955

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

Федеральное государственное бюджетнобразованияе образовательное учреждение высшего

«ПЕНЗЕНСК Й ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

АРХИТЕКТУРЫ

СТРОИТЕЛЬСТВА»

КАФЕДРА«ЭКСПЕР ИЗА

УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖ МО ТЬЮ»

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

Утверждаю:

Зав. кафедройН.Я. Кузин

“........”………….. 2017 г.

подпись, инициалы, фамилия

К ВЫПУСКН Й КВАЛИФИКАЦИОННОЙ РАБОТЕ НА ТЕМУ:

АНАЛИЗ РАЦИОНАЛЬНОГО

ОБЪЕКТОВ

ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИИСПСТАДИИОЛЬЗОВАНИЯЭКСПЛУАТАЦИИ

Автор работы

(НИР)

Гущина Марина Сергеевна

Обозначение

наименование темы

ВКР-2069059-08.03.01-130924-17 Группа Стр2-46

подпись, ициалы, фамилия

Руководитель работыСегаев И.Н.

Консультанты по разделам

номер, наименование

подпись, дата, инициалы, фамилия

Экономика

Учинина Т.В.

НормоконтрольСегаев И.Н.

подпись, дата, инициалы, фамилия

аи ен вание раздела

АННОТАЦИЯ

на выпускную квалификационную работуГущиной Марины Сергеевны

(фам лия, имя,

тчество

на тему:«Анализ рационального использования объектов жилой

недвижимости в

стадии эксплуатации (НИР)»

Сфера управления использованием объектов жилой недвижимости является

одной из самых консервативных, поскольку, ввиду высокой социальной

значимости жилья

необходимости обеспечения его доступности,

ней д лгие

годы присутствовало государственное регулирование цен, что не способствовало

развитию рыночных

тношений и формированию экономического мышления

. В

современных

условиях

развития жилищной сферы,

собственниковвведением

нового Жилищного кодекса, обязавшего собственников

жилья выбратьдействие

способ управления своим

домом,

значительно

возросла потребно реализоватьпрофессионализации данной сферы.

Объектом исследования

в данной работе является жилой дом

адресу:

г.Пенза, ул.Терновского 158в

и оценка его

рационального использования на

эксплуатационной стадии.

Автор работы /подпись/

Гущина М.С.

(фамилия, имя, отчество)

Руководитель работы /подпись/

Сегаев И.Н.

2

ВВ ДЕНИЕ..............................................................................................................

5

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ ЖИЛОЙ

НЕДВИЖИМОСТИ ...............................................

1

ЦИКЛА НЕДВИЖИМОСТИ

.................................................

8

1.2 ПОНЯТИЕ ЖИЗНЕННОГОФОРМЫ РАЦИОНАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ ЖИЛОЙ

НЕДВИЖ МОСТИ..........................................................................

12

1.3 АНАЛИЗ СПОСОБОВ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

27

ВЫВОДЫ ........................................................................................

............................

53

2. ОСНОВЫ

ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ

ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИРАЦИОНАЛЬНОГОСТАДИИ ЭКСПЛУАТАЦИИ

2.1А

ЛИЗ ПРОБЛЕМ РАЦИОНАЛЬНОГО ИСП

ОБЪЕКТОВ ЖИЛОЙ

НЕДВИЖИМОСТИ.........................................

ОЛЬЗОВАНИЯШИБКА! АКЛАДКА НЕ ОПРЕДЕЛЕНА.

1

РФ

2.1.2

Анализ уровня благоустройства жилищного фонда в Пензенской

области...........................................................

Ошибка! Закладка не определена.

2.1.3 Анализ работы жилищно-коммунальных организаций в Пензенской

области...........................................................

Ошибка! Закладка не определена.

2.2. А

И ОЦЕНКА СОСТОЯНИЯ И ПЕРСПЕКТИВ

ЖИЛИЩНОЙ

ОТРАНАЛИЗ.....................................................

ОШИБКАРАЗВИТИЯ! АКЛАДКА НЕ ОПРЕДЕЛЕНА.

1

РФ

2.2.2

Состояние и перспективы развития жилищной отрасли в

Пензенской

области...........................................................

Ошибка! Закладка не определена.

2.3. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ПОКАЗАТЕЛЕЙ РАЦИОНАЛЬНОГО

ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ЭКСПЛУАТАЦИОННОЙ

СТАДИИ

ВЫВОДЫ .......................................................

ОШИБКА! ЗАКЛАДКА НЕ ОПРЕДЕЛЕНА.3

ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ В ЭКСПЛУАТАЦИОННОЙ СТАДИИ

ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА НА ПРИМЕРЕ ЖИЛ ГО ДОМА

3.1 ПАСПОРТ МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛОГО Д МАОШИБКА! ЗАКЛАДКА НЕ ОПРЕДЕЛЕНА

1

писание м

объекта

2

Общие свед стоположения..................

3

Конструктивные элементы

4

Инженерные системы

5

Лифты ..............

3.1.6

Приборы учета.....................................

Ошибка! Закладка не определена.

3.2. АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ ШИБКА!

3.2.1

Характеристика управляющей компанииОшибка! Закладка не определена.

2

Обслуживаемый жилищный фонд

3

Финансовые показатели.................

.....

Ошибка! Закладка не определена.

3.2.4

Услуги работы, выполняемые по содерж нию и ремонту общего

имущества многоквартирных

домов..........

Ошибка!

Закладка не определена.

3.2.5

А ализ деятельности ООО «Пе застрой-сервис Терновский» по

управлению жилым домом по ул. Терновского 158В

3

Расчет показателей по третьей группеОшибка!Закладка неопределена.

3.3 РАСЧЕТ УРОВНЯ РАЦИОНАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯОШИБКА!

1

перв

2

второй группы....

не

.

3.3.4

Определение средневзвешенных коэффициентов рационального

использования по группам ..........................

Ошибка! Закладка не определена.

3.3.5 Определение уровня рационального использования объекта

ВЫВОДЫ ...............

ОШИБКА! ЗАКЛАДКА НЕ ОПРЕДЕЛЕНА.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ........................................

6

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

58

ПРИЛОЖЕНИЕ 1......................................

...................................................

.........

65

4

Стр.

ВВЕДЕНИЕ

Сфера управления использованием

бъектов жилой недвижимости является

одной из

самых

консервативных,

поскольку,

ввиду

высокой

социальной

значимости жилья

необходимости обеспечения его доступности, в ней д лгие

годы присутствовало государственное регулирование цен, что не сп собствовало

развитию

рыночных отношений

формированию экономического

мышления

. В совреме ных условиях развития жилищной сферы, с введением

собственникреализовать способ управления своим д мом, значительно возросла потребность

д йствие нового

Жилищного кодекса, обязавшего собственников жилья выбра

в

профессионализации данной сферы. Особенно остро эта потребность выражена

крупных городах, поск льку: жилищный фонд их представлен

многоквартирными домами, которые являются объектом пристального внимания

на современном этапе реформирования жилищной сферы; в крупных городах

существуют

объек ивные предп сылки для развития бизнеса по управле

ю

жилой недвижимостью: большой объем рынка, наличие заинтересованных

бизнес-

труктур, повышенное

властей и

сти к жилищной сфере;

собственникам

крупных

родахобщественноприсущ

лее

выс кий

уровень

просвещенностижильяактивностивнимание

вопр сах

раци нальног

исп льзования

жилой

собственн

;

сфера

рационального

использования

объектов

недвижимости

обладает огромным

для развития бизнеса, внедрения

современных технологий менеджментапотенциаломновых видов услуг.

условия,

практика

Однако,

изменяющиеся

экономические

развития жилищн го строительстваправовыепоследние годы выдвигают новые проблемы

вызывают

необходимость

обращения к этой тематике

требуют

концентрации

внимания,

ед статочно проработанных аспектах,вновь, частности

решении вопросов рационального

использования объектов жилой недвижимости.

Актуальность,

теоретическая

практическая

значимость проблемы,

ее

недостаточная разработанность

обусловили

выбор темы бакалаврской работы,

определили

ее

цель

и

задачи.

5

Стр.

Целью

работы является

разработка методики оценки

рационального

использования объектов жилой

недвижимости в эксплуатационной стадии

жизненного цикла.

целью работы поставлены и решены

ледующ е задачи:

В соответствии

- Проанал зированы

теоретические походы к использованию

объектов

-

Исследованынедвижимости; новы рационального

использования

объектов жилой

с учетом их жизненного цикла;

- недвижимостиенка рационального использования объекта недвижимости

Проведенаэксплуатационной стадии жизненного цикла на примере жилого дома,

расположенного по адресу г.Пенза, ул.Терновского, 158В.

Науч ые источники. В ходе исследования нами изучены разработки

ведущих

ученых в данной области. Наиболее весомый вклад разработку моделей

управления объектами жилой недвиж мости внесли В.П.

Антонов, А.Н. Асаул,

С.А. Баронин, М.К. Беляев, Н.Я. Кузин, Ю.О. Смирнова

другие авторы. При

анализе разработанных моделей мы попытались применить их на примере

конкретного объекта, расположенного в г.Пензе.

Объектом исследования в да

ной работе является жилой дом

адресу:

ул.Терновского 158в и оценка его

г.Пенза,

рационального

использования

на

эксплуатационной стадии.

Предмет исследования

- организационно-экономические отношения,

определяющие формы рационального использования объектов жилой

недвижимости.

было

выдвинуто

том,

что

В

качествегипотезы

рациональное использование объектов жилой недв

мости, выраженное в

снижении

цены

использования возможно, еслипредположениеиспользовании объекта

жилой недвижимости будет обеспечено взаимодействие всех заинтересованных

сторон (управляющих компаний, собственников жилья) на основе выработки,

принятия

реализации управленческих решений по обязательным процедурам

анализа

оценки

факторов, влияющих на рациональное использование объектов

жилой

недвижимости.

6

Стр.

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ

ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1Понятие жизненного

недвижимости

Оценка эффективности функционированияциклаюбого

а

или обновляемого) подразумевает рассмотренобъектего нанедвижимостипротяжени

(возводимогоремени, тече ие которого недвижимость существует как физиче кий объект.

с

жизненного цикла.

Жизненный цикл объекта недвиж мости

— период

Жизненный

цикл-

это

законченная

последовательн

процессов

существования недвижимости

от ввода

в

эксплуатацию

( остьсоздания)

. Жизн

ный

цикл

бъекта

от

момента техн

ко-экономическогдо

прекращенияобоснован до момента физического или морального старения можно разделить

на три пер

ода:

. Строительство (прединвестиционная и инвестиционная фазы);

II. Э сплуатация до момента полной окупаемости (предпринимательская

фаза проекта);

при последующей наработке результатов на вложенные

III.

НаЭксплуатацияр . 1 схем тически представлен жизненный цикл объекта недвижимости

инвестиц

(иннов

и, закрытие объекта).

воплощениясостоитпервоначальногомногочисленныхзамысла,составляющих,разработка концепцииименно: анализпроекта,условий,оценка

дляего

жизнеспособности,

выбор

согласование

места

размещения

объекта,

экологическое

экспертизы, разработка ТЭО, получение разреше

я

на строительство,обоснование,созд

строительной инфраструктуры, создани

или обновление

объекта, вводвременнойего эксплуатацию. При этом основным

моментом

является выбор более надежных партнеров по пр екту. Для этого пров дится

оценка их финансового положения, опыт

работы,

репутации.

Основным

совокупным показателем при этом является эк номическая

надежность.

Определение этого показателя происходит на

ос овании расчета всей

совокупности показателей

производственно-хозяйственной

деятельности

агрегирован и их в один, значение которого и

является основанием для оценки

деятельности предприятия.

, эксплуатацию объекта при

Вторая стадия включает освоение

стабильных параметрах его проектных

мощностей. В этой стадии

вход т

использование

объекта недвижимости,

определение

вида

которого

задачу

управления

недвижимостью.

Эффективность

прин тияпроисшения

определяется на основании оценки объекта, которая проводится в

момент

Al.

Точка A1 соответст ует общему объему инвестиций. Поскольку

принципом

объекта в

является целостностьважнейшимцикла

его развитиевоспроизводствавремени, все виды затратдинамикерезультатов откладываются но оси t.

Для анализа жизненного цикла объекта следует

с

ользовать несколько значений

этапов, которые характеризуют отрезки

времени проявления крит ческих точек

от

вух значений жизненного цикла. Такой кл

точкой счи ается время

ввода объекта в эксплуатацию А1. По отнош

ючевойк ней определяются этапы: t1

—

подготовка и возведение объекта, t2-

освоение

мощности (срок окупаемости),

t3

-

начало

получения

прибыли

(достижение

запланированного уровня

возврат вл женных инв стиций на стадии освоения), t4 — начало

себестоимости,морального физического

износа объекта. Особенно в жным являются этапы,

характеризующие время создания (обновления)

объекта

и время его жизни в

9

Стр.

сравнительнудии эксплуатациию эффективность. Определяястадийсоотношениежизненногоразличныхц кл

этапов,объектаможно получить

осуществить анализ затрат

результатов

деятельности подрядчика недвижимости,заказчика.

На третьей

стадии

жизненного цикла объекта А2, А4 наступает период

последующей наработки на

ожение инвестиций. Теоретически, третья стадия

может продолжаться

довольно

долго.

Ограничением целесообраз ости

эксплуатации объекта являются дополнительные затраты на

устранение

физического и морального износа. Общая зак номерность очевидна:

оследовательно

утрачиваемые

ече ием

по ребительские свойства

риводят

к

снижению

полезност

едвижимоствремени,

.е.

уменьшению

ее

роисходятотребительнойсо

стоимости.

Аналогичные

по

динамики изменения

ным экв валентом, ставкойхарактерурендной платы, посколь у

потребительная

и стоимость

— две неотъемлемые характеристики

любого продуктастоимостьуда.

Поскольку управл ние недвижимостью осуществляется на протяжении всего

жизненного цикла — еобходимо определить

за этот период времени.

Главный

участник,

заинтересованныйучастниковосуществл нии

проекта

достижении

поставленной

цели,—

застройщик (девелоп р),

являющийся

будущим владельцем и пользователем результатов

кта.

За тройщик

определяет

основные требования и масштабы

проекта,

обеспечив

проекта за счет своих средств или средств инвесторов, заключает

финансированиеы основными исполнителями и несет ответственность по этим

контрактам В обыден ых представлениях понятие

опмента

относится

к

строи ельству и

реконструкции. Главное же в

девелопменте — управление

инвестициями, включающее

себя: выбор экономически эффективного проекта,

преобразование

объекта

недвижимости,

всех

предусмотренных

законодательством разрешен

на его реализациюполучениеот рганов

сти, пои к инве-

сто ов, определение

привлечения

заемных средст

разработка

механизмовусловийформ их возврата, отборинвестициипривлечение

подрядчиков,

контроль их работы.