955

жизненн го цикла проекта. Конкретный состав полномочий руководителя

проекта определяется контрактом.

К внешним участникам проекта относятся:

Стр.

11

—

финансирующая

организация (кредитор)

кредиты для

финансирования проекта, обеспечивая их фондированиепредоставляучетом требований

проекта;

ю (риэлтер)

—

предприниматель

— агент по работе с

(специалист), занимающийся операцияминедвижимостьнедвижимостью.

—

ча

ная

управляющая

компания

(на

этапе

эксплуатации объек а

н движимости

функции

управляющей

организ ции

может

выполнять

девелоперская

—

новый субъект

правлен

собственностью в

1.2 Понятиеорганизация)формы рационального

использования

объектов жилой

жилищной сфере

новый тип инвестора в жил щную сферу.

недвижимости

можно толк вать в

Рациональное использование жилой недв жимости

разных

.

Во-первых,

понятие

«рациональное»

чаще всего ассо-

циируетсяконтекстахпонятием «эффективное», определяющим положительный результат

от деятельности, работ, проведенных мероприятий, за вычет м затрат на них. Во-

вторых,

«рациональная» деятельность — это деятельность,

основанная на новых

технических решениях, обуславливающих

технических характерист к

дукции,

процессов, машинизменениеобору

орган зации

производстватехнологическихтруда. Вместе

жилой недвиж

мостью возникладования,

эксплуатации жилой

недвижимости.

Построить

жилой дом

необходимость

оддерживать

его

состоянии,

обеспечивающим

жильцамало,

комфортное

проживание. С

развитием

в

строительства жилой

едвижимо ти и переходом

рыночной

экономике

жилищно-

секторе

возникла

необходим сть в новых способах эксплуатациикоммунальномжилой

мости.

нимаем

Рациональное

жилой

недвижимости

мы

каксовокупность трехиспользованиепоказател й: 1. Удовлетворенность

оказываемыми

услугами,

2.

Загруженность

площадей,

нутридомпотребителейвых

ешних пространств, помещений, 3. Эффективность использования площадей,

внутридомовых и внешних пространств, помещений.

Стр.

12

Но такие сети должны исправно функционировать. Необходимо, чтобы эти

сети постоянно находил сь под наблюдением специалистов.

Постепенно формируется

новый подход к пониманию квартиры как ме та

обита ия, которое

должно

печивать владельцам

высокий

уровень со-

циального

комфорта и

безопасности. Иными словами, при определении

стоимости кв ртиры большое значение приобретают такие ф кторы, как на

деж

качество работы

инженерныхздания

систем и коммуникац

й

дома, ухо-

женность и

прилегающей территории,

состояние

общедомовойблагоустроенностьинфрастру

в целом. Пожалуй, не будет преувеличен ем

сказать, что роль этих фактор в

при определении покупателем ценности той или

иной квартиры за последние

годы стала определяющей.

Все вышеперечисленные факторы — это и есть сфера деятельности экс

плу тационной компании, наличие которой является су

в

цено

образовании эксплуатации жилой недвижимости. С однощественнымроны, это оп-

ределенные затраты владельцев, завис щие от эксплуатируемой

площади. С

ругой стороны, грамотная эксплуатация позволяет сэкономить ресурсы, подчас

довольно значительные,

счет выявления каких-то дефектов, допущенных при

строительстве

монтаже инженерных систем, еще до заселения

дома.

Устранение

таких,

заранее

выявленных,

дефектов

их профилактика

будут

стоить, безусл

но, значительно меньше,

чем исправл

ениеом

этих

же дефектов

осле возникновения реальных проблем в уже заселе

доме. Кроме того,

профессиональная

за счет профилактики

значительно

повы ит срок

службы самого зданияэксплуатацияего коммуникаций и,

, будет способствовать

необходимому развитию инфра труктуры объектавдобавокцелом.

на-

Вообще,

профессиональной эксплуатирующей ор

прямую влияет

наличиеее прибыль за счет повышения доверия к зданиюганизациибольшей

надежности.

использование жилой недвижимости

ит не только от

Рисунок

недвижимости в

различных странах.

Опыт Швеции.

Швеция дает

наглядный опыт

органов ласти с органи-

зациями жителей на всех уровнях -

сотрудничествадома до правительства. В этой стране

очень много жителей-к

. Их гораздо больше, чем других

развитых странах. Это связаноартиросъемщиковтем, что арендный жилищный фонд составляет

41%, причем половина его приходится на муниципальное жилье. В Швеции до

сих пор не разрешена приватизация отдельных квартир, там не существует такой

формы жилья, как кондоминиумы.

Стр.

17

кальныхЛокальныеассоциацийорганизации жителей — которыев Швецииработсуществуетют непосредственноболее 3500 ло-

жителями. В соответствииквартиросъемщиков,уставом локальные организации

определяют

территорию, на кото ой они действуют. Такое же положениесамиотносительно

задач,

они решают. Размеры организаций варьируют

очень

широко:

неко

которыеместные организации объединяют 20 семей, другие - до 20 ООО

квартиросъемщиков. Однако обычный

азм

локальной организации где-то

п середине, потому что людей мало интересует,

что тв

ится в домах на другом

конце

города. Лучшей базой для создания локальной

рганизации является, по

мнению шведских специалистов, дом или квартал (микрорайон).

Типичная локальная организация жителей представляет интересы от 100 до

400 семей. Правление такой ассоциации обычно состоит из 5-9 человек,

избираемых на общем собрании квартиросъемщиков. Правление регулярно

организует встречи с местной организацией, эксплуатирующей жилищный фонд.

На этих встречах обсуждают качество

бюджеты,

меры

по

снижению уровня потребления электр энергии,обслуживания,воды тепла.

по-

Важнейшим

работы лока ьн х

организаций является

мощь квартиросъемщикамнаправлениемснижении

квартплаты

содействие их участию в

организации локальной жизни на уровне домамикрорайайона

п инятии решений относительно их домов и

нов. Любые усилия по

более оправданными в свете роста безработ цы, которая регулярностановятсядает

себеще

знать

Швеции, так

же как

и

д уги

рыночной экономики.

Безраб тные вынуждены сокращать свои расходы,странахи в э

й

сокр щение

расходов на содержание дома становится все более необходимымситуацииоправданным.

Наиболее популярными

ж лищного

упра лен

являются

те,

цель которых максимальное участметодамиквартиросъ мщиков

в пр

нят

решений

домов, в которых

они живут. Такие методы

стали применяться в

относительночале 80-х гг. Можно говорить о двух разных моделях: «скидки» и

«амортизация». Эти

давали жителям возможность:

-

требоватьмоделиполучать более высокое качество обслуживания;

18

Стр.

-

устанавливать дополнительн

оборудование в квартирах;

сокращать объем услуг, пред ставляемых жилищной компанией.

Самое главное

этих моделях —

возможно

ь жителей самим принимать

решения,

уважительное

к

ним

отношение со

стороны домовладельцев - му-

ниципальной

.

примеров. Каждый

квар

въезжает

Привед

компаниинесколько

уже

полностью оборудованную

соответствииросъемщикобщепринятыми в

квартиру,Швец стандартами, которые

ючают

газовую (электро) плиту, холодильник,

сушильный ш афвклванной комнате. Квартиросъемщик имеет

морозильник,попрос установить

его

квартире посудомоечную машинуэто незнач тельнправо

увеличит

его

квартплату. Он может

попросить

убрать

ик

или

ушильный шкаф, потребовать снижения температуры отопленияморозильнтем самым

снизить квартплату.

Часто используют расчеты «нормального срока эксплуатации здания»

муниципальная компания обязана заранее проинформи

ать

(амортизации):жителей нормативных сроках службы всего, что есть в доме (стен,

к

ли,

плиты, ванны), когда

ом или какой-то его элемент должен быть отремонтиров н.

Еще одной моделью участия жителей являются «коллективные

дома»,

которые также стали,

ра пространятся по всей Швеции. Современная модель

«коллективных домов»

основывается

на совместной работе по обслуживанию

дома

совместной ответственности

за

его содержание. Между жителями

эксплуатирующей

компанией

существует

специальное

муниципальнойпередачи жителям различных функций по управлению, содер-

соглашениеанию ремон у своего дома. При этом дом остается

жители —

. Однако

данном случаемуниципальным,жителей гораздего

больше правквартиросъемщикамина участие решении

вопросов. Предполагается, что Совет

телей дома отвечает

переговорывсехмуниципальной компанией и от имени

жильцов подписывает

ней специальный контракт. Согласно контракту Совет

75 квартирШведские. В емспециалистыудается добитьсясчитают, что оптимальный размер такоговсех ждомателей- 30 -

нятии решений и коллективной работенепосредственногсодер аниюучастияэксплуатации жилья,

при этом объем работ, приходящийся на долю каждого жителя, не становится

обременительным. Сейчас

аких

домов

Швеции

более

40,

многих

муниципалитетах существует очередь на квартиру или на строительство такого

дома.

Национальная организация квартиросъемщиков - Шведский Союз Квар

тиросъемщиков (ШСК) создана

1923 году. Во всех структурных подразде-

лениях ШСК раб тают 46000

активистов. Часть сотрудников получает

но в основном волонтеры. ШСК занимается общенациональными проблемамизарплату,

имеющими значение для всех квартиросъемщиков. Хотя жилищные проблемы в

Швеции сегодня не носят столь острого характера, как в других странах, днако и

сейчас дают большую сферу деятельности для

ций жителей и борьбы за

жилищные пр ва.

деятельность организациизааключается в:

-

участиеОсновнаяи выработке общенациональных жилищных приоритетов,

разработке стратегии реализации государственной жилищной политики;

-

разр б тке

предложений по

изменению

или

дополнению

дейс вующего законодательства в тех случаях, когда ощущаются недостатки или

отсутствие законодательного решения тех или иных вопросов. Это одно из важ-

нейших направлений деятельности национальной организации;

, регулярной

орган

-

разра отке программ учебных курсов, учебных

учебных

семин ров для председателей, членовпособийактивистов го-

родскихзациилок льных организации квартиросъемщиков;

-

участие в заседаниях специализированного жилищного суда;

ции.

издание журнала «Наш дом», который получают все члены организа-

В

современной

шведской

жилищной

политике

очень «экологический»