющая компания может оказывать та овые услуги как

самостоятельно, так и заключив договоры с пост вщиками жилищно-

коммунальных

услуги

–

р сурсоснабжающими

организациями,

компаниями,

оказыва

по техническому обслуживанию домов, их санитарному

сод ржаниющимит.п., организациями, занятыми расчётом и приёмом платежей от

населения.

На практике реализуется в основном второй подход: УК только

предоставление жилищно-коммунальных услуг

контролирует

техническоеорганизует

санитар ое состояние дома. То есть УК занимается

тем, чем должна заниматься –

уп авлением.

Обеспечивает

условия

проживания

в

,

отвечающие

норма ивам.

Организует работы по проведению текущегдомеи капитального

ремонта:

заключает договор на

• производит вы ор обслуживающей организации

проведение•

ремонта общего имущ ства

дома,

спечивает

устранение

авариймногоквартирногнеисправностей инженерного

оборудования,

•

проводит работы по подготовке к сезонной эк плуатации дома,

помещений

раз абатывает

собственникам

многоквартирного дома

предложениепредоставляетпостановке дома на капитальный ремонт,

разрабатывает смету на проведение работ и сроки их выполнения.

между

УК и

Для

создания

поддержания

раб ч

отношений

собственниками

помещений

в доме необходимо

иметь механизмы контроля

заказчиком (собственниками) деятельности исполнител

(УК).

Согласно действующему законодательству, УК обязана:

• предоставлять уполномоченному представителю собственников жилья

доступ

к информации,

связанной

с

деятельностью

по управлению

общим

44

Стр.

муществоминую документациюмногоквартирноговопросам,дома, проектызатрагивающимпланов, плановыематериальныезадания,интересыотч ты

собственников при получении услуг,

пом щений

многоквартирного дома

•

предоставлять

с бственникам

координаты подрядных организаций и

перечень выполняемых ими работ с

расценками на их осуществление,

от

пом щений жалобы и

•

поступившие

предложениярассматриватьпринимать необходимые меры

установленные сроки,

• ежегодно проводить отчётное собраниесобственниковжителями о выполнении договора

управления.

того УК обязана предоставлять в установленном порядке льготы и

Кроме

субсидииюджетные

жильцам многоквартирного дома. Использовать полученные

средства,

платежи за жилищно-коммунальные

только

организациями, своевременно производить

оплату,

оказанных имиподряднымиуслуг

целевому назначению. Выполнять условия

дог воров услуги

выполненных работ.

Обязанности собственников предельно просты: не нарушать порядок и

вовремя оплачивать сч та. Как правило,

ж

-коммунальных

услуг оплачивают их

непосредственнопредусмотрен

черезполучателиУК,

договорилищном между УК и

п ст вщиком ЖКУ

иной

способ

оплаты. УК получает

вознаграждение за выполнение работ по управлению многоквартирным домом.

Его размер

договором – это может быть процент от суммы,

устанавливаетсясобственников помещений

ртирно

дома за оказанные

полученнойЖКУ, бо некая сумма, утвержденная общим

соб анием пргоживающих.

которого

1. остав общего

имущества

многоквартирд ма, в отношении

При выборе способа управления

ным дом

управляющей

организацией, собственники помещений

ном

дом

заключают с

выбранным управляющим дого оры управления,

кот рых д лжно быть указано:

будет

осуществляться

управление,многоквартирногоадрес такого дома;

Стр.

45

Такимотражаетобразом,реалиисуществующеесл жившихсяжилищноенош нийзаконодательствообласти управлениядостаточно

полномног кварт рными жилыми д мами, предоставля

т собственникам возможность

выбрать наиболее удобный

способ

управления

недвижимостью как инструмент

реализации права распоряжения своей собственностью.

Современные пробл мы управления жилыми домами

Практика

п казывает,

что с бственники большинства жилых домов не

решаются брать ответственность по упра лению собственным домом на себя. Но

и в тех домах, где образовано

во собственников жилья, как правило, не

только

чле

правления, товарищестно председатель избираются

из

числа

непрофессиональных управленцев. Часто

это

про

т на общественной

основ , без оплаты работы (для членов правления) илисходинебольшой оплатой

председателя правления и бухгалтера). Поэтому такая работа редко являетс(для

основной, и председатель правления, и бухгалтер должны где-то

еще

подрабатывать. Платить же, сколько

действительно

стоит

многоквартирным домом,

обычно

не готовы. П

управленикачество

управления

ся

собственникиразных ТСЖ

в

зависимости оэтомуоплаты

труда

председателяразличбухгалтера.

многоквартирном доме вообще

Нередко собственники жилых помещен й

не готовы платить за управление кому-либо

из “своих” жильцов, сч

тая, видимо,

что общ ственная работа старшего

по дому вполне может

перерасти в такую же

щественную работу председателя ТСЖ. То, что при этом резко возрастает

объем работы, возложенной на конкретного человека, как правило, мног

собственников

интересует. Более того,

расходование собранных с самих

жильцов

денежных средств управляющей организацией собственников волнует

меньше, чем получение зарплаты соседом ТСЖ.

ТСЖ по пальцам можно

Вот и получается, что из решившихся

сосчитать тех, кто профессионально разбираетсявозглавитьпросах экономики, права и

-

хозяйства. Опыт

приходится нарабатывать методом

жилищнопроб ошибок,коммунальноготакже через дополнительное обучение.

намногоУправлятьтяжелее,объектомчем коммерческойжилой недвижимости. Основ ая причинадля управлятом,ющейчто у компаниинежилого

объекта, как правило, один хозяин, и УК нужн

соблюдать только его интересы,

жилом доме может быть несколько

десятков собственников,

УК должна

удовлетворять

желания каждого из них. Наибольшие

облемы в зникают при

социально неоднор дном составе жите ей дома.

Такое от

осительное с циальное

р слоение

нередко выливается

в осложнение

управления домом,

когда

одна

часть собственников (с меньшими доходами,

соответственно,

потребностями)

выступает за сокращение статей расходов на содержание

эксплуатацию жилого

комплекса,

вторая часть, наобор т, желает видеть максимальное

количеств

чем больше квартир в жилом доме, тем сложнее их собственникам договориться.

опций в услуг х по эксп уатации дома. Компроми

теоретически достижим, но

Неплательщики встречаются не только среди малообеспеченных слоев

населения. За коммунальные и другие услуги по обслуживанию дома не платят

вполне хорошо

обеспеченные

юди. Самая

острая проблема

в

управлении

жилыми домами - это задолженность

по оплате обслуживания. Не секрет,

недвижимость в элитных домах в докризисные времена очень

часто

приобреталась

не столько

как

место

для прожи а ия, сколько

качестве

т, пользуется

услугами управляющей комп нии или

ет,

оплачивать

сче а

вложения средств. В такой ситуации убедить

с бствен

"ин естиционных"

квадратных метров в то , что независимо от того,

живет

о-то

квар ире или

очень сложно. Многие эксперты

азываютниковдругую проблему -

это

необходимо,вижимостью.

атка квалифицированных кадров на рынке услуг по управлению жилой

Пока

не

азработаны

условия

передачи

многоквартирных

домов

от

предыдущей управляющей организации к вновь

збранной: собствен иками

а

общем собрании или органом местного

управления по конкурсу.

Очень

такой дом новой компании забрать из управления прежней организации. Ведьсложночт

означает принять дом в

Значит,

помимо

акта

приема-передачи,

подписанного

передающейуправление?принимающей

стороной, принимающая сторона

48

Стр.

должнаобслуживанияполуч тьдома,всю техфинансовуюическу

документацию,юридическуюнеобходимуюдокум ю,длянеобходимууправления

организациями,

так

с

жилищныхющи коммунальных

услуг:

физическими

юридическимипользователямилица

–

собственниками,

нанимателями и

для перезаключения договоров как с ресурсоснабжа

миентациобслуживающими

арендаторами

квартир

и нежилых

омещений многоквартирного дома. Кроме

того, необходимы

документы,

определяющие состав

общего

многоквартирного дома,

включая

инженерное оборудован

внутриимуществадома

снаружи

придомовый земельный участок.

иметь

достоверную

информацию

проведенных ранее ремонтных Необходимоработах,

составе и объемах и

еще многое

другое.

новой

управляющей

компании

необходимо

Кроме

документации,

своеврем нно получить финансовые средства. Это

только платежи жителей

владельцев

нежилых

п мещений,

но

юджетныне

средства,

причитаю

иеся

этому дому. К таковым

относятся субсидии

м

возмещение

льгот оответствующим категориям гражданмалоимущсубвенции

покрытие убытков от

предоставления

гражд нам

социальных

гар нтий

гражданам,(оплат технического

обслуживания

минимальным

ставкам).

А до тех

пор, пока нет четкогоутвержденнымгламента, определяющего порядок передачи

дома в управление, процедура

может

быть затянута на неопределенное время.

Особенно эта

проблема

скажется на получении финансирования.

Вторая

– недостаточность предложенного объема объектов

управления. Чем больше объект управления (многоподъездный многоэтажный

жилой дом, еще лучше компактно расположенная группа таких домов, или

квартал, или целый микрорайон), тем меньше управленческие издерж

и выше

эффективность управления. Правда, если объект управления

слишком велик

(район – на примере ДЕЗа), то эффективность управления теряется, а качество

предоставляемых услуг снижается.

изношенность

жилищного

фонда,

его

Тр тья

пробл

а

–

большая

хронический недоремонт,

в связи с чем затраты на управление такими домами

49

Стр.